Hai bisogno di un agente immobiliare?

Nel libro più venduto, "Freakonomics" (2006), gli autori, Steven D. Levitt e Stephen J. Dubner, discutono degli agenti immobiliari ed evidenziano due inquietanti correlazioni:

• Gli agenti immobiliari mantengono le loro case sul mercato in media 10 giorni in più e si accontentano di un prezzo di vendita superiore del 3% rispetto alle case comparabili che vendono per i loro clienti ($ 10.000 per una casa di $ 300.000).
• La commissione del 6% viene suddivisa tra l'agente del venditore e l'agente dell'acquirente, quindi l'agente deve cedere parte della commissione del 3% all'agenzia per la quale lavora, intascando in media l'1, 5% della commissione. Quindi, mentre ottenere $ 10.000 in più per la tua casa può essere importante per te, la commissione dell'agente su questo denaro extra è di $ 150 aggiuntivi per altri 10 giorni di lavoro.

Supponendo che queste cifre siano accurate, è saggio evitare del tutto gli agenti immobiliari? Diamo un'occhiata.

Vendere senza un agente
Vendere senza un agente è una sfida. Tra le cose di cui un agente si occupa è la quotazione della tua casa sul Multiple Listing Service (MLS). Questa è la fonte principale per la maggior parte degli agenti immobiliari che cercano immobili per conto dei clienti. Non è insolito che gli agenti mostrino solo case elencate nella MLS perché sanno che ci sarà un altro agente con cui negoziare, piuttosto che dover trattare con un venditore sconosciuto e non professionale. Detto questo, pur non avendo un elenco MLS può essere abbastanza significativo, molte case sono ancora vendute con successo attraverso giornali e annunci pubblicitari.

Vendere la tua casa per conto tuo può anche richiedere una grande quantità di tempo ed energia perché dovrai svolgere molte delle attività che l'agente immobiliare svolgerebbe tradizionalmente per tuo conto. Le persone che vendono le proprie case sono una delle seguenti.

• Conosce bene le procedure e i contratti immobiliari
• Testare le acque per vedere cosa potrebbero ottenere per la loro casa se volessero vendere
• Un po 'disperato e impreparato a perdere denaro per le commissioni

In tutti questi casi, le persone che vendono le proprie case devono avere molto tempo libero. Se sei pronto per la sfida, allora partecipa. (Per la lettura correlata, vedere cinque cose che ogni investitore immobiliare dovrebbe sapere .)

Il diavolo che conosci
Una statistica che sarebbe interessante ma difficile da misurare è la differenza nel prezzo di vendita finale per una proprietà venduta dal proprietario e la stessa proprietà venduta da un agente. Anche se gli interessi di un agente immobiliare possono essere in conflitto con i tuoi migliori interessi, questi professionisti possono comunque servire a uno scopo importante.
Gli agenti immobiliari hanno generalmente una visione più realistica di quanto valga una casa e i buoni agenti sono abili nell'ottenere quel prezzo. Inoltre, gli agenti immobiliari ti fanno risparmiare tempo mostrando la tua casa senza interrompere il tuo programma più del necessario.
Forse la funzione più importante di un agente è garantire che i contratti e le altre questioni legali siano in regola. Nessuno vuole superare tutto lo stress di elencare e vendere la propria casa e poi scoprire che sono stati citati in giudizio per una evitabile violazione del contratto.
Mentre le commissioni prendono dalla linea di fondo, la consulenza e la dovuta diligenza (DD) di un buon agente valgono probabilmente la pena. La sfida è trovare un buon agente e assicurarsi che i tuoi interessi siano in linea.

Selezione di un agente
Tutti gli agenti non sono creati uguali. Quando stai pensando di vendere la tua casa, la prima cosa che dovresti fare è chiedere a colleghi e amici dei referral. I rinvii da altri professionisti tendono a portare molto peso e comportano un trattamento preferenziale perché un agente immobiliare non vorrà perdere una grande fonte di rinvii.

Anche un buon agente può vacillare su un tipo di proprietà con cui non è abituato. Pertanto, se si dispone di un tipo particolare di proprietà, è possibile che si desideri un agente specializzato in quel tipo di proprietà. L'agente saprà di più su come e dove commercializzare la casa e probabilmente avrà più successo nel trovare potenziali acquirenti (per ulteriori informazioni, leggi Trovare un agente di quotazione ).

Impostazione dei termini
Anche se l'agente selezionato farà molte cose senza la tua diretta approvazione, tieni d'occhio alcune delle cattive abitudini che a volte mostrano gli agenti immobiliari.

Uno dei problemi più frequenti è l'inattività. In altre parole, un agente potrebbe scaricare la tua casa nel MLS e aspettare che morda un altro agente, piuttosto che attirare attivamente gli acquirenti. Più a lungo la tua casa è sul mercato, meno diventa attraente e più è probabile che l'agente acquirente faccia un'offerta bassa. Fare un contratto di quotazione di tre mesi previene questo problema. Se la tua casa non viene venduta dopo tre mesi, hai il diritto di portare la tua attività presso un altro agente.

Un'altra area in cui hai spazio per negoziare è la commissione. Sebbene una casa da $ 100.000 e una casa da $ 300.000 siano diverse, i meccanismi della vendita sono quasi gli stessi. Vendere una proprietà di alto valore ti dà più potere per richiedere commissioni più basse. Gli agenti immobiliari avvertiranno spesso i clienti che questa può essere una tattica pericolosa perché alcuni agenti di acquisto non mostreranno ai clienti le case che hanno commissioni basse. Questo argomento non regge, poiché l'ammontare effettivo in dollari che entrambi gli agenti ricevono è significativamente più alto con la casa da $ 300.000, anche con una commissione del 4%.

Conclusione
Nonostante gli svantaggi di dover fare affidamento su qualcun altro, un buon agente vale i tuoi soldi a meno che tu non abbia l'istruzione, il tempo, l'energia e l'esperienza di marketing per vendere la tua casa. Trovare un buon agente può comportare alcune false partenze, ma se si esaminano i referral e si impostano le proprie condizioni, si dovrebbe scoprire che la commissione da pagare è denaro ben speso.