Come calcolare il ROI su una proprietà in affitto

Uno dei motivi principali per cui le persone investono è aumentare la loro ricchezza. Mentre le motivazioni possono differire tra gli investitori - alcuni potrebbero voler soldi per la pensione, altri possono scegliere di buttare via soldi per altri eventi della vita come avere un bambino o per un matrimonio - fare soldi è di solito la base di tutti gli investimenti. E non importa dove metti i tuoi soldi, se vanno in borsa, nel mercato obbligazionario o nel settore immobiliare.

I beni immobili sono beni materiali costituiti da terreni e generalmente comprendono qualsiasi struttura o risorsa trovata su quel terreno. Gli investimenti immobiliari sono un esempio di investimento immobiliare. Questi sono acquistati con l'intento di fare soldi attraverso il reddito da locazione. Alcune persone acquistano proprietà di investimento con l'intento di venderle dopo un breve periodo di tempo. Indipendentemente dall'intenzione, per gli investitori che diversificano il proprio portafoglio di investimenti con immobili, è importante misurare il ritorno sull'investimento (ROI) per determinare la redditività di un immobile. Questo articolo esamina quale ritorno sull'investimento, come calcolarlo per la proprietà in affitto e perché è una variabile importante che dovresti sapere prima di effettuare un acquisto.

Key Takeaways

• Un ritorno sull'investimento misura la quantità di denaro o profitto realizzata su un investimento in percentuale del costo di tale investimento.
• Per calcolare la percentuale di ritorno sull'investimento per un acquisto in contanti, prendere l'utile netto o l'utile netto sull'investimento e dividerlo per il costo originale.
• Se hai un mutuo, dovrai tener conto dell'acconto e del pagamento del mutuo.
• Entrano in gioco altre variabili che possono influire sul ROI, inclusi i costi di riparazione e manutenzione, nonché le spese regolari.

Che cos'è un ritorno sull'investimento (ROI)?

Un ritorno sull'investimento misura la quantità di denaro o profitto realizzata su un investimento in percentuale del costo di tale investimento. Mostra come i dollari di investimento vengono utilizzati in modo efficace ed efficiente per generare profitti. Conoscere ciò che il ROI consente agli investitori di valutare se investire denaro in un determinato investimento sia una scelta saggia o meno.

Il ritorno sull'investimento può essere per qualsiasi veicolo: azioni, obbligazioni, un conto di risparmio, persino un immobile. Calcolare un ROI significativo per una proprietà residenziale può essere impegnativo perché i calcoli possono essere facilmente manipolati: alcune variabili possono essere incluse o escluse nel calcolo. Può diventare particolarmente difficile quando gli investitori hanno la possibilità di pagare in contanti o stipulare un mutuo sulla proprietà.

Qui, esamineremo due esempi per il calcolo del ROI su una proprietà in affitto residenziale: un acquisto in contanti e uno finanziato con un mutuo.

La formula per il ROI

ROI = Guadagno sull'investimento - Costo dell'investimento Costo dell'investimentoROI \ text {} = \ text {} \ frac {Guadagno \ on \ Investimento \ testo {} - \ text {} Costo \ of \ Investimento {{Costo \ of \ Investimento } ROI = Costo dell'investimento Guadagno sull'investimento - Costo dell'investimento

Per calcolare l'utile o il guadagno su qualsiasi investimento, innanzitutto prendere il rendimento totale dell'investimento e sottrarre il costo originale dell'investimento. Poiché il ROI è un rapporto di redditività, ci dà il profitto su un investimento rappresentato in termini percentuali.

Poiché l'utile sul capitale investito è un rapporto di redditività, il profitto è rappresentato in termini percentuali.

Per calcolare l'utile percentuale sull'investimento, prendiamo l'utile netto o l'utile netto sull'investimento e lo dividiamo per il costo originale.

Ad esempio, se acquisti azioni ABC per $ 1.000 e le vendi due anni dopo per $ 1.600, l'utile netto è di $ 600 ($ 1.600 - $ 1.000). Il ROI sullo stock è del 60% [$ 600 (utile netto) ÷ $ 1, 000 (costo) = 0, 60].

Calcolo del ROI sulle proprietà locative

L'equazione sopra sembra abbastanza facile da calcolare, ma tieni presente che ci sono un certo numero di variabili che entrano in gioco con gli immobili che possono influenzare i numeri del ROI. Questi includono le spese di riparazione e manutenzione e i metodi per calcolare la leva finanziaria: la quantità di denaro presa in prestito con gli interessi per effettuare l'investimento iniziale.

Quando si acquista un immobile, le condizioni di finanziamento possono influire notevolmente sul prezzo dell'investimento. Ma l'utilizzo di risorse come un calcolatore di ipoteca può aiutarti a risparmiare denaro aiutandoti a trovare tassi di interesse favorevoli.

ROI per le transazioni in contanti

Calcolare il ROI di una proprietà è abbastanza semplice se acquisti una proprietà in contanti. Ecco un esempio di un immobile in affitto acquistato in contanti:

• Hai pagato $ 100.000 in contanti per la proprietà in affitto.
• I costi di chiusura sono stati di $ 1.000 e i costi di ristrutturazione ammontano a $ 9.000, portando il tuo investimento totale a $ 110.000 per la proprietà.
• Hai raccolto $ 1, 000 in affitto ogni mese.

Un anno dopo:

• Hai guadagnato $ 12.000 nel reddito da locazione per quei 12 mesi.
• Le spese incluse la bolletta dell'acqua, le tasse sulla proprietà e l'assicurazione, ammontano a $ 2.400 per l'anno o $ 200 al mese.
• Il tuo rendimento annuale è stato di $ 9.600 ($ 12.000 - $ 2.400).

Per calcolare il ROI della proprietà:

• Dividi il rendimento annuale ($ 9.600) per l'importo dell'investimento totale o $ 110.000.
• ROI = $ 9.600 ÷ $ 110.000 = 0, 087 o 8, 7%.
• Il ROI è stato dell'8, 7%.

ROI per le transazioni finanziate

Il calcolo del ROI sulle transazioni finanziate è maggiormente coinvolto.

Ad esempio, hai acquistato la stessa proprietà in affitto di $ 100.000 come sopra, ma invece di pagare in contanti, hai sottoscritto un mutuo.

• L'acconto necessario per l'ipoteca era del 20% del prezzo di acquisto o $ 20.000 (prezzo di vendita $ 100.000 x 20%).
• I costi di chiusura erano più alti, il che è tipico di un mutuo, per un totale di $ 2.500 in anticipo.
• Hai pagato $ 9.000 per il rimodellamento.
• Le tue spese vive totali sono state di $ 31.500 ($ 20.000 + $ 2.500 + $ 9.000).

Ci sono anche costi in corso con un mutuo:

• Supponiamo che tu abbia stipulato un prestito di 30 anni con un tasso di interesse fisso del 4%. Su $ 80.000 presi in prestito (prezzo di vendita di $ 100.000 meno l'acconto di $ 20.000), il capitale mensile e il pagamento degli interessi sarebbero $ 381, 93.
• Aggiungeremo gli stessi $ 200 al mese per coprire acqua, tasse e assicurazione, effettuando il pagamento mensile totale $ 581, 93.
• Il reddito locativo di $ 1.000 al mese ammonta a $ 12.000 per l'anno.
• Il tuo flusso di cassa mensile era di $ 418, 07 al mese (affitto di $ 1.000 - $ 581, 93 di mutuo).

Un anno dopo:

• Hai guadagnato $ 12.000 nel reddito complessivo per l'affitto per l'anno a $ 1.000 al mese.
• Il tuo rendimento annuale è stato di $ 5.016, 84 ($ 418, 07 x 12 mesi).

Per calcolare il ROI della proprietà:

• Dividi il rendimento annuale per le spese vive originali (l'acconto di $ 20.000, i costi di chiusura di $ 2.500 e il rimodellamento per $ 9.000) per determinare il ROI.
• ROI: $ 5.016, 84: $ 31.500 = 0, 159.
• Il ROI è del 15, 9%.

Equità domestica

Alcuni investitori aggiungono l'equità della casa all'equazione. Il patrimonio netto è il valore di mercato della proprietà meno l'importo totale del prestito in essere. Si prega di tenere presente che l'equità domestica non è cash-in-hand. Dovresti vendere la proprietà per accedervi.

Per calcolare la quantità di capitale proprio a casa tua, rivedi il tuo piano di ammortamento del mutuo per scoprire quanto dei tuoi pagamenti del mutuo è andato verso il rimborso del capitale del prestito. Questo crea l'equità nella tua casa.

L'importo del patrimonio netto può essere aggiunto al rendimento annuale. Nel nostro esempio, il piano di ammortamento del prestito ha mostrato che un totale di $ 1, 408, 84 di capitale è stato versato durante i primi 12 mesi.

• Il nuovo rendimento annuale, inclusa la quota azionaria, è pari a $ 6.425, 68 ($ 5.016, 84 reddito annuo + $ 1.408, 84 azioni).
• ROI = $ 6.425, 68: $ 31.500 = 0, 20.
• Il ROI è del 20%.

Importanza del ROI per il settore immobiliare

Come accennato in precedenza, la conoscenza del ROI su qualsiasi investimento, in particolare quello immobiliare, consente agli investitori di essere più informati. Prima di acquistare, potresti essere in grado di stimare i costi e le spese, nonché le entrate derivanti dal noleggio. Questo ti dà la possibilità di confrontarlo con altre proprietà simili. Dopo averlo ristretto, puoi determinare quanto guadagnerai. Se, in qualsiasi momento, ti rendi conto che i tuoi costi e le tue spese supereranno il ROI, potresti dover decidere se vuoi cavartela e sperare di ottenere di nuovo un profitto, o se dovresti vendere la tua proprietà così non ti perdi.

altre considerazioni

Naturalmente, potrebbero esserci spese aggiuntive per la proprietà di un immobile in affitto, come i costi di riparazione o manutenzione, che dovrebbero essere inclusi nei calcoli che incidono in definitiva sul ROI.

Inoltre, abbiamo ipotizzato che la proprietà fosse stata affittata per tutti i 12 mesi. In molti casi, i posti vacanti si verificano in particolare tra gli inquilini e la mancanza di reddito per quei mesi deve essere presa in considerazione nei tuoi calcoli.

Il ROI per una proprietà in affitto è diverso perché dipende dal fatto che la proprietà sia finanziata tramite un'ipoteca o pagata in contanti. Come regola generale, meno contanti pagati in anticipo come acconto sulla proprietà, maggiore sarà il saldo del prestito ipotecario, ma maggiore sarà il ROI. Al contrario, maggiore è il pagamento anticipato in contanti e minore è il prestito, minore sarà il ROI, poiché il costo iniziale sarebbe maggiore. In altre parole, il finanziamento consente di aumentare il ROI a breve termine poiché i costi iniziali sono inferiori.

È importante utilizzare un approccio coerente quando si misura il ROI per più proprietà. Ad esempio, se si include l'equità della casa nella valutazione di una proprietà, è necessario includere l'equità delle altre proprietà quando si calcola il ROI per il proprio portafoglio immobiliare.