Prestiti di rifinanziamento dei mutui incassati vs. rate-and-term

"Incasso" e "rate-and-term" sono le tue due scelte di base quando si rifinanzia il mutuo per risparmiare o ottenere denaro. Se rifinanziate semplicemente il vostro prestito esistente per ottenere un tasso di interesse più basso o modificate i termini, viene chiamato un rifinanziamento di tasso e termine. Oppure, potresti voler estrarre parte dell'equità nella tua casa - magari per fare un rinnovamento, pagare i debiti o aiutare a pagare i costi del college - con un prestito in contanti. Ecco cosa significano questi due termini e come possono influenzare la tua posizione finanziaria.

Key Takeaways

• Quando rifinanziate un mutuo, le vostre due opzioni di base sono un rifinanziamento di incasso, in cui estraete parte dell'equità nella vostra casa, o un rifinanziamento a tasso ea termine, in cui scambiate il vostro prestito attuale con uno nuovo (si spera migliori) termini.
• I prestiti di prelievo generalmente hanno termini più difficili, come punti aggiunti o un tasso di interesse più elevato, perché comportano un rischio più elevato per il creditore.
• Potrebbe essere possibile estrarre un po 'di liquidità dal tuo rifinanziamento senza incorrere in commissioni extra di un prestito di riscossione sfruttando la sovrapposizione di fondi alla fine di un prestito e all'inizio di un altro.

Le basi del rifinanziamento dei mutui ora

In primo luogo, pensare al rifinanziamento come alla sostituzione di un'ipoteca esistente con un'altra o al consolidamento di una coppia di mutui in un singolo prestito. Fuori con il vecchio (mutuo) e dentro con il nuovo, come si suol dire. Una volta rifinanziato, il vecchio prestito o i prestiti vengono pagati e uno nuovo viene messo al suo posto.

Ci sono molte ragioni per considerare il rifinanziamento. Il risparmio è ovvio. Nell'agosto 2008 l'ipoteca fissa a 30 anni aveva un tasso di interesse del 6, 48%. Dopo la crisi finanziaria, i tassi per lo stesso tipo di mutuo sono costantemente diminuiti. Nel dicembre 2012 il tasso ipotecario a 30 anni è stato ridotto quasi della metà da quattro anni prima al 3, 35%. Il tasso medio annuo per il 2017 è salito al 3, 99%. Entro il 2018, era salito al 4, 54%, secondo Freddie Mac. Ma anche questi tassi più alti potrebbero essere inferiori a quelli sui mutui più vecchi che potresti avere.

A marzo 2019 i tassi ipotecari sono scesi al 4, 27%, un minimo di 60 settimane. Nella settimana terminata il 29 marzo 2019, le richieste di mutui sono aumentate del 18, 6%, secondo la Mortgage Bankers Association. Il livello di rifinanziamento è aumentato del 39% al 47, 4% del totale delle domande, il livello più alto da novembre 2016. (La più grande ondata recente di rifinanziamenti ipotecari ha colpito dal 2011 al 2013 e dal 2015 al 2016, quando i tassi di interesse erano quasi ai minimi record.) Sebbene il rifinanziamento l'indice è sceso al 44, 1% delle domande totali la settimana successiva, bassi costi di finanziamento e un forte mercato del lavoro continuano a guidare le applicazioni.

Storicamente, i tassi sono ancora relativamente bassi, una delle ragioni per cui i proprietari di case con mutui più vecchi e con interessi più elevati (o quelli il cui capitale proprio è aumentato, o che hanno rating creditizi molto migliori rispetto a quando inizialmente finanziavano la propria casa) per guardare al rifinanziamento ora. Quando i tassi si stanno muovendo verso l'alto, il rifinanziamento può offrire la possibilità di convertire un mutuo a tasso variabile in uno a tasso fisso, per bloccare pagamenti con interessi inferiori prima che i tassi salgano ancora più in alto. Le autorità del settore prevedono che i tassi aumenteranno nel 2019

Incasso vs. tasso e durata: due tipi di prestiti

Esistono due prestiti di rifinanziamento di base. Il più semplice e diretto è il rifinanziamento a rate e termine (refi) . In questo caso, nessun denaro reale cambia di mano, al di fuori delle commissioni associate al prestito. La dimensione del mutuo rimane la stessa; scambiate semplicemente le vostre attuali condizioni di mutuo con termini più recenti (presumibilmente migliori).

Al contrario, in un prestito di incasso, noto anche come rifinanziamento di incasso, la nuova ipoteca è più grande di quella precedente. Insieme alle nuove condizioni di prestito, stai anche ricevendo denaro avanzato, prendendo effettivamente l'equità da casa tua sotto forma di contanti.

È possibile qualificarsi per un refi tasso / termine con un rapporto prestito / valore più elevato (l'importo del prestito diviso per il valore stimato della proprietà). È più facile ottenere il prestito, in altre parole, anche se hai un rischio di credito più basso perché stai prendendo in prestito un'alta percentuale di quanto vale la casa.

Pensa attentamente prima di ottenere un prestito in contanti per investire, poiché ha poco senso mettere i tuoi fondi in un CD che guadagna il 2, 5% quando il tuo interesse ipotecario è del 5% o 6%.

I prestiti di incasso hanno condizioni più severe. Se vuoi recuperare parte dell'equità che hai accumulato nella tua casa sotto forma di contanti, probabilmente ti costerà - quanto dipende da quanta equità hai accumulato nella tua casa e dal tuo punteggio di credito. Se, ad esempio, il punteggio FICO di un debitore è 700, il rapporto prestito / valore è 76% e il prestito è considerato incassato, il prestatore potrebbe aggiungere 0, 750 punti al costo iniziale del prestito. Se l'importo del prestito fosse di $ 200.000, ad esempio, il finanziatore aggiungerebbe $ 1.500 al costo. (Ogni finanziatore è diverso.) In alternativa, il mutuatario potrebbe pagare un tasso di interesse più elevato, dallo 0, 125% allo 0, 250% in più, a seconda delle condizioni di mercato.

Perché i termini più difficili? Perché i prestiti di incasso comportano un rischio maggiore per il creditore, secondo Casey Fleming, consulente per i mutui, C2 Financial Corporation e autore di "La guida di prestito: come ottenere il miglior mutuo possibile". "Statisticamente, un mutuatario è molto più probabile allontanarsi da una casa se si trova nei guai se ne ha già tirato fuori l'equità. È particolarmente vero se ha tirato fuori più di quanto inizialmente investito nell'acconto. Di conseguenza, qualsiasi prestito considerato prelievo ha un prezzo più elevato per riflettere tale rischio, fino a quando non vi è così tanta equità che il mutuatario non è più probabile che si allontani ”.

Ma un punteggio di credito più elevato e un rapporto prestito / valore inferiore possono spostare i numeri sostanzialmente a tuo favore. Ad un mutuatario con un punteggio di credito di 750 e un rapporto prestito / valore inferiore al 60%, ad esempio, non verrà addebitato alcun costo aggiuntivo per un prestito in contanti; gli istituti di credito ritengono che non abbia maggiori probabilità di insolvenza sul prestito rispetto a un tasso / termine refi.

Il tuo prestito può essere un prestito in contanti anche se non ricevi il rimborso. Se stai pagando carte di credito, prestiti auto o qualsiasi altra cosa che originariamente non facesse parte del tuo mutuo, il creditore probabilmente lo considera un prestito in contanti. Se si stanno consolidando due mutui in uno - e in origine uno era un prestito in contanti - anche il nuovo prestito consolidato verrà classificato come prelievo.

Un motivo in più per pensare due volte agli incassi: fare un rifinanziamento degli incassi può influire negativamente sul punteggio FICO.

83%

Il numero di rifinanziamenti ipotecari che sono stati incassati nel quarto trimestre del 2018.

Più americani che scelgono il rifinanziamento di incassi

Sebbene molti esperti di finanza personale sconsiglierebbero di privare la propria casa del proprio capitale in un rifinanziamento di incasso, i dati recenti mostrano che molti americani stanno scegliendo questo tipo di prestito. Le statistiche trimestrali di rifinanziamento di Freddie Mac hanno dimostrato che nel quarto trimestre del 2018 (pubblicato a marzo 2019), i mutuatari incassati rappresentavano l'83% di tutti i prestiti di rifinanziamento, il più alto dal terzo trimestre del 2007.

Fonte: Freddie Mac, Rapporto trimestrale di rifinanziamento, 2018

Molti di questi rifinanziamenti non prevedevano una riduzione del tasso. Gli usi più comuni dei fondi sono stati il ​​pagamento di bollette o altri debiti o il miglioramento domestico.

Fonte: Freddie Mac, Rapporto trimestrale di rifinanziamento, 2018

Una scappatoia di rifinanziamento ipotecario interessante

Con l'aiuto del tuo broker ipotecario, potresti essere in grado di generare un po 'di denaro dal tuo rifinanziamento senza che sia considerato un prestito di riscossione (e generando le commissioni extra che ne derivano). Fondamentalmente, funziona sfruttando la sovrapposizione di fondi alla fine di un prestito e all'inizio di un altro. È un processo complicato, quindi presta molta attenzione a come Fleming lo descrive:

"È consentito finanziare i costi di chiusura in un refi tasso / termine. La maggior parte dei finanziatori consente a tali costi di chiusura di includere le spese prepagate, come gli interessi pagati in anticipo, gli interessi maturati non pagati sul mutuo esistente, i soldi necessari per prefinanziare il proprio conto di deposito in garanzia e persino le tasse e le assicurazioni sulla proprietà se lo si desidera.

“Quando si rifinanzia, si paga l'interesse maturato sul mutuo esistente fino al giorno in cui viene pagato. Paghi in anticipo gli interessi sul tuo nuovo prestito dal giorno del finanziamento fino al primo del mese successivo, quindi non effettui un pagamento il mese successivo. Pertanto, hai finanziato gli interessi di un mese sulla tua ipoteca nell'ambito del nuovo prestito.

"Se si dispone di un account impound (o di deposito a garanzia) per pagare l'assicurazione e le tasse con l'ipoteca esistente, il prestatore esistente detiene parte del proprio denaro, almeno un paio di mesi di tasse e assicurazione ciascuno. Quando si rifinanzia, il nuovo prestatore avrà bisogno di un po 'di soldi a portata di mano quando le bollette fiscali e assicurative arriveranno, quindi chiederanno un po' di soldi in anticipo. Di solito puoi finanziarlo.

“Quindi, dopo la chiusura del prestito, il tuo vecchio prestatore, che detiene parte del tuo denaro, ti invia un assegno pari al saldo del tuo conto di deposito quando hai pagato quel prestito. Contanti!

“Inoltre, poiché alcune commissioni cambiano un po 'fino al finanziamento, la maggior parte dei finanziatori concede un po' di ammortizzazione, fino a $ 2.000 in contanti in deposito a garanzia, senza che il prestito venga considerato incassato.

"Ciò significa che puoi finanziare" costi "che non sono realmente il costo di originare il prestito ma piuttosto rappresentano il costo di avere il prestito. Con un prestito di $ 200.000 a tasso / termine, sarebbe molto fattibile generare circa $ 4.000 in contanti - nelle giuste circostanze, se strutturati con cura - senza pagare una penalità di incasso. "

La linea di fondo

Il tuo lavoro come mutuatario è quello di avere abbastanza conoscenze per discutere le opzioni con il tuo prestatore. Per la maggior parte delle persone, evitare il costo aggiuntivo di un prestito in contanti è la migliore mossa finanziaria. Se hai un motivo specifico per prelevare contanti da casa tua, un prestito in contanti può essere prezioso, ma ricorda che l'ammontare extra di denaro che pagherai in interessi durante la vita del prestito può renderlo una cattiva idea.