Approfitta del debito ipotecario con MBS

Secondo la Federal Reserve Bank di New York, i saldi dei mutui costituivano la più grande componente del debito delle famiglie nel secondo trimestre del 2018. Al 30 giugno, i rapporti sul credito al consumo hanno mostrato un totale di $ 9 trilioni di debito correlato ai mutui, con un aumento di $ 60 miliardi dal primo trimestre dell'anno. Sebbene i tassi ipotecari dovrebbero aumentare, la domanda di alloggi accoppiati a una bassa disoccupazione può ancora alimentare il mercato dei mutui. Ciò significa che questo prestito è destinato ad espandersi. Questa situazione crea un'opportunità per gli investitori astuti, che possono utilizzare titoli garantiti da ipoteca (MBS) per possedere una parte di questo debito.

Tenete presente che queste attività hanno svolto un ruolo chiave nella crisi finanziaria del 2008. Le banche stavano eliminando molte restrizioni sui prestiti ipotecari, con alcuni addirittura senza prendere denaro e finanziando completamente i prestiti immobiliari. Ma la maggior parte dei nuovi proprietari di case non poteva permettersi i loro pagamenti, il che non sembrava disturbare i finanziatori. Sono stati ancora in grado di fare soldi confezionando i prestiti e vendendoli agli investitori. Ciò, a sua volta, ha creato una bolla, che è finita per scoppiare nel 2007. L'effetto a catena ha colpito Lehman Brothers, causando il collasso della banca, quindi l'invio di onde d'urto in tutta l'economia globale.

Quindi puoi ancora permetterti di investire in questi asset? In questo articolo, ti mostreremo come è possibile utilizzare MBS per integrare le altre attività a reddito fisso.

Key Takeaways

• I titoli garantiti da ipoteca (MBS) sono strumenti a reddito fisso che raggruppano i singoli mutui in un singolo titolo.
• Sebbene MBS diversifichi il rischio immobiliare, sono anche altamente rischiosi e sono stati in parte responsabili della crisi finanziaria del 2008 e del crollo del mercato dei mutui.
• Da allora, le persone hanno iniziato a controllare le singole offerte di MBS e sono in grado di identificare titoli redditizi.
• È difficile per i singoli investitori accedere a MBS, ma potrebbe essere in grado di farlo indirettamente tramite fondi comuni di investimento che investono in MBS.

Come sono formati

I titoli garantiti da ipoteca sono obbligazioni di debito acquistate da banche, società di mutui, unioni di credito e altri istituti finanziari e quindi raggruppate in pool da un ente governativo, quasi-governativo o privato. Queste entità vendono quindi i titoli agli investitori. Questo processo è illustrato di seguito:

1. Gli acquirenti immobiliari prendono in prestito da istituti finanziari
2. Gli istituti finanziari vendono i mutui alle entità MBS.
3. Le entità MBS formano pool di mutui ed emettono titoli garantiti da ipoteca.
4. Gli individui investono in pool MBS.

Tipi di MBS

Esistono due tipi di MBS. Il certificato di partecipazione o pass-through rappresenta la proprietà diretta in un pool di mutui. Otterrai una quota proporzionale di tutti i pagamenti di capitale e interessi effettuati nel pool man mano che l'emittente riceve pagamenti mensili dai mutuatari. Il pool di mutui avrà generalmente una scadenza da 5 a 30 anni. Tuttavia, il flusso di cassa può cambiare di mese in mese, a seconda di quanti mutui vengono pagati in anticipo. È qui che risiede il rischio di pagamento anticipato. Quando gli attuali tassi di interesse diminuiscono, i mutuatari potrebbero rifinanziare e rimborsare anticipatamente i loro prestiti. Gli investitori devono quindi cercare di trovare rendimenti simili ai loro investimenti originali in un ambiente con tassi di interesse attuali inferiori. Al contrario, gli investitori possono affrontare rischi di tasso di interesse quando i tassi di interesse salgono. I mutuatari rimarranno con i loro prestiti, lasciando gli investitori bloccati con i rendimenti più bassi in un contesto di tassi di interesse in aumento.

Il secondo tipo di MBS è l'obbligazione ipotecaria collateralizzata (OCM). Questo è un pool di mutui pass-through.

Esistono diversi tipi di OCM progettati per ridurre il rischio di pagamento anticipato degli investitori. In un OCM con retribuzione sequenziale, gli emittenti dell'OCM distribuiranno il flusso di cassa agli obbligazionisti da una serie di classi, denominate tranche. Ciascuna tranche detiene titoli garantiti da ipoteca con scadenze e flussi di cassa simili. Ogni tranche è diversa dalle altre all'interno dell'OCM. Ad esempio, un OCM potrebbe avere quattro tranche con mutui che in media durano due, cinque, sette e 20 anni ciascuno. Quando entrano in vigore i pagamenti dei mutui, l'emittente OCM pagherà prima il tasso di interesse cedolare dichiarato agli obbligazionisti in ciascuna tranche. I pagamenti principali programmati e non programmati andranno prima agli investitori nelle prime tranche. Una volta pagati, gli investitori nelle tranche successive riceveranno i pagamenti principali. L'idea è quella di trasferire il rischio di pagamento anticipato da una tranche all'altra. Alcune OCM possono avere 50 o più tranche interdipendenti. Pertanto, è necessario comprendere le caratteristiche delle altre tranche nell'OCM prima di investire. Esistono due tipi di tranche:

• Le tranche PAC utilizzano il concetto di fondo di riduzione per aiutare gli investitori a ridurre il rischio di pagamento anticipato e a ricevere un flusso di cassa più stabile. Viene stabilita un'obbligazione complementare per assorbire il capitale in eccesso poiché i mutui vengono pagati in anticipo. Quindi, con entrate provenienti da due fonti (il PAC e il bond obbligazionario), gli investitori hanno maggiori possibilità di ricevere pagamenti nel rispetto del programma di scadenza originale.
• Le tranche Z sono anche note come ratei o ratei di accumulo. Durante il periodo di competenza, gli interessi non vengono pagati agli investitori. Invece, il capitale aumenta a un tasso composto. Ciò elimina il rischio degli investitori di dover reinvestire a rendimenti più bassi se gli attuali tassi di mercato diminuiscono. Dopo che le tranche precedenti sono state pagate, i possessori di tranche Z riceveranno i pagamenti delle cedole in base al saldo principale più elevato dell'obbligazione. Inoltre, riceveranno i principali pagamenti anticipati dai mutui sottostanti. Poiché l'interesse accreditato durante il periodo di competenza è imponibile, anche se gli investitori non lo ricevono effettivamente, le tranche Z possono essere più adatte per i conti differiti dalle tasse.

I titoli ipotecari privati ​​sono MBS che pagano solo gli investitori capitale (PO) o solo interessi (IO). Le strisce vengono create da MBS o possono essere tranche in un CMO.

• Solo principale (OP): gli investitori pagano un prezzo fortemente scontato per l'OP e ricevono i pagamenti principali dai mutui sottostanti. Il valore di mercato di un'OP può variare ampiamente in base ai tassi di interesse attuali. Quando i tassi di interesse diminuiscono, i pagamenti anticipati possono aumentare e il valore dell'OP potrebbe aumentare. D'altra parte, quando i tassi attuali salgono e diminuiscono i pagamenti anticipati, l'OP potrebbe diminuire di valore.
• Solo interessi (IO): un IO paga rigorosamente interessi basati sull'ammontare del capitale in essere. Man mano che i mutui si ammortizzano e i pagamenti anticipati riducono il saldo principale, il flusso di cassa dell'IO diminuisce. Il valore dell'IO fluttua di fronte a un'OP in quanto, quando i tassi di interesse attuali diminuiscono e i pagamenti anticipati aumentano, il reddito può diminuire. E quando i tassi di interesse attuali aumentano, è più probabile che gli investitori ricevano pagamenti di interessi per un periodo di tempo più lungo, aumentando così il valore di mercato dell'IO.

Fitch Rating e altri forniscono rating del credito, tassi di cedola e date di scadenza per MBS.

Emittenti MBS

Puoi acquistare MBS da diversi emittenti. Le banche di investimento, gli istituti finanziari e i costruttori di case emettono titoli garantiti da private label e garantiti da ipoteca. Il loro merito di credito e rating di sicurezza possono essere molto inferiori a quelli delle agenzie governative e delle imprese sponsorizzate dal governo.

Freddie Mac è un'azienda sponsorizzata dal governo e regolata a livello federale che acquista mutui da istituti di credito in tutto il paese. Quindi li riconfeziona in titoli che possono essere venduti agli investitori in un'ampia varietà di forme. I Freddie Mac non sono supportati dal governo degli Stati Uniti, ma la società ha l'autorità speciale di prendere in prestito dal Tesoro degli Stati Uniti.

Fannie Mae è una società di proprietà degli azionisti che è attualmente quotata al banco. È stato rimosso dall'S & P 500 nel 2008 e cancellato dalla borsa di New York nel 2010 dopo essere sceso al di sotto dei requisiti minimi di prezzo. Non riceve finanziamenti o finanziamenti pubblici. Per quanto riguarda la sicurezza, gli MBS di Fannie Mae sono supportati dalla salute finanziaria della società, non dal governo degli Stati Uniti.

Ginnie Maes sono gli unici MBS supportati dalla piena fiducia e credito del governo degli Stati Uniti. Sono costituiti principalmente da prestiti assicurati dalla Federal Housing Administration o garantiti dalla Veterans Administration.

Fondi comuni di investimento

Se ti piace l'idea di trarre profitto da un aumento della crescita dei mutui, ma non sei all'altezza della ricerca di tutti i diversi tipi di MBS, potresti essere più a tuo agio con i fondi comuni di investimento ipotecari. Esistono fondi che investono in un solo tipo di MBS, come Ginnie Maes, mentre altri ne incorporano vari tipi di MBS nelle altre loro partecipazioni in titoli di Stato.

Oltre a una maggiore diversificazione dei prestiti, i fondi comuni di investimento possono reinvestire tutti i rendimenti del capitale in altri MBS. Ciò consente agli investitori di ricevere rendimenti che cambiano con i tassi attuali e ridurrà i rischi di pagamento anticipato e tasso di interesse.

La linea di fondo

MBS può offrire il sostegno del governo federale, un reddito mensile e un tasso di interesse fisso. Il rovescio della medaglia, tuttavia, è che il termine può essere incerto e potrebbero non aumentare di valore come le altre obbligazioni quando i tassi di interesse attuali scendono. Inoltre, non dimenticare che potresti ottenere un pezzo del tuo capitale restituito con ogni pagamento mensile. Di conseguenza, alla scadenza, potrebbe non esservi alcun capitale residuo da reinvestire.