Captive Real Estate Investment Trust
Un trust di investimento immobiliare in cattività è semplicemente un trust di investimento immobiliare (REIT) con controllo della proprietà di una singola società. Le società con proprietà immobiliari associate alla propria attività possono trovare vantaggioso raggruppare le proprietà immobiliari in un REIT per le agevolazioni fiscali speciali. Questa strategia di mitigazione fiscale può essere utilizzata da rivenditori e banche con numerosi negozi o filiali.
Key Takeaways
- Un REIT vincolato è qualsiasi REIT con una partecipazione di proprietà superiore al 50% di una singola società.
- I REIT in cattività sono generalmente filiali.
- Come REIT, i REIT captive godono degli stessi vantaggi fiscali di un REIT standard.
- Complessivamente, la contabilità REIT in cattività può essere complessa per una società madre e la consociata REIT in cattività.
- I professionisti contabili e fiscali dovrebbero assicurarsi che siano pienamente conformi a tutte le leggi federali e statali che comprendono i REIT captive.
Comprensione dei fondi di investimento immobiliare in cattività
È possibile creare un fondo di investimento immobiliare vincolato per trarre vantaggio dalle agevolazioni fiscali offerte da un fondo di investimento immobiliare (REIT). Le aziende possono scegliere di sviluppare o assumere il controllo della proprietà in un REIT per lo stato vincolato. Lo stato di controllo o captive è definito come oltre il 50% della quota di proprietà di voto di un REIT.
Le aziende che costruiscono un REIT vincolato allo scopo di gestire le proprie proprietà immobiliari in genere le caratterizzeranno come REIT di affitto o mutuo. I REIT ipotecari forniscono capitale ipotecario per la promessa di un reddito reciproco che spesso costituisce la base per le entrate di un REIT. Le società possono anche utilizzare fondi di investimento immobiliare in cattività trasferendo immobili a un REIT e quindi noleggiando gli immobili da tali REIT.
Investimenti immobiliari
Un REIT vincolato è semplicemente un REIT con controllo della proprietà di una singola azienda. Oltre a ciò, i REIT in cattività sono semplicemente REIT. Un'entità può essere classificata come REIT se soddisfa determinati requisiti dell'Internal Revenue Service e il Titolo 26 del Internal Revenue Code. I REIT possono essere trust, associazioni o società, ma a prescindere devono tutti scegliere di essere tassati come società.
Il codice delle entrate interne consente a tutti i REIT di distribuire tutte le loro entrate ai propri azionisti. Ciò rende i REIT simili alle società di persone ai sensi del codice fiscale poiché le società di persone generalmente non hanno entrate e distribuiscono tutte le loro entrate attraverso un K-1.
I REIT devono soddisfare diversi requisiti per poter beneficiare delle detrazioni fiscali sulla distribuzione del reddito che caratterizzano i REIT in generale. Alcuni dei requisiti più importanti includono:
- Elezione fiscale per una società
- Almeno il 90% delle entrate lorde da dividendi, interessi, affitti o altri beni immobili
- Almeno il 75% delle attività totali rappresentate da attività immobiliari, equivalenti di cassa e titoli di Stato
- Deve avere la proprietà effettiva di 100 o più persone (le società di controllo possono nominare dirigenti come azionisti per soddisfare questo requisito)
Se un'entità soddisfa i requisiti REIT, deve pagare almeno il 90% del proprio reddito agli azionisti ed è quindi autorizzata a dedurre la distribuzione del reddito. Qualsiasi saldo residuo dopo la distribuzione richiesta è tassato all'aliquota dell'imposta sulle società necessaria.
Contabilità sussidiaria
I REIT in cattività sono considerati filiali e pertanto la loro proprietà deve essere contabilizzata in qualche modo sui finanziari della società madre. In generale, ci sono tre modi per contabilizzare le società controllate e le società controllate nel bilancio di una società madre. Le società possono segnalare bilanci consolidati o possono contabilizzare la proprietà attraverso il metodo del patrimonio netto o del costo.
In base ai principi contabili generalmente accettati (GAAP), le società hanno la possibilità di creare bilanci consolidati che integrano tutti gli aspetti dei dati finanziari di una controllata se la società madre possiede più del 50% dei diritti di proprietà. In genere, per una società madre non è vantaggioso o applicabile includere un REIT captive nella rendicontazione del bilancio consolidato a causa dei benefici fiscali che il REIT captive ottiene da solo, che è spesso la ragione per crearlo. Pertanto, la proprietà captiva di REIT è generalmente contabilizzata sui finanziari di una società madre attraverso il metodo del patrimonio netto o il metodo del costo.
Prestazioni fiscali REIT vincolate
Ci possono essere diversi vantaggi fiscali associati alle imposte REIT vincolate. La tassazione federale dei REIT è discussa nel titolo 26 del codice delle entrate interne, ma gli stati possono anche avere le proprie regole fiscali per i REIT che possono aumentare o diminuire i benefici fiscali.
In generale, la società madre di un REIT vincolato può detrarre l'affitto o i costi di pagamento ipotecario che paga al suo REIT vincolato che riduce il suo reddito imponibile. Questo non è necessariamente un enorme vantaggio perché in genere detrarrebbe comunque queste spese, ma può creare alcuni utili vantaggi nell'elaborazione dei pagamenti, ecc. Uno dei maggiori vantaggi è che la società madre riceve una parte della distribuzione di dividendi dal REIT vincolato che possono essere potenzialmente tassati a un'aliquota inferiore.
Il captive REIT gode di tutti i benefici fiscali dello stato di REIT. Può detrarre il 90% o una quantità maggiore del suo reddito che distribuisce agli azionisti. Paga anche l'aliquota dell'imposta federale sulle società su eventuali redditi rimanenti.
Leggi che regolano i REIT in cattività
Poiché le filiali captive di REIT possono potenzialmente creare numerosi vantaggi, ci sono alcune disposizioni federali e statali che le prendono di mira. In generale, la maggior parte della legislazione definisce il captive come il controllo della proprietà del 50%. Le leggi federali richiedono che qualsiasi trattamento sia equo e in linea con le valutazioni delle proprietà e le negoziazioni a condizioni di mercato. Alcuni stati hanno i loro requisiti speciali e in alcuni casi ci sono limitazioni che possono eliminare in modo completo le tattiche di elusione fiscale. Nel complesso, i professionisti contabili e fiscali dovrebbero garantire che i REIT captive e la contabilità REIT captive siano conformi collettivamente a tutte le leggi federali e statali.
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