Diventare padrone di casa è più un problema di quanto valga la pena?

La proprietà in affitto residenziale è il modo per fare soldi, o almeno così sostengono alcune persone. In apparenza, sembra una scommessa infallibile; in realtà, di solito è più mal di testa di quanto valga la pena. Le sfide iniziano presto e coinvolgono quasi sempre tempo e denaro. Diamo un'occhiata a sei di quelli grandi.

Sfida 1: Trovare una proprietà

Sono stati scritti interi libri sulla ricerca di una buona proprietà in affitto, per non parlare di uno o due articoli di Investopedia. Tanto testo è stato dedicato all'argomento a causa della sua importanza critica. Compra un posto troppo costoso e non farai mai soldi. Ma anche cercare di contrattare un affare può essere problematico. L'acquisto di un fixer-upper richiede la capacità, il tempo, gli strumenti e il denaro necessari per effettuare le necessarie riparazioni e ristrutturazioni.

Se non hai fretta, questo potrebbe essere un modo per ottenere un affare sul tuo investimento; se hai già un lavoro a tempo pieno e una famiglia, ogni minuto speso per riparare il noleggio non è un minuto speso per un'attività più redditizia o piacevole. Tuttavia, al giorno d'oggi, ci sono società di gestione che possono fare molto di questa legwork — dalla localizzazione di una proprietà al rinnovamento — per te, a pagamento, ovviamente.

Sfida 2: Preparare l'unità

Portare qualsiasi immobile in condizioni di noleggio spesso richiede, come minimo, moquette fresca e vernice. Entrambi gli articoli richiedono tempo e denaro. Gli schermi delle finestre, le macchie sul ponte e la manutenzione del prato sono altri bisogni comuni. Ogni volta che un inquilino parte, anche questi problemi devono essere rivisitati.

Sfida 3: Trovare inquilini

Internet offre un modo rapido ed economico per trovare potenziali inquilini. Certo, ottieni spesso quello per cui paghi. L'esecuzione di un annuncio in una pubblicazione affidabile genera spesso una classe migliore di intervistati. Invece di studenti universitari che cercano di risparmiare, aumenti le tue probabilità di ottenere famiglie e adulti più anziani responsabili.

L'esecuzione di un annuncio per un mese toglierà un piccolo boccone dal tuo portafoglio, tuttavia, e lo screening corretto dei tuoi inquilini eseguendo un controllo del credito e un controllo in background richiederà un altro morso. L'investimento merita tempo e denaro, poiché il controllo aumenta le probabilità di ottenere inquilini responsabili. Gli inquilini responsabili pagano l'affitto in tempo, non abusano della proprietà e non richiedono di impegnarsi in un processo di sfratto costoso e che richiede tempo.

Sfida 4: problemi

Anche i grandi inquilini e le proprietà in affitto perfette hanno una serie di problemi. Tubi rotti, canali di scolo imbottiti, molle delle porte dei garage rotti, animali domestici e coinquilini sono solo alcune delle sfide che si presentano. Anche i buoni inquilini vogliono la tua completa e immediata attenzione quando il liquame esegue il backup nella loro casa o la società via cavo taglia accidentalmente le linee telefoniche.

I cattivi inquilini sono una sfida ancora più grande. Le chiamate giornaliere e l'affitto tardivo o non pagato possono aggiungere problemi. Il giorno del trasloco è un altro momento impegnativo. Danni a pareti, pavimenti, tappeti e altri componenti della casa possono causare controversie e costose riparazioni. Poiché ogni momento sprecato a discutere è un momento in cui la casa è vuota, spesso è meglio mordere il proiettile e pagare le riparazioni da soli. A proposito: probabilmente dovrai stipulare un'assicurazione per il proprietario - no, la polizza del proprietario abituale della casa non è sufficiente - e questa è un'altra voce nella colonna delle spese correnti.

Sfida 5: manutenzione

La manutenzione dei principali componenti e servizi è un elemento importante del biglietto. I nuovi elettrodomestici costano centinaia di dollari; un nuovo tetto o vialetto può costare migliaia di dollari. Se l'affitto è di $ 500 al mese e il tetto è di $ 5.000, puoi ritrovarti a perdere denaro velocemente. Aggiungi moquette, vernice e una nuova stufa e inquilini che non rimangono a lungo - e la proprietà potrebbe perdere denaro per anni.

Sfida 6: tassi di interesse

Che cosa hanno a che fare i tassi di interesse con qualcosa? Un sacco! Quando i tassi diminuiscono, spesso è più economico comprare che affittare, e quindi la domanda per le tue unità potrebbe diminuire. Abbassare l'affitto per rimanere competitivi può mettere un vero spasmo nella tua capacità di fare soldi.

Come vengono fatti i soldi

Con tutte le sfide che devono essere superate, il ragazzino può fare soldi con gli immobili in affitto? Sì, ma richiede un piano. Di seguito sono evidenziati quattro approcci redditizi:

1. Live-In

Condividere lo spazio acquistando un duplex (o altra struttura facilmente divisibile) è spesso un'impresa redditizia. Dato che sei sul posto e prevedi comunque di occuparti della proprietà, il denaro extra è un bonus. Ovviamente, tutte le sfide sono ancora valide e vivere sul posto significa che sei sempre disponibile e sarai in stretto contatto con gli inquilini. Pianificare in modo appropriato e schermare attentamente.

2. Vai di base

Affittare un appartamento scadente che non ha buoni servizi, fare meno manutenzione possibile e non mantenere le apparenze porta a profitti. Se non ci credi, guarda gli alloggi fuori dal campus in qualsiasi città universitaria del paese. Non suona molto bene, ma una proprietà essenziale e ridotta (niente ventilatori a soffitto, aria condizionata, ecc.) Semplifica il processo.

Quattro pareti e un pavimento offrono requisiti minimi di manutenzione e poche cose che possono rompersi o danneggiarsi. Attrarre gli inquilini attraverso programmi sovvenzionati dal governo, come la sezione 8 degli alloggi, fornisce entrate garantite. La sfida qui tende ad essere che, in cambio di qualche soldo in mano, ottieni spesso una classe di inquilini e una proprietà che si logora.

3. Partecipazioni a lungo termine

Molti investitori immobiliari ti diranno che sostanzialmente rompono anche l'affitto e le spese. Il loro approccio è quello di acquistare un immobile a buon prezzo, lasciare che l'affitto degli inquilini ripaghi l'ipoteca, e poi vendere in 30 anni, sperando di approfittare di un certo apprezzamento del prezzo.

Sebbene sia un approccio ragionevole, è probabile che i profitti siano piccoli e che l'imposta sulle plusvalenze possa essere elevata (data la tua base a basso costo). E richiede ancora tempo e sforzi che avrebbero potuto essere spesi meglio altrove.

4. Vai a tempo pieno

I proprietari terrieri seri adottano un approccio serio. Incorporano, acquistano più edifici e svolgono autonomamente una parte significativa del lavoro. È una decisione di stile di vita che richiede sprechi di tempo ed energia seri e una strategia di acquisto e vendita per massimizzare i riporti e le cancellazioni delle perdite fiscali e minimizzare il reddito.

Assumere un gestore proprietà

Un gestore della proprietà può gestire molte delle funzioni di gestione di una proprietà in affitto. Ciò include marketing, selezione degli inquilini, manutenzione, impostazione del budget e raccolta degli affitti. Puoi prendere in considerazione l'assunzione di un gestore della proprietà se desideri delegare queste attività, anche se ciò ridurrà i tuoi profitti.

Ruolo del gestore della proprietà

I gestori di proprietà possono gestire una varietà di ruoli. Che cosa è esattamente, spetta a te negoziare con il tuo manager. È importante identificare quale sarà il loro ruolo e sviluppare un elenco di doveri e responsabilità. Il gestore della proprietà troverà solo gli inquilini? O gestiranno la manutenzione ordinaria e riscuoteranno l'affitto?

Un gestore della proprietà può essere un appaltatore indipendente o un dipendente. Dovresti parlare con il tuo commercialista per determinare l'approccio più favorevole e per determinare gli obblighi specifici che potresti avere.

È inoltre possibile assumere una società di gestione della proprietà; una società con la quale stipuli un contratto per trattare direttamente tutti gli aspetti della proprietà in affitto. Questo può essere costoso, ma può essere ideale se hai più proprietà in affitto.

Selezione di un gestore proprietà

Assicurarsi che qualsiasi gestore di proprietà che si sta valutando soddisfi i requisiti di licenza locali e nazionali appropriati.

Potresti voler cercare un manager esperto in pubblicità, marketing, relazioni con gli inquilini, riscuotere l'affitto, il budget, il leasing e la manutenzione. Un buon gestore della proprietà sarà anche informato sulle leggi locali e statali. Come proprietario della proprietà, puoi essere ritenuto responsabile per gli atti del tuo gestore, quindi puoi essere citato in giudizio se il tuo manager viola qualsiasi legge edilizia equa.

Una volta deciso un gestore della proprietà e i termini dell'accordo, è necessario scrivere un accordo di gestione della proprietà che identifichi i doveri del gestore, la compensazione e le condizioni di risoluzione.

La linea di fondo

Diventare padrone di casa merita lo sforzo? Solo tu puoi decidere. Assicurati solo di guardare prima di saltare e di iniziare la tua nuova impresa con aspettative realistiche e un solido piano di gioco.

Sapendo in cosa ti stai cacciando prima di farlo, sarai meglio preparato per ciò che incontri e più probabilità di goderti l'esperienza.