9 cose da sapere sulle associazioni dei proprietari di case

Molte comunità residenziali hanno una struttura di associazione dei proprietari di abitazione (HOA) per aiutare a mantenere un'atmosfera pulita e coesa nel quartiere. Inoltre, quando acquisti un condominio, una casa a schiera o una casa unifamiliare all'interno di uno "sviluppo pianificato", potresti anche incontrare la struttura HOA.

Mentre l'HOA a volte risparmia il proprietario di casa da alcune responsabilità, può anche venire con alcuni obblighi del proprietario di casa. Prima di acquistare una casa che ti rende parte di un HOA, ecco cosa devi sapere e le domande che dovresti porre sia all'associazione che a te e alla tua famiglia.

Sviluppo pianificato HOAs

Passare a uno sviluppo pianificato spesso richiede di aderire all'associazione dei proprietari di case della comunità (HOA) e pagare le sue tasse per aiutare a coprire la manutenzione di aree comuni, strutture condivise ed esterni. L'adesione ti vincola anche alle alleanze, alle condizioni e alle restrizioni dell'associazione (CC&R). Quelle regole potrebbero vanificare il tuo sogno di avere una porta viola, diciamo, o di lasciare il tuo camper nel vialetto poiché i CC & R in genere includono disposizioni sull'aspetto della tua casa e dei veicoli che puoi parcheggiare al di fuori di essa.

Statisticamente parlando, gli americani hanno una possibilità su cinque di vivere in una casa che fa parte di un HOA, secondo un'analisi dei dati del microeconomista applicato Wyatt G. Clarke. Da quando è stata elaborata la stima di Clarke (nel 2017), le proprietà con HOA sono ulteriormente aumentate.

La vita in uno sviluppo pianificato è una buona opzione per te? E, in caso affermativo, quali sono gli HOA che potrebbero essere più adatti a te? Le risposte a queste domande dipendono non solo dalle vostre finanze, ma dal vostro entusiasmo per i servizi condivisi, la tolleranza per le regole e i regolamenti e il comfort con l'autogoverno, poiché la maggior parte degli HOA è supervisionata da volontari che vivono nello sviluppo.

9 suggerimenti per la gestione delle associazioni dei proprietari di case

1. Le tariffe variano ampiamente

Uno studio Trulia che ha utilizzato i record dell'American Community Survey, ha rilevato che le commissioni mensili HOA erano in media $ 331 al mese nel 2015. Le medie variavano da un minimo di $ 218 al mese a Warren, in Michigan, ad un massimo di $ 571 a New York City. Trulia trovò che le quote dovessero essere generalmente più alte negli edifici e nei complessi più vecchi con un numero maggiore di unità.

Il numero e la dimensione dei servizi dello sviluppo influiscono anche sui tassi, secondo Nate Martinez, un agente immobiliare di Professionisti di RE / MAX a Glendale, in Arizona. Ad esempio, uno sviluppo che è custodito da un cancello e ha una club house e un campo da golf è probabile che riscuota tasse più alte di una che offre sicurezza minima e solo una modesta area comune.

Le commissioni possono differire anche all'interno di uno sviluppo, a causa delle variazioni di metratura, posizione e orientamento, che possono influenzare il livello di manutenzione richiesto dalla proprietà.

La maggior parte dei servizi di inserzione multipla (MLS) include le tasse HOA nell'elenco delle proprietà. Ciò dovrebbe garantire che sia possibile accedere alle informazioni tramite REMAX.com, Zillow.com, Realtor.com e altri siti di elenchi, secondo Martinez.

Dovresti anche scoprire quanto spesso le commissioni sono aumentate nel tempo e di quanto. Se possibile, ottenere una cronologia stampata delle quote HOA per anno negli ultimi 10 anni. Martinez afferma che le tasse per un HOA sono in genere aumentate non più di una volta l'anno. Nell'esperienza di Martinez, gli aumenti di HOA sono normalmente mappati da tre a cinque anni in anticipo, utilizzando le stime dei costi futuri di servizi pubblici, manodopera, manutenzione e altro.

Esamina queste proiezioni se sono disponibili. Dato che sono solo stime, Martinez suggerisce di verificare anche l'importo di cui le tasse sono autorizzate ad aumentare ogni anno ai sensi dello statuto della HOA. In un nuovo complesso, tale ricerca può aiutare a determinare se le tasse iniziali di HOA sono state attrattivamente, anche artificialmente, sottovalutate al fine di attirare i proprietari di case e rischiano di aumentare significativamente nel tempo per coprire il divario tra entrate e costi.

In alternativa, può accadere anche il contrario: vale a dire che le tasse HOA per il nuovo sviluppo potrebbero effettivamente diminuire leggermente nel tempo poiché più case vengono aggiunte allo sviluppo e più proprietari di case sono disponibili per condividere i costi fissi della HOA.

2. Anche quello che ottieni varia

Quando acquisti una casa in una comunità gestita, stai effettivamente acquistando un insieme di obblighi e diritti legali oltre allo spazio di vita fisico, afferma John Manning, gestore di broker presso RE / MAX on Market a Seattle. I diritti, i servizi e le dotazioni precise di cui è responsabile l'HOA possono variare tanto quanto le commissioni addebitate. "Una comunità chiusa può avere la manutenzione del cancello come unico accordo tra i proprietari di casa, oppure potrebbe esserci un HOA in atto con un'autorità legale per gestire molto di più", dice.

Guarda cosa è incluso (e non incluso) che influenzerà le tue finanze domestiche. Dovrai pagare per la raccolta dei rifiuti, per esempio? Le utility sono incluse? Quale? Che dire del servizio via cavo e / o internet?

Tieni presente che pagherai per i vantaggi, come le strutture ricreative, che tu li usi o meno. Scopri le ore per i servizi, come piscine e campi da tennis, per determinare se funzioneranno con il tuo programma. Se pensi di voler condividere queste strutture con amici o familiari, controlla le regole e le tariffe relative all'uso degli ospiti.

Allinea le tariffe, le loro inclusioni ed esclusioni, a quelle di altri sviluppi nell'area, in particolare quelle già presenti nella tua lista. "Se vuoi conoscere le gamme HOA per la tua regione, la migliore risorsa sarebbe attraverso un broker immobiliare professionale che è ben informato sulle associazioni dei proprietari di case", afferma il broker Manning.

3. Potrebbero essere applicate tariffe aggiuntive

Un HOA può adottare uno dei diversi approcci alla gestione finanziaria. Queste scelte influenzano in particolare il modo in cui finanzia spese impreviste e investimenti di capitale come la sostituzione di un sistema HVAC.

Secondo John Manning, broker di gestione presso RE / MAX on Market a Seattle, “Alcune associazioni preferiscono una grande riserva in contanti per soddisfare gli obblighi di manutenzione, legali o di gestione quando si presentano. Altri hanno commissioni più basse e si basano su valutazioni speciali - fondi riscossi al di fuori delle tasse HOA - per riparazioni e manutenzioni. ”Questi prelievi sono simili alle valutazioni fiscali talvolta imposte dai governi locali.

Ecco come funziona il percorso di valutazione: quando una spesa importante, come la sostituzione di un tetto o di un ascensore, si presenta - e le riserve della HOA non hanno i fondi per pagarlo - l'associazione può addebitare a ciascun proprietario una valutazione speciale. Questi prelievi possono ammontare a migliaia di dollari.

Secondo Manning, la dimensione del fondo di riserva dipenderà non solo dall'approccio HOA ma anche dall'età, dalle condizioni e dai servizi dell'edificio. Gli sviluppi spesso elaborano piani pluriennali per riparazioni e investimenti di capitale, compresi i loro costi annuali e il saldo previsto nel fondo di riserva nel momento in cui saranno richiesti gli esborsi.

Chiedi di vedere quei documenti, prestando particolare attenzione a quanto le spese necessarie si allineano al saldo del fondo di riserva. Un aiuto professionale può essere prezioso quando si studia su questi fogli di calcolo. La sua azienda, afferma Manning, è "far discutere i clienti con un CPA [che è] un esperto nell'analisi dei dati finanziari degli sviluppi".

L'AA dovrebbe essere in grado di fornire tale elenco. Chiedere anche se sono previste valutazioni speciali in futuro. Si noti che le economie di scala possono significare che le valutazioni speciali per una determinata spesa in conto capitale possono essere inferiori nelle HOA che hanno molti membri e maggiori nelle HOA più piccole, dove una spesa simile avrà meno proprietari di case per finanziarla.

4. Commissioni e approvazione del mutuo

Quando contempli un acquisto di proprietà in uno sviluppo pianificato, dovrai ovviamente considerare l'impatto delle sue quote HOA nelle tue finanze complessive. Così anche i futuri istituti di credito ipotecario.

Come fanno con le tasse sulla proprietà (che, a proposito, non sono incluse nelle commissioni HOA nella maggior parte degli sviluppi), le banche prenderanno in considerazione le commissioni mensili HOA al momento di decidere l'entità di un mutuo che ti potrai permettere. Di conseguenza, è possibile combattere con fastidi compromessi mentre si decide tra le proprietà. Commissioni HOA più elevate potrebbero lasciarti con un importo approvato inferiore da spendere per la tua casa rispetto alla scelta di un immobile alternativo con commissioni basse o assenti.

È interessante notare che la presenza di commissioni non riduce necessariamente il valore di una proprietà; semmai, ci sono prove dell'effetto opposto. La ricerca del microeconomista Clarke ha scoperto che, dopo aver pareggiato per dimensioni e posizione della casa, le proprietà che facevano parte di un HOA sono state vendute per una media di circa il 4% in più rispetto a quelle che non facevano parte di un'associazione. Il premio è più alto, ha scoperto, quando la casa e lo sviluppo sono nuovi; diminuisce con l'età.

Il tuo potenziale prestatore può fornire la cifra del pagamento del mutuo e dovresti già avere i numeri di imposta sulla proprietà e tassa HOA. Se hai appena iniziato la tua ricerca domestica e non hai ancora rapporti con alcun finanziatore, utilizza un calcolatore di ipoteca online per stimare il probabile pagamento del mutuo per il capitale che stai cercando e inserire altre informazioni pertinenti, tra cui il tuo acconto previsto.

Ancora una volta, qualsiasi prestatore con cui stai parlando può fornire questo. In alternativa, molti calcolatori di mutui online, incluso quello a cui abbiamo accennato in precedenza, consentono anche di richiedere preventivi da istituti di credito ipotecario su tariffe e importi massimi approvati.

5. Il conteggio delle alleanze

Poiché le regole e i regolamenti di un determinato HOA possono essere unici, non fare affidamento su informazioni di seconda mano o esperienza passata in altri sviluppi per apprendere quali sono le regole e i patti di un HOA. E pensa seriamente se sarai in grado di vivere con loro.

Se non riesci a trovare i CC & R online, sul sito web di HOA, chiedi al tuo agente immobiliare di acquisirli per te o ottenerli contattando direttamente HOA. Assicurati di controllare se il documento è aggiornato prima di procedere troppo nel processo di acquisto.

Potresti scoprire di essere limitato in più modi di quanto potresti supporre. Oltre a governare il colore della porta e simili, CC e R possono limitare il modo alta la tua erba può crescere, sia che tu possa piantare o rimuovere alberi, quali tipi di veicoli puoi parcheggiare sulla strada o sul tuo vialetto (i divieti di parcheggio per camper non sono rari, ad esempio), quanto possono essere alte le recinzioni e quali tipi di rivestimenti che è possibile utilizzare su finestre affacciate sulla strada.

Se una vita rispettosa dell'ambiente è una priorità personale, controlla le disposizioni ecologiche della HOA, a partire da ciò che può essere piantato intorno alla tua casa e come tale vegetazione può essere mantenuta.

Ad esempio, alcuni HOA non consentono lo xeriscaping, una forma di abbellimento ecologico per i climi aridi e possono limitare le dimensioni e la composizione di qualsiasi giardino che pianti. Le regole possono anche imporre l'uso di fertilizzanti, pesticidi o sistemi di irrigazione particolari per mantenere il cantiere e vietare simili a pile di compost e pannelli solari.

Verifica la presenza di qualsiasi lingua che potrebbe impedirti o addirittura complicare l'affitto della tua proprietà. Ciò che è considerato consueto può dipendere dalla giurisdizione. “Nella zona di Seattle, è comune trovare divieti per affitti [di vacanza] a breve termine. Gli HOA hanno interesse a limitare la percentuale di unità non occupate dai proprietari, in quanto i prestatori di mutui possono essere riluttanti a prestare prestiti su edifici che occupano un affitto elevato ", afferma Manning.

6. Gestione dei conflitti

Come in qualsiasi comunità, i disaccordi sorgono all'interno di uno sviluppo pianificato, a volte per alcuni residenti che piegano o infrangono le regole. Prima di acquistare, esplora le modalità di impostazione e applicazione delle regole e quali sanzioni vengono applicate contro chi infrange le regole.

Le sanzioni possono essere severe. In alcuni HOA, i risultati possono includere essere multati o citati in giudizio o fare in modo che HOA conceda un privilegio a casa tua. Prestare particolare attenzione al fatto che l'HOA possa precludere la proprietà per mancato pagamento delle quote HOA o mancato pagamento delle multe risultanti da violazioni di CC&R.

Chiedi informazioni sulla procedura per la risoluzione di eventuali conflitti, nonché su come la HOA gestisce le aggiunte o le modifiche alle regole.

Richiedi un elenco o altra contabilità dei conflitti e delle violazioni delle regole che l'associazione ha dovuto risolvere. Se tali informazioni non descrivono in dettaglio le cause legali, chiedile. Assicurati di verificare eventuali cause legali passate, presenti o in corso in cui è coinvolto il HOA. Inoltre, rivedi l'esito di tali casi.

7. La reputazione di HOA

Poiché l'associazione funge essenzialmente da governo iper-locale per la comunità, è utile esaminare chi la gestisce e il modo in cui queste persone funzionano insieme.

È molto comune che gli HOA siano sorvegliati dai residenti della comunità che ricoprono il ruolo di volontari e sono eletti dai membri dell'associazione. Tuttavia, alcune associazioni sono gestite interamente in modo professionale. Se una società privata gestisce la HOA, verifica la sua reputazione prima di acquistare. Se la HOA ha alcuni dipendenti o aziende alle quali contratta attività, chiedere informazioni su queste entità e sul lavoro che svolgono.

Parla se puoi con alcuni degli attuali proprietari dell'edificio, preferibili quelli che non sono nel consiglio di amministrazione di HOA e vivono nell'edificio da diversi anni. Quanto collegialmente funziona la scheda? Le differenze di opinione sono generalmente gestite in modo civile e costruttivo? Fai attenzione alle indicazioni di drammi frequenti, anche perpetui. Come con alcuni altri organi di governo, gli HOA possono essere ostacolati dall'egotismo, dai giochi di potere e dalla politica meschina.

Pianifica il tempo di parlare con il presidente HOA, per capire se vuoi che questa persona prenda decisioni a tuo nome sullo sviluppo. Chiedi anche al presidente in merito all'interesse dei residenti nel servire il consiglio di amministrazione: c'è un'alta motivazione per farlo o una relativa indifferenza? Questa conversazione potrebbe anche motivarti (o meno) a far parte del consiglio di amministrazione un giorno, una mossa che richiederebbe l'elezione e la rinuncia a un po 'di tempo libero per le tue nuove responsabilità.

8. Conformità con HOA

Non fare affidamento sull'essere adeguatamente avvisati di eventuali problemi persistenti tra l'associazione e l'attuale proprietario di una casa che ti interessa. La mancata richiesta tempestiva di tali problemi potrebbe comportare l'eredità di questi ultimi quando si impossessano della proprietà.

Alcuni potenziali problemi possono essere evidenti, come l'abbellimento del paesaggio morto o troppo cresciuto o desquamazione. Al contrario, il proprietario ha apportato miglioramenti esterni o altre modifiche alla proprietà senza ottenere l'approvazione HOA? Se questi cambiamenti non sono conformi alle regole, cosa potrebbe accaderti se possedessi la proprietà? Potresti essere in grado di forzare il proprietario a risolvere i problemi come parte dell'accordo di vendita o fornire denaro in contanti alla chiusura.

9. Responsabilità assicurative

Come per la proprietà di proprietà, anche le disposizioni assicurative all'interno di uno sviluppo pianificato possono essere divise, con l'HAA che copre alcuni pericoli o aree e il proprietario della casa responsabile di altri.

Questi sono spesso obbligati dalla legge statale. In Florida, ad esempio, un HOA condominiale deve assicurare tutta la proprietà comune, che include ogni parte dell'edificio fino al muro a secco incompiuto di un'unità. Nel frattempo, il proprietario della casa è responsabile dell'assicurazione di tutti i beni personali all'interno della propria unità, compresi elettrodomestici, pavimenti, mobili, trattamenti di finestre e simili.

Controlla la legge dello stato in cui vivrai per la divisione precisa dei requisiti. Conferma che HOA per la proprietà che stai valutando sta aderendo a tali requisiti.

L'assicurazione catastrofe è particolarmente importante se stai considerando l'acquisto di un condominio o di una casa in una zona soggetta a grandi catastrofi naturali, come inondazioni, terremoti, bufere di neve, incendi, tornado o uragani. "Nel nord-ovest del Pacifico, l'assicurazione sismica è molto comune [negli sviluppi pianificati], sebbene non richiesta", afferma Manning.

Verifica se HOA fornisce una copertura aggiuntiva come vantaggio per la proprietà all'interno dello sviluppo. "[A] HOA lungimirante può rendere un condominio più attraente" in questo modo, afferma Manning. Potrebbero aggiungere "un'assicurazione per i terremoti e altri tipi di assicurazione contro i rischi, [che] si rifletterà nelle quote HOA del proprietario della casa". Dovresti, ovviamente, confermare se tale copertura aggiuntiva si estende anche alle aree che sono la responsabilità legale del proprietario della casa, o solo a quelli che rientrano nella competenza della HOA.

La linea di fondo

Vivere in uno sviluppo pianificato - ed essere governato in parte dalle regole di un HOA - può essere una benedizione mista. Offre la prospettiva di scambiare un certo controllo sulla tua casa per le ridotte responsabilità di mantenerla e per il beneficio di godere di servizi e sicurezza condivisi. Tuttavia, può anche scambiare l'aspetto diversificato di un tipico quartiere con un aspetto più uniforme, anche se uno con una minore possibilità di gusto decorativo di un vicino o abitudini di manutenzione sciatte che diventano un problema per te.

Quanto bene abbraccerai quei compromessi contribuirai a quanto sarai felice in un condominio o in un'altra "casa pianificata". Se decidi di procedere con un acquisto, assicurati di coinvolgere professionisti, incluso un agente immobiliare, che abbia familiarità con sviluppi pianificati e HOA dal momento che ci sono una serie di aspetti insoliti in questi rispetto all'acquisto di una casa unifamiliare.