Il modo REIT

L'abbondanza di veicoli di investimento là fuori crea una sfida per l'investitore medio che cerca di capire di cosa si tratta. Le azioni sono il pilastro dell'investimento, le obbligazioni sono sempre state il luogo sicuro per parcheggiare i vostri soldi, le opzioni hanno aumentato la leva per gli speculatori e i fondi comuni sono considerati uno dei veicoli più facili per gli investitori. Un tipo di investimento che non rientra in queste categorie ed è spesso trascurato è la fiducia degli investimenti immobiliari, o REIT.

Key Takeaways

• Un fondo d'investimento immobiliare (REIT) è una società che possiede, gestisce o finanzia proprietà produttive.
• Il REIT azionario possiede e gestisce proprietà immobiliari.
• I REIT ipotecari detengono o scambiano ipoteche e titoli garantiti da ipoteca.
• I REIT generano un flusso di reddito costante per gli investitori ma offrono poco in termini di apprezzamento del capitale.
• La maggior parte dei REIT sono quotati in borsa come titoli, rendendoli altamente liquidi, a differenza della maggior parte degli investimenti immobiliari.

Che cos'è un REIT?

Una società fiduciaria REIT che accumula un pool di denaro, attraverso un'offerta pubblica iniziale (IPO), che viene quindi utilizzata per acquistare, sviluppare, gestire e vendere attività immobiliari. L'IPO è identica a qualsiasi altra offerta di sicurezza con molte delle stesse regole relative a prospetti, requisiti di segnalazione e regolamenti; tuttavia, invece di acquistare azioni in una singola società, il proprietario di un'unità REIT sta acquistando una parte di un pool gestito di proprietà immobiliari. Questo pool di immobili genera quindi entrate attraverso l'affitto, il leasing e la vendita di immobili e li distribuisce direttamente al titolare REIT su base regolare. (Per ulteriori spiegazioni, leggi il nostro articolo: Cosa sono i REIT? )

Tipi di REIT

I REIT, come la maggior parte degli investimenti, sono disponibili in vari gusti. Questi fondi hanno classificazioni che indicano il tipo di attività che svolgono e possono essere ulteriormente classificati in base al modo in cui le loro azioni vengono acquistate e vendute.

Il REIT azionario è la forma di impresa più comune. Queste entità acquistano, possiedono e gestiscono immobili a reddito. I ricavi provengono principalmente dagli affitti e non dalla rivendita delle proprietà del portafoglio.

I REIT ipotecari, noti anche come mREIT, prestano denaro ai proprietari e agli operatori immobiliari. Il prestito può avvenire direttamente tramite mutui e prestiti o indirettamente tramite l'acquisizione di titoli garantiti da ipoteca (MBS). Gli MBS sono investimenti che detengono pool di mutui emessi da imprese sponsorizzate dal governo (GSE). I loro guadagni provengono principalmente dal margine di interesse netto: lo spread tra gli interessi che guadagnano sui prestiti ipotecari e il costo del finanziamento di questi prestiti. A causa del focus incentrato sui mutui di questo REIT, sono potenzialmente sensibili agli aumenti dei tassi di interesse.

Le imprese REIT ibride detengono nei loro portafogli sia immobili in affitto fisico sia prestiti ipotecari. A seconda del focus di investimento dichiarato dell'entità, possono ponderare il portafoglio con più proprietà o più partecipazioni ipotecarie.

vantaggi

Quando si acquista una quota di un REIT, si acquista essenzialmente un'attività fisica con una durata di vita attesa lunga e un potenziale di reddito attraverso l'affitto e l'apprezzamento della proprietà. Ciò contrasta con le azioni ordinarie in cui gli investitori acquistano il diritto di partecipare alla redditività della società attraverso la proprietà. Al momento dell'acquisto di un REIT, non si sta solo prendendo una partecipazione reale nella proprietà degli immobili tramite aumenti e diminuzioni di valore, ma si sta anche partecipando al reddito generato dalla proprietà. Ciò crea una sorta di rete di sicurezza per gli investitori in quanto avranno sempre i diritti sulla proprietà alla base della fiducia godendo dei benefici del loro reddito.

Un altro vantaggio che questo prodotto offre all'investitore medio è la capacità di investire in immobili senza i grandi requisiti di capitale e di lavoro normalmente associati. Inoltre, poiché i fondi di questa fiducia sono riuniti, viene generata una maggiore diversificazione poiché le società fiduciarie sono in grado di acquistare numerose proprietà e ridurre gli effetti negativi dei problemi con una singola attività. I singoli investitori che cercano di imitare un REIT dovrebbero acquistare e mantenere un gran numero di proprietà di investimento, e ciò comporta generalmente una notevole quantità di tempo e denaro in un investimento che non è facilmente liquidabile. Quando si acquista un REIT, l'investimento di capitale è limitato al prezzo dell'unità, la quantità di lavoro investita è limitata alla quantità di ricerca necessaria per effettuare il giusto investimento e le azioni sono liquide su normali borse valori.

Il vantaggio finale, e probabilmente il più importante, offerto dai REIT è il loro requisito di distribuire ai loro azionisti quasi il 90% del loro reddito imponibile annuale, creato da immobili che producono reddito. Questo importo è deducibile a livello aziendale e generalmente tassato a livello personale. Quindi, diversamente dai dividendi, esiste un solo livello di tassazione per le distribuzioni pagate agli investitori. Questo alto tasso di distribuzione implica che il detentore di un REIT partecipa fortemente alla redditività della gestione e della proprietà all'interno del fondo fiduciario, a differenza della proprietà ordinaria in cui la società e il suo consiglio decidono se l'eccesso di liquidità è distribuito o meno all'azionista.

Scegliere il giusto REIT

Come per qualsiasi investimento, dovresti fare i compiti prima di decidere quale REIT acquistare. Ci sono alcuni segni evidenti che dovresti guardare prima di prendere la decisione:

1. Gestione
È sempre importante quando si acquista in un trust o un pool gestito di risorse per comprendere e conoscere i risultati dei manager e del loro team. La redditività e l'apprezzamento degli attivi sono strettamente associati alla capacità del gestore di scegliere gli investimenti giusti e decidere le migliori strategie. Quando scegli in quale REIT investire, assicurati di conoscere il team di gestione e il loro track record. Controlla come vengono compensati. Se si basa sulle prestazioni, è probabile che stiano cercando anche i tuoi migliori interessi.

2. Diversificazione
I REIT sono trust incentrati sulla proprietà della proprietà. Poiché i mercati immobiliari variano in base alla posizione e al tipo di proprietà, è fondamentale che il REIT che decidi di acquistare sia adeguatamente diversificato. Se il REIT è fortemente investito in immobili commerciali e si verifica un calo dei tassi di occupazione, si verificheranno gravi problemi. Diversificazione significa anche che la fiducia ha un accesso sufficiente al capitale per finanziare le future iniziative di crescita e sfruttare adeguatamente se stesso per i rendimenti aumentati.

3. Guadagni
L'elemento finale che dovresti prendere in considerazione prima di acquistare in un REIT specifico sono i suoi fondi da operazioni e contanti disponibili per la distribuzione. Questi numeri sono importanti in quanto misurano le prestazioni complessive del REIT, che a sua volta si traduce in denaro trasferito agli investitori. Fare attenzione a non utilizzare i normali numeri di reddito generati dal REIT in quanto includeranno qualsiasi deprezzamento della proprietà e quindi modificheranno i numeri. Questi numeri sono utili solo se hai già esaminato attentamente gli altri due segnali, poiché è possibile che il REIT possa riscontrare rendimenti anomali a causa delle condizioni del mercato immobiliare o della fortuna della direzione nella raccolta degli investimenti. (Per ulteriori informazioni, consulta Come valutare un REIT .)

La linea di fondo

Con così tanti modi diversi di investire i tuoi soldi, è importante che ogni decisione che prendi sia ben informata. Questo vale per azioni, obbligazioni, fondi comuni di investimento, REIT o qualsiasi altro investimento. Tuttavia, i REIT hanno alcune caratteristiche interessanti che potrebbero adattarsi al tuo portafoglio.