Analisi comparativa del mercato
Un'analisi comparativa del mercato è un esame dei prezzi a cui proprietà simili nella stessa area sono state recentemente vendute. Gli agenti immobiliari eseguono un'analisi comparativa del mercato per i loro clienti per aiutarli a determinare un prezzo da elencare quando vendono una casa o un prezzo da offrire quando acquistano una casa. Poiché non esistono due proprietà identiche, gli agenti apportano rettifiche per le differenze tra le proprietà vendute e quella che sta per essere acquistata o elencata per determinare un'offerta o un prezzo di vendita equi. In sostanza, un'analisi comparativa del mercato è una versione meno sofisticata di una valutazione formale e professionale.
Comprensione dell'analisi comparativa del mercato
Un'analisi di mercato comparabile può anche includere proprietà attualmente elencate, soprattutto se non sono state vendute proprietà simili di recente. Tuttavia, i prezzi di listino indicano solo ciò che il venditore spera di ottenere per la proprietà e non riflettono necessariamente ciò che vale effettivamente.
Sebbene l'analisi comparativa del mercato non sia una valutazione ufficiale, l'agente immobiliare utilizza molte pratiche e metodi simili che un perito utilizzerebbe per arrivare a un valore ragionevole per la proprietà. Se la casa o la proprietà sono così distintive e / o uniche in cui non sono state trovate proprietà comparabili, potrebbe essere nell'interesse del proprietario assumere un perito formale per valutare la proprietà.
Esempio di analisi comparativa del mercato
Considera una coppia che sta pensando di fare un'offerta su una casa unifamiliare con quattro camere da letto, tre bagni, 2.100 piedi quadrati, su un quarto di acro di terra. La casa è in vendita a $ 300.000. L'agente immobiliare della coppia esegue un'analisi comparativa del mercato e individua tre proprietà simili che hanno recentemente venduto nella stessa suddivisione:
- Il primo è identico in ogni modo alla proprietà soggetto tranne che si trova su una strada trafficata; recentemente ha venduto per $ 275.000.
- Il secondo ha quattro camere da letto, tre bagni e si trova su un quarto di acro di terra ma è di 2.400 piedi quadrati perché include anche un portico schermato; ha venduto per $ 315.000.
- Il terzo ha quattro camere da letto, si trova su un quarto di acro di terra ed è 2.100 piedi quadrati, ma ha solo due bagni, entrambi obsoleti; è stato venduto per $ 265.000.
Ecco i passaggi tipici che l'agente immobiliare potrebbe seguire per completare un'analisi comparativa del mercato:
1. Valutare la qualità del vicinato
Il primo passo è valutare la qualità del quartiere circostante e ci sono alcuni buoni strumenti online che rendono questo più facile che mai.
Google Street View potrebbe essere lo strumento migliore per la ricerca del quartiere. Ecco cosa stai cercando:
- Bei blocchi contro blocchi meno attraenti
- Vicinanza a servizi come spiagge, parchi, scuole, ecc.
- Vicinanza a luoghi spiacevoli come discariche, autostrade, impianti industriali, ecc.
- Significativi problemi di appello al freno
Tuttavia, le immagini di Google potrebbero non essere aggiornate, quindi non è un sostituto per guidare nel quartiere.
2. Valutare l'elenco originale, se disponibile
Esamina attentamente le foto e la descrizione per valutare l'età e le condizioni della casa, i recenti aggiornamenti e i potenziali problemi con la precedente strategia di marketing.
3. Verifica le stime del valore della proprietà
Una stima del valore della proprietà può aiutarti a valutare il probabile valore di mercato della casa del tuo cliente e darti un punto di partenza nel calcolo del costo per piede quadrato della proprietà. Tuttavia, queste stime possono essere imprecise e non considerano aspetti unici del mercato locale.
4. Sviluppare una CMA preliminare
Trova un'idea approssimativa del valore della tua casa valutando le inserzioni vendute, quelle scadute, quelle attive e quelle in sospeso nella zona che sono comparabili per caratteristiche, dimensioni e servizi alla tua inserzione. Proprietà comparabili che dovresti includere nel tuo CMA includono:
- Case che sono state vendute o scadute, sono in sospeso o sono state elencate negli ultimi sei mesi. Gli elenchi venduti ti diranno esattamente per quali case simili nella zona hanno venduto di recente e sono il tuo modo principale per valutare il valore per il tuo CMA. Le schede scadute indicano che il mercato non è disposto a sostenere. Gli elenchi con una vendita in sospeso possono darti una buona idea di quali case simili stanno vendendo in questo momento. Gli elenchi attuali ti diranno com'è la tua competizione.
- Valuta le case con lo stesso numero di camere da letto e bagni. Il numero di camere da letto e bagni in una casa è uno dei criteri più importanti per la valutazione di una casa. Ad esempio, le case con due camere da letto sono generalmente meno desiderabili di quelle con tre o più. Allo stesso modo, le case con un solo bagno o nessun bagno principale spesso hanno un valore di rivendita inferiore rispetto a quelle con più.
- Valuta le case entro circa 300 piedi quadrati. Con una casa di 2000 piedi quadrati, guarda le case che sono tra 1.700 e 2.300 piedi quadrati. Generalmente, più camere equivalgono a un prezzo più elevato, ma le riprese quadrate sono quasi altrettanto importanti.
- Valuta case nello stesso quartiere. Capire esattamente in quale "quartiere" si trova effettivamente la casa può essere difficile se non è una comunità murata. Per tale motivo, è importante valutare prima il quartiere online.
- Valutare le case nelle stesse o scolastiche zone scolastiche. I distretti scolastici sono particolarmente importanti nelle città più grandi, dove ci sono molte scuole in ogni distretto. Le case su un lato di una strada potrebbero trovarsi in un'eccellente zona scolastica, mentre gli studenti che vivono in case sull'altro lato potrebbero immatricolarsi in scuole di qualità inferiore. La differenza che le scuole fanno nel valore della casa può essere molto significativa.
- Valuta case con dimensioni del lotto simili. In generale, una casa su 10 acri di terra varrà più di una casa altrimenti paragonabile su un solo acro.
- Valuta case di età simile. Le case nuove di solito sono valutate più in alto rispetto alle case più vecchie, ma alcune case più vecchie, in particolare case antiche o case moderne della metà del secolo, potrebbero imporre un premio rispetto alle nuove costruzioni a causa del loro design.
- Valuta case con caratteristiche simili. Ad esempio, se la casa ha una piscina interrata o si trova in un quartiere recintato con una club house, prova a trovare altri elenchi con caratteristiche simili. Allo stesso modo, se la casa si trova sulla proprietà dell'oceano, il confronto con altre case sull'oceano produrrà risultati molto migliori rispetto al confronto con le case a pochi isolati dall'acqua.
5. Ottieni un prezzo medio di annunci comparabili
Prendi i prezzi di vendita delle case comparabili che hai scelto e dividi ciascuno per i loro filmati quadrati per calcolare il prezzo per piede quadrato per ogni casa comparabile. Quindi, trova il prezzo medio per metro quadrato delle case comparabili e moltiplicalo per l'esatto metraggio quadrato della casa che stai cercando di vendere.
6. Valutare la casa di persona.
Sulla base della tua ricerca, dovresti avere un'idea di come valga la casa, quindi dovresti essere in grado di rispondere a qualsiasi domanda sul valore della proprietà che il proprietario della casa ha per te. Quando visiti una proprietà, prendi in considerazione fattori come: condizioni, aggiunte e aggiornamenti, aggiornamenti necessari, esterni e paesaggistica e altri servizi. Combina i dati preliminari di elenchi comparabili con le informazioni raccolte durante la visita per creare un CMA completo.