Ipoteca inversa

In una parola, un'ipoteca inversa è un prestito. Un proprietario di casa che ha 62 anni o più e possiede un considerevole patrimonio netto può prendere a prestito contro il valore della propria casa e ricevere fondi come somma forfettaria, pagamento mensile fisso o linea di credito. A differenza di un'ipoteca a termine - il tipo utilizzato per acquistare una casa - un'ipoteca inversa non richiede al proprietario di casa di effettuare alcun pagamento di prestito.

Invece, l'intero saldo del prestito diventa dovuto e pagabile quando il mutuatario muore, si allontana definitivamente o vende la casa. Le normative federali impongono ai finanziatori di strutturare la transazione in modo che l'importo del prestito non superi il valore della casa e il debitore o la proprietà del debitore non saranno ritenuti responsabili del pagamento della differenza se il saldo del prestito diventa più grande del valore della casa. Un modo in cui ciò potrebbe accadere è attraverso un calo del valore di mercato della casa; un altro è se il mutuatario vive a lungo.

Come funziona un mutuo inverso?

Il denaro contante

I mutui inversi possono fornire denaro molto necessario per gli anziani il cui patrimonio netto è per lo più legato al valore della loro casa. D'altro canto, questi prestiti possono essere costosi e complessi, nonché soggetti a truffe. Questo articolo ti insegnerà come funzionano i mutui inversi e come proteggerti dalle insidie, in modo da poter prendere una decisione informata sul fatto che un tale prestito potrebbe essere giusto per te o i tuoi genitori.

Secondo la National Reverse Mortgage Lenders Association, i proprietari di case di età pari o superiore a 62 anni detenevano $ 6, 5 trilioni di dollari di capitale proprio nel terzo trimestre del 2017. Il numero segna un massimo storico dall'inizio della misurazione nel 2000, sottolineando quanto grande sia la fonte di ricchezza domestica l'equità è per gli adulti in età pensionabile. L'equità domestica è la ricchezza utilizzabile solo se vendi e ridimensioni o prendi in prestito contro quell'equità. Ed è qui che entrano in gioco i mutui inversi, in particolare per i pensionati con reddito limitato e poche altre attività.

Key Takeaways

• Un mutuo inverso è un tipo di prestito per gli anziani di età pari o superiore a 62 anni.
• I prestiti ipotecari inversi consentono ai proprietari di abitazione di convertire il loro capitale proprio in reddito in contanti senza pagamenti mensili di ipoteca.
• La maggior parte dei mutui inversi sono assicurati a livello federale, ma attenzione a una serie di truffe sui mutui inversi che colpiscono gli anziani.
• I mutui inversi possono essere una grande decisione finanziaria per alcuni, ma una cattiva decisione per altri. Assicurati di capire come funzionano i mutui inversi e cosa significano per te e la tua famiglia prima di decidere.

Come funziona un'ipoteca inversa

Con un'ipoteca inversa, invece del proprietario della casa che effettua pagamenti al prestatore, il prestatore effettua pagamenti al proprietario della casa. Il proprietario della casa può scegliere come ricevere questi pagamenti (spiegheremo le scelte nella sezione successiva) e paga solo gli interessi sui proventi ricevuti. L'interesse viene trasferito nel saldo del prestito in modo che il proprietario della casa non paghi nulla in anticipo. Il proprietario della casa mantiene anche il titolo di casa. Durante la vita del prestito, il debito del proprietario della casa aumenta e il capitale proprio diminuisce.

Come per un'ipoteca a termine, la casa è la garanzia per un'ipoteca inversa. Quando il proprietario della casa si sposta o muore, i proventi della vendita della casa vanno al prestatore per rimborsare il capitale, gli interessi, l'assicurazione del mutuo e le commissioni del mutuo inverso. Qualsiasi vendita procede oltre quanto preso in prestito va al proprietario della casa (se vive ancora) o alla proprietà del proprietario della casa (se il proprietario è morto). In alcuni casi, gli eredi possono scegliere di pagare il mutuo in modo da poter mantenere la casa.

I proventi del mutuo inverso non sono tassabili. Mentre potrebbero sembrare un reddito per il proprietario della casa, l'IRS considera i soldi come un anticipo di prestito.

Tipi di mutui inversi

Esistono tre tipi di ipoteca inversa. Il più comune è l'ipoteca di conversione del capitale proprio o HECM. L'HECM rappresenta quasi tutti i mutui ipotecari inversi offerti su valori immobiliari inferiori a $ 679.650 ed è il tipo che è più probabile che tu ottenga, quindi è questo il tipo di questo articolo. Se la tua casa vale di più, tuttavia, puoi cercare un'ipoteca inversa enorme, chiamata anche un'ipoteca d'inversione proprietaria.

Quando sottoscrivi un'ipoteca inversa, puoi scegliere di ricevere i proventi in uno dei sei modi seguenti:

1. Somma forfettaria: ricevi tutti i proventi in una sola volta alla chiusura del prestito. Questa è l'unica opzione fornita con un tasso di interesse fisso. Gli altri cinque hanno tassi di interesse regolabili.
2. Pari pagamenti mensili (rendita): fintanto che almeno un mutuatario vive in casa come residenza principale, il prestatore effettuerà pagamenti costanti al mutuatario.
3. Pagamenti a termine : il prestatore concede al mutuatario pagamenti mensili uguali per un determinato periodo a sua scelta, ad esempio 10 anni.
4. Linea di credito: il denaro è disponibile per il proprietario della casa da prendere in prestito secondo necessità. Il proprietario della casa paga solo gli interessi sugli importi effettivamente presi in prestito dalla linea di credito.
5. Pari pagamenti mensili più una linea di credito: il prestatore fornisce pagamenti mensili costanti per tutto il tempo in cui almeno un mutuatario occupa la casa come residenza principale. Se il mutuatario ha bisogno di più denaro in qualsiasi momento, può accedere alla linea di credito.
6. Pagamenti a termine più una linea di credito: il prestatore concede al mutuatario pagamenti mensili uguali per un determinato periodo a sua scelta, ad esempio 10 anni. Se il mutuatario ha bisogno di più denaro durante o dopo tale termine, può accedere alla linea di credito.

È anche possibile utilizzare un mutuo inverso chiamato " HECM per l'acquisto" per acquistare una casa diversa da quella in cui vivi attualmente.

In ogni caso, avrai bisogno di almeno il 50% di capitale proprio, in base al valore attuale della tua casa, non di quello che hai pagato, per beneficiare di un mutuo inverso. Gli standard variano a seconda del finanziatore.

41.736

Il numero di mutui inversi emessi negli Stati Uniti nel 2018, in calo del 26, 7% rispetto all'anno precedente.

Ne trarrai beneficio?

Un mutuo inverso potrebbe sembrare molto simile a un prestito di equità domestica o linea di credito. In effetti, simile a uno di questi prestiti, un'ipoteca inversa può fornire una somma forfettaria o una linea di credito a cui è possibile accedere in base alle esigenze in base alla quantità di casa che hai pagato e al valore di mercato della tua casa. Ma a differenza di un prestito di equità domestica o di una linea di credito, non è necessario disporre di un reddito o di un buon credito per qualificarsi e non si effettuano pagamenti di prestito mentre si occupa della casa come residenza principale.

Un mutuo inverso è l'unico modo per accedere all'equità domestica senza vendere la casa per gli anziani che non vogliono la responsabilità di effettuare un pagamento mensile del prestito o che non possono beneficiare di un prestito o rifinanziamento di equità domestica a causa del flusso di cassa limitato o scadente credito.

Se non si qualificano per nessuno di questi prestiti, quali opzioni rimangono per l'utilizzo del capitale proprio per finanziare la pensione? Potresti vendere e ridimensionare, oppure potresti vendere la tua casa ai tuoi figli o nipoti per tenerlo in famiglia, magari anche diventare il loro affittuario se vuoi continuare a vivere in casa.

Pro e contro

Una volta che hai 62 anni o più, un mutuo inverso può essere un buon modo per ottenere denaro quando il tuo capitale proprio è la tua risorsa più grande e non hai un altro modo per ottenere abbastanza soldi per far fronte alle tue spese di vita di base. Un mutuo inverso ti consente di continuare a vivere nella tua casa fintanto che stai al passo con le tasse sulla proprietà, la manutenzione e l'assicurazione e non hai bisogno di trasferirti in una casa di cura o in una struttura di residenza assistita per più di un anno.

Tuttavia, sottoscrivere un'ipoteca inversa significa spendere una parte significativa del patrimonio netto accumulato su interessi e commissioni sui prestiti, di cui discuteremo di seguito. Significa anche che probabilmente non sarai in grado di passare la tua casa ai tuoi eredi. Se un'ipoteca inversa non fornisce una soluzione a lungo termine ai tuoi problemi finanziari, solo a breve termine, potrebbe non valere la pena sacrificare.

E se qualcun altro, come un amico, un parente o un compagno di stanza, vive con te? Se si ottiene un mutuo inverso, quella persona non avrà alcun diritto di continuare a vivere in casa dopo la morte.

Un altro problema che alcuni mutuatari incontrano per i mutui inversi è sopravvivere ai proventi dei mutui. Se scegli un piano di pagamento che non fornisce un reddito a vita, come una somma forfettaria o un piano a termine, o se prendi una linea di credito e lo usi tutto, potresti non avere soldi rimanenti quando ne hai bisogno .

Regole che governano questi mutui

Se possiedi una casa, un condominio o una casa a schiera o una casa fabbricata costruita il 15 giugno 1976 o in data successiva, potresti avere diritto a un'ipoteca inversa. Secondo le regole della Federal Housing Administration (FHA), i proprietari di case popolari non possono ottenere mutui inversi poiché non possiedono tecnicamente il patrimonio immobiliare in cui vivono ma piuttosto le quote di una società. A New York, dove le cooperative sono comuni, la legge statale proibisce ulteriormente i mutui inversi nelle cooperative, consentendoli solo in residenze e condomini da una a quattro famiglie.

Mentre i mutui inversi non hanno requisiti di reddito o punteggio di credito, hanno ancora regole su chi si qualifica. Devi avere almeno 62 anni e possedere la tua casa libera e libera o avere un ammontare sostanziale di capitale proprio (almeno il 50%). I mutuatari devono versare una commissione di costituzione, un premio assicurativo anticipato, premi assicurativi in ​​corso su mutui, commissioni di servizio del prestito e interessi. Il governo federale limita la quantità di istituti di credito che può addebitare per questi articoli.

I finanziatori non possono cercare i mutuatari o i loro eredi se la casa risulta essere sott'acqua quando è il momento di vendere. Devono inoltre consentire agli eredi diversi mesi di decidere se desiderano rimborsare il mutuo inverso o consentire al prestatore di vendere la casa per pagare il prestito.

Il Dipartimento per l'edilizia abitativa e lo sviluppo urbano (HUD) richiede a tutti i potenziali mutuatari di ipoteca inversa di completare una sessione di consulenza approvata dall'HUD. Questa sessione di consulenza, che di solito costa circa $ 125, dovrebbe durare almeno 90 minuti e dovrebbe coprire i pro ei contro di stipulare un'ipoteca inversa date le tue circostanze finanziarie e personali uniche. Dovrebbe spiegare in che modo un'ipoteca inversa potrebbe influire sull'ammissibilità a Medicaid e al reddito di sicurezza supplementare. Il consulente dovrebbe anche esaminare i diversi modi in cui è possibile ricevere i proventi.

Le vostre responsabilità ai sensi delle norme sull'ipoteca inversa sono di rimanere aggiornati sulle tasse sulla proprietà e sull'assicurazione dei proprietari di abitazione e mantenere la casa in buono stato. E se smetti di vivere in casa per più di un anno - anche se è perché vivi in ​​una struttura di assistenza a lungo termine per motivi medici - dovrai rimborsare il prestito, che di solito si ottiene vendendo la casa .

A parte il potenziale di truffe rivolte agli anziani, i mutui inversi presentano alcuni rischi legittimi. Nonostante le recenti riforme, ci sono ancora situazioni in cui una vedova o un vedovo potrebbero perdere la casa dopo la morte del coniuge.

Commissioni coinvolte

Il Dipartimento per l'edilizia abitativa e lo sviluppo urbano ha adeguato i premi assicurativi per i mutui inversi nell'ottobre 2017. Dato che i finanziatori non possono chiedere ai proprietari di case o ai loro eredi di pagare se il saldo del prestito cresce più del valore della casa, i premi assicurativi forniscono un pool di fondi che i finanziatori possono attingere in modo da non perdere denaro quando ciò accade.

Una variazione è stata un aumento del premio iniziale dallo 0, 5% al ​​2, 0% per tre mutuatari su quattro e una riduzione del premio dal 2, 5% al ​​2, 0% per l'altro su quattro mutuatari. Il premio iniziale era legato a quanti mutuatari hanno sottoscritto nel primo anno, con i proprietari di abitazione che hanno sfruttato di più - perché avevano bisogno di pagare un mutuo esistente - pagando il tasso più elevato. Ora, tutti i mutuatari pagano la stessa percentuale del 2, 0%. Il premio iniziale viene calcolato in base al valore della casa, quindi per ogni $ 100.000 di valore stimato, paghi $ 2.000. Sono $ 6.000 in una casa da $ 300.000.

Tutti i mutuatari devono inoltre versare premi assicurativi ipotecari annuali pari allo 0, 5% (ex 1, 25%) dell'importo preso in prestito. Questa modifica consente di risparmiare $ 750 all'anno ai mutuatari per ogni $ 100.000 presi in prestito e aiuta a compensare il premio iniziale più elevato. Significa anche che il debito del debitore cresce più lentamente, preservando nel tempo una parte maggiore del patrimonio del proprietario della casa, fornendo una fonte di fondi più avanti nella vita o aumentando la possibilità di poter trasferire la casa agli eredi.

Prestiti ipotecari inversi

Per ottenere un mutuo inverso, non si può semplicemente andare a qualsiasi finanziatore. I mutui inversi sono un prodotto speciale e solo alcuni istituti di credito offrono loro. Alcuni dei più grandi nomi nel prestito ipotecario inverso includono American Advisors Group, One Reverse Mortgage e Liberty Home Equity Solutions.

È una buona idea richiedere un mutuo inverso con diverse società per vedere quale ha i tassi e le commissioni più basse. Anche se i mutui inversi sono regolati a livello federale, esiste ancora un margine di manovra per quanto può pagare ogni istituto di credito.

Tassi di interesse

Solo il mutuo inverso forfettario, che ti dà tutti i proventi contemporaneamente alla chiusura del prestito, ha un tasso di interesse fisso. Le altre cinque opzioni hanno tassi di interesse regolabili, il che ha senso, dal momento che stai prendendo in prestito denaro per molti anni, non tutti in una volta, ei tassi di interesse cambiano sempre. I mutui inversi a tasso variabile sono legati al tasso interbancario offerto di Londra (LIBOR).

Oltre a uno dei tassi di base, il creditore aggiunge un margine da uno a tre punti percentuali. Quindi, se LIBOR è del 2, 5% e il margine del prestatore è del 2%, il tasso di interesse del mutuo inverso sarà del 4, 5%. All'inizio del 2018, i margini dei finanziatori variavano dall'1, 08% al 3, 38%. Composti di interesse per tutta la durata del mutuo inverso e il tuo punteggio di credito non influisce sul tasso del mutuo inverso o sulla tua capacità di qualificazione.

Quanto puoi prendere in prestito?

I proventi che riceverai da un'ipoteca inversa dipenderanno dal prestatore e dal tuo piano di pagamento. Per un HECM, l'importo che puoi prendere in prestito si baserà sull'età del mutuatario più giovane, sul tasso di interesse del prestito e sul minore tra il valore stimato della tua casa o l'importo massimo del credito FHA, che è di $ 679.650 per il 2018.

Non puoi prendere in prestito il 100% di ciò che vale la tua casa, o comunque vicino ad essa. Parte del patrimonio netto domestico deve essere utilizzato per pagare le spese del prestito, compresi i premi e gli interessi sui mutui. Ecco alcune altre cose che devi sapere su quanto puoi prendere in prestito:

• I proventi del prestito si basano sull'età del debitore più giovane o, se il debitore è sposato, il coniuge più giovane, anche se il coniuge più giovane non è un mutuatario. Più vecchio è il mutuatario più giovane, maggiore è il ricavato del prestito.
• Più basso è il tasso ipotecario, più si può prendere in prestito.
• Maggiore è il valore stimato della tua proprietà, più puoi prendere in prestito.
• Una forte valutazione finanziaria del mutuo inverso aumenta i proventi che riceverai perché il finanziatore non trattiene parte di essi per pagare le tasse sulla proprietà e l'assicurazione dei proprietari di case per tuo conto.

L'importo che puoi effettivamente prendere in prestito si basa sul cosiddetto limite principale iniziale. A gennaio 2018, il limite principale iniziale medio era di $ 211.468 e l'importo massimo medio del reclamo era di $ 412.038. Il limite principale iniziale del debitore medio è di circa il 58% dell'importo massimo del sinistro.

Il governo ha abbassato il limite principale iniziale nell'ottobre 2017, rendendo più difficile per i proprietari di case, soprattutto quelli più giovani, beneficiare di un mutuo inverso. Sul lato positivo, il cambiamento aiuta i mutuatari a preservare una parte maggiore del loro capitale proprio. Il governo ha abbassato il limite per lo stesso motivo per cui ha cambiato i premi assicurativi: perché il deficit del fondo assicurativo ipotecario era quasi raddoppiato nell'ultimo anno fiscale. Questo è il fondo che paga i finanziatori e protegge i contribuenti dalle perdite inverse dei mutui.

Per complicare ulteriormente le cose, non puoi prendere in prestito tutti i tuoi limiti principali iniziali nel primo anno quando scegli una somma forfettaria o una linea di credito. Invece, puoi prendere in prestito fino al 60% o più se stai usando i soldi per pagare il mutuo a termine. E se scegli una somma forfettaria, l'importo che ottieni in anticipo è tutto ciò che otterrai. Se scegli la linea di credito, la tua linea di credito crescerà nel tempo, ma solo se nella tua linea sono presenti fondi non utilizzati.

Mutui inversi, coniuge ed eredi

Entrambi i coniugi devono acconsentire al prestito, ma entrambi non devono essere mutuatari e questo accordo può creare problemi. Se due coniugi vivono insieme in una casa ma solo un coniuge viene nominato mutuatario sull'ipoteca inversa, l'altro coniuge rischia di perdere la casa se il coniuge debitore muore per primo. Un mutuo inverso deve essere rimborsato quando il mutuatario muore, e di solito viene rimborsato vendendo la casa. Se il coniuge superstite vuole mantenere la casa, dovrà rimborsare il prestito con altri mezzi, possibilmente attraverso un costoso rifinanziamento.

Solo un coniuge potrebbe essere un mutuatario se solo un coniuge detiene il titolo della casa, forse perché è stato ereditato o perché la sua proprietà precede il matrimonio. Idealmente, entrambi i coniugi deterranno il titolo ed entrambi saranno mutuatari sull'ipoteca inversa in modo che quando il primo coniuge muore, l'altro continua ad avere accesso ai proventi dell'ipoteca inversa e può continuare a vivere in casa fino alla morte. Il coniuge non privato potrebbe addirittura perdere la casa se il coniuge richiedente dovesse trasferirsi in una struttura abitativa assistita o in una casa di cura per un anno o più.

Evitare le truffe sui mutui inversi

Con un prodotto potenzialmente redditizio come un'ipoteca inversa e una popolazione vulnerabile di mutuatari che possono avere deficit cognitivi o cercare disperatamente salvezza finanziaria, le truffe abbondano. I venditori senza scrupoli e gli appaltatori per la casa hanno preso di mira gli anziani per aiutarli a garantire mutui inversi per pagare i miglioramenti della casa - in altre parole, in modo da poter essere pagati. Il venditore o l'appaltatore può effettivamente o meno fornire lavori promessi e di qualità; potrebbero semplicemente rubare i soldi del proprietario di casa.

Parenti, caregiver e consulenti finanziari hanno anche approfittato degli anziani usando una procura per invertire l'ipoteca sulla casa, quindi rubare i proventi o convincerli ad acquistare un prodotto finanziario, come un'annualità o un'assicurazione sulla vita intera, che il senior può permettersi solo ottenendo un mutuo inverso. È probabile che questa transazione sia solo nel migliore interesse del cosiddetto consulente finanziario. Queste sono solo alcune delle truffe del mutuo inverso che possono inciampare su proprietari di case inconsapevoli.

Fare questo per evitare la preclusione

Un altro pericolo associato a un mutuo inverso è la possibilità di preclusione. Anche se il mutuatario non è responsabile per il pagamento di alcun mutuo - e quindi non può divenire delinquente su di essi - un mutuo inverso richiede che il mutuatario soddisfi determinate condizioni. Il mancato rispetto di queste condizioni consente al prestatore di precludere.

In qualità di mutuatario ipotecario inverso, devi vivere in casa e mantenerlo. Se la casa cade in rovina, non vale il giusto valore di mercato quando è il momento di vendere e il creditore non sarà in grado di recuperare l'intero importo che ha esteso al mutuatario. I mutui inversi sono inoltre tenuti a rimanere aggiornati sulle tasse sulla proprietà e sull'assicurazione dei proprietari di case. Ancora una volta, il creditore impone questi requisiti per proteggere il suo interesse per la casa. Se non paghi le tasse sulla proprietà, l'autorità fiscale locale può impadronirsi della casa. Se non hai un'assicurazione per i proprietari di abitazione e c'è un incendio, la garanzia del prestatore è danneggiata.

Circa uno su cinque pignoramenti ipotecari inversi dal 2009 al 2017 sono stati causati dall'incapacità del mutuatario di pagare le tasse sulla proprietà o l'assicurazione, secondo un'analisi di Reverse Mortgage Insight.

La linea di fondo

Un'ipoteca inversa può essere uno strumento finanziario utile per i proprietari di case di alto livello che comprendono come funzionano i prestiti e i compromessi coinvolti. Idealmente, chiunque sia interessato a sottoscrivere un'ipoteca inversa impiegherà del tempo per conoscere a fondo come funzionano questi prestiti. In questo modo, nessun prestatore senza scrupoli o truffatori predatori possono preda di loro, saranno in grado di prendere una buona decisione anche se ottengono un consulente di mutuo inverso di scarsa qualità e il prestito non porterà sorprese spiacevoli.

Anche quando un'ipoteca inversa è emessa dal prestatore più rispettabile, è ancora un prodotto complicato. I mutuatari devono prendersi il tempo necessario per istruirsi su di esso per essere sicuri che stiano facendo la scelta migliore su come utilizzare il loro capitale proprio.