Proprietà in affitto: Pro e contro

Possedere una proprietà in affitto può essere finanziariamente gratificante. Se stai esplorando questo tipo di proprietà immobiliare come investimento, sii consapevole dei rischi e delle responsabilità.

Proprietà in affitto: una panoramica

L'idea di acquistare una casa o un appartamento in affitto a scopo di lucro può sembrare allettante. Ma l'acquisto di una proprietà in affitto per reddito e apprezzamento del capitale a lungo termine può avere i suoi alti e bassi. Ad esempio, il mercato immobiliare può variare a seconda della posizione, dell'offerta e della domanda e dell'economia.

Dal punto di vista finanziario, affinché la proprietà in affitto sia davvero redditizia, il rendimento che si ottiene dovrebbe essere maggiore di quello che si potrebbe guadagnare in investimenti prudenti, come obbligazioni e azioni blue chip che pagano dividendi, a causa dei rischi reali connessi. E dal lato umano, non tutti hanno la capacità di gestire proprietà e inquilini.

Key Takeaways

• Le proprietà in affitto possono essere finanziariamente gratificanti e avere numerosi benefici fiscali.
• Gli svantaggi includono la mancanza di liquidità, il costo della manutenzione e il potenziale per gli inquilini difficili e per il declino dell'appello del quartiere.
• È fondamentale per gli investitori in qualsiasi tipo di immobile rimanere al passo con i tassi di interesse e consultare un professionista fiscale.

Pro di proprietà in affitto

Ci sono molti vantaggi nel possedere una proprietà in affitto. Loro includono:

Prestazioni fiscali

Il servizio delle entrate interne consente di detrarre molte spese connesse alla proprietà in affitto nelle categorie di:

• Spese ordinarie e necessarie
• miglioramenti
• Ammortamento

Ciò significa che è possibile detrarre l'assicurazione, gli interessi sull'ipoteca, i costi di manutenzione e l'usura fisica sulla proprietà.

L'ammortamento può produrre una perdita nominale, che a sua volta può detrarre da altri redditi. In altre parole, è possibile ottenere un flusso di cassa netto positivo dal reddito locativo al netto delle spese e avere comunque una perdita netta a fini fiscali. Ma tieni presente che l'ammortamento riduce anche la base di costo di una proprietà per il calcolo delle plusvalenze quando vendi la tua proprietà.

Inoltre, il Tax Cuts and Jobs Act 2017, entrato in vigore il 1 ° gennaio 2018, offre una serie di nuovi vantaggi fiscali per i proprietari. Se possiedi un'entità flow-through (nota anche come attività pass-through) e la gestisci come ditta individuale, società a responsabilità limitata, società di persone o società di capitali, ora puoi detrarre un importo pari al 20% del noleggio netto reddito — a condizione che il reddito annuo totale imponibile da tutte le fonti dopo le detrazioni sia inferiore a $ 157.500 per i single o $ 315.000 per le coppie sposate che archiviano congiuntamente.

È consigliabile consultare un professionista fiscale se si sta valutando la proprietà di un immobile in affitto, soprattutto in considerazione delle recenti modifiche al codice fiscale.

Affitti stagionali

Se affitti la tua proprietà stagionalmente, puoi usarla tu stesso per 14 giorni all'anno, ovvero il 10% del numero di giorni che affittate ad altri ad un prezzo equo di mercato, ed essere ancora in grado di detrarre le vostre spese.

Scambio 1031

In uno scambio di 1031, puoi vendere un immobile in affitto e investire in un altro di "tipo simile" senza pagare le imposte sulle plusvalenze.

Noleggiare spazio extra

Puoi anche trattare una stanza o un'area della tua casa - come un garage, un seminterrato o un'unità abitativa accessoria - come un affitto, cancellando una percentuale degli interessi del mutuo e altre spese a fronte delle sue entrate, anche se dovresti essere consapevole del potenziali insidie ​​di affittare uno spazio extra, comprese le regole di zonizzazione locali.

Pro e contro del possesso di proprietà in affitto

Contro di proprietà in affitto

Ci sono anche degli svantaggi nel possedere una proprietà in affitto. Loro includono:

Mancanza di liquidità

Il settore immobiliare non è un'attività liquida. Anche nel mercato più caldo, possono essere necessari diversi mesi per completare una vendita. E se il tuo tempismo è guidato da un'emergenza o da un altro evento imprevisto, la tua necessità di vendere velocemente potrebbe non ottenere il miglior prezzo.

Aumento delle imposte e premi assicurativi

L'interesse e il capitale del mutuo possono essere fissi, ma non vi è alcuna garanzia che le tasse non aumentino più rapidamente di quanto si possano aumentare gli affitti. I premi assicurativi possono anche aumentare, come hanno fatto a seguito di catastrofi naturali.

Inquilini difficili

Nonostante la dovuta diligenza nel controllare i potenziali affittuari, potresti finire con inquilini che non sono l'ideale. Ad esempio, potrebbero essere bisognosi o esigenti, pagare in ritardo, dimenticare di chiudere l'acqua e così via. Oppure potrebbero essere distruttivi, nel qual caso l'indennità di ammortamento nel codice fiscale potrebbe essere gravemente inadeguata. Tuttavia, è sempre possibile aggiungere un pilota al modulo di noleggio standard che specifica le regole relative all'occupazione, agli animali domestici, al fumo, all'assicurazione degli inquilini e simili. Un deposito cauzionale può anche essere utile qui.

Declino del vicinato

In uno scenario ideale, la tua proprietà di investimento prospererà tra altre abitazioni ben tenute e le strutture locali miglioreranno. Di conseguenza, il flusso di cassa aumenterà costantemente e i costi rimarranno stabili. Tuttavia, i quartieri possono cambiare e il tuo investimento potrebbe deprezzarsi nel tempo. Dovresti prestare attenzione alla politica locale in cui investi, proprio come faresti dove vivi. Con la dovuta diligenza è possibile ridurre al minimo questa esposizione.

Modifiche sfavorevoli al codice fiscale

Il codice fiscale non è immune al cambiamento. Potrebbe cambiare in modi che riducano o eliminino alcuni o tutti i benefici fiscali per la proprietà della casa e il flusso delle imprese.

Ruolo del proprietario

Essere un padrone di casa non è per tutti. Potresti sentirti timido nell'aumentare gli affitti o essere protettivo del modo in cui gli altri trattano la tua proprietà, il che può portare a conflitti. Potresti persino diventare amico dei tuoi inquilini o potrebbero già essere familiari o amici. Se non si può essere fermi sugli aumenti degli affitti o sulla cura della proprietà, ad esempio, si potrebbe finire per raccogliere l'affitto che è ben al di sotto del prezzo di mercato o con una proprietà sottovalutata.

Manutenzione

Nel mantenere una proprietà, sorgono piccole e importanti riparazioni. Alcuni proprietari di immobili possono risparmiare facendo il lavoro da soli. Tuttavia, la maggior parte manca del tempo, degli strumenti o delle competenze per la riparazione domestica. Prevedi di sborsare le spese periodiche dell'appaltatore.

considerazioni speciali

Sia che tu stia acquistando una casa principale o una proprietà in affitto, è importante considerare cosa sta succedendo con i tassi di interesse sui mutui. Il debito ipotecario a tasso fisso basso è generalmente una buona copertura contro l'inflazione. Se sei un proprietario, gli aumenti periodici degli affitti sono un modo per compensare gli aumenti inflazionistici delle spese di manutenzione della proprietà.

I tassi di interesse nel 2019 sono previsti in media tra il 4, 8% e il 5, 3% per un mutuo a tasso fisso di 30 anni. Questo è aumentato da una media del 4, 19% nel 2018 e del 3, 99% nel 2017, ma è ancora relativamente basso. Mentre questi tassi rappresentano un'opportunità, è anche importante ricordare che i tassi ipotecari sono in genere più elevati per gli investimenti immobiliari che per le case tradizionali.