Definizione del limite di prestito conforme
Il limite di prestito conforme è il limite del dollaro sulla dimensione di un mutuo che la Federal National Mortgage Association (colloquialmente nota come Fannie Mae) e la Federal Home Loan Mortgage Corporation (aka Freddie Mac) acquisteranno o garantiranno. I mutui che soddisfano i criteri per il sostegno delle due agenzie quasi governative sono noti come "prestiti conformi".
In base ai mandati del Housing and Economic Recovery Act (HERA) del 2008, il limite di prestito conforme viene adeguato ogni anno per riflettere le variazioni del prezzo medio di una casa negli Stati Uniti. Il limite annuale è fissato dall'autorità federale Fannie Mae e dall'autorità federale di Freddie Mac, la Federal Housing Finance Agency (FHFA) e annunciato a novembre. L'FHFA utilizza l'aumento / diminuzione percentuale da ottobre a ottobre del prezzo medio delle abitazioni, come indicato nel rapporto sull'indice dei prezzi delle abitazioni emesso dal Federal Housing Finance Board (FHFB) per adeguare i limiti di prestito conformi per l'anno successivo.
I finanziatori tradizionali preferiscono ampiamente lavorare con mutui che soddisfano i limiti di prestito conformi perché sono assicurati e più facili da vendere.
Come funziona il limite di prestito conforme
Il limite di prestito conforme è designato dalla contea. Alla maggior parte delle contee viene assegnato il limite di prestito conforme alla previsione. Tuttavia, possono esserci variazioni sul limite di prestito conforme in base alle differenze economiche regionali.
Ad esempio, nelle aree in cui il 115% del valore della casa mediana locale supera il limite del prestito conforme alla previsione, il limite massimo del prestito per tale area sarà impostato più alto. La legge sull'edilizia abitativa e il risanamento economico stabilisce il limite massimo del prestito per tali aree come multiplo del valore mediano della casa. La legislazione stabilisce anche un "massimale" sul limite del 150% del limite del prestito di base.
La California meridionale, la Florida meridionale e la maggiore area metropolitana di New York sono tre esempi di regioni nella parte contigua del paese che soddisfano i requisiti per limiti di prestito massimi conformi.
Inoltre, vi sono disposizioni statutarie speciali che stabiliscono calcoli del limite di prestito diversi per gli stati dell'Alaska e delle Hawaii, nonché per i territori insulari degli Stati Uniti Guam e le Isole Vergini americane. I limiti di prestito conformi per quelle aree tendono ad essere notevolmente superiori ai limiti per gli Stati Uniti domestici perché sono designati come aree ad alto costo.
Per il 2019, nella maggior parte degli Stati Uniti, il limite massimo del prestito conforme - la linea di base - per le proprietà di una unità è di $ 484.350, un aumento da $ 453.100 nel 2018 (e in aumento da $ 417.000 quando è stato istituito per la prima volta dal Housing and Economic Recovery Act nel 2008) . Il nuovo limite di prestito del soffitto per le proprietà di un'unità nella maggior parte delle aree ad alto costo è $ 726.525 (il 150% di $ 484.350). Per Alaska, Hawaii, Guam e Isole Vergini americane, il limite del prestito di base è di $ 726.525 per le proprietà di una unità. Quando ha annunciato i nuovi limiti di prestito a novembre, l'FHFA ha osservato che il limite di prestito massimo conforme sarebbe stato più elevato nel 2019 in tutti tranne 47 contee.
Considerazioni speciali per il limite di prestito conforme
Fannie Mae e Freddie Mac sono i principali market maker nei mutui; le banche e altri finanziatori contano su di loro per assicurare i prestiti che emettono e per acquistare prestiti che desiderano vendere. I limiti di prestito conformi fungono da linee guida per i mutui offerti dalla maggior parte dei finanziatori tradizionali. In effetti, alcuni istituti finanziari si occuperanno solo di prestiti conformi che soddisfano i criteri delle agenzie.
I mutui che superano il limite di prestito conforme sono noti come mutui non conformi o jumbo. Il tasso di interesse sui mutui jumbo può essere superiore al tasso di interesse sui mutui conformi.
Poiché i finanziatori preferiscono i mutui conformi, un mutuatario il cui importo del mutuo supera leggermente il limite del prestito conforme dovrebbe analizzare gli aspetti economici della riduzione della sua dimensione del prestito attraverso un acconto maggiore o l'utilizzo di finanziamenti secondari (ovvero, prendendo due prestiti anziché uno) per qualificarsi un'ipoteca conforme.