Fondi rettificati dalle operazioni - AFFO
I fondi rettificati da operazioni (AFFO) si riferiscono alla misura della performance finanziaria utilizzata principalmente nell'analisi dei fondi comuni di investimento immobiliare (REIT). L'AFFO di un REIT, sebbene soggetto a vari metodi di calcolo, è generalmente uguale ai fondi fiduciari derivanti dalle operazioni (FFO) con le rettifiche apportate per le spese in conto capitale ricorrenti utilizzate per mantenere la qualità delle attività sottostanti del REIT. Il calcolo tiene conto dell'adeguamento del diritto di affitto, dei costi di leasing e di altri fattori rilevanti.
Comprensione dei fondi rettificati dalle operazioni
Indipendentemente dal modo in cui i professionisti del settore scelgono di calcolare i fondi rettificati dalle operazioni (AFFO), si ritiene che sia una misura più accurata del flusso di cassa residuo per gli azionisti rispetto al semplice FFO perché tiene conto degli aumenti degli affitti e dei costi aggiuntivi sostenuti dal REIT. Fornisce un numero di base più accurato nella stima dei valori attuali e un migliore predittore della capacità futura del REIT di pagare dividendi. Questa è una misura non GAAP.
Calcolo dei fondi rettificati dalle operazioni
Prima di calcolare AFFO, un analista deve prima determinare i fondi REIT dalle operazioni (FFO). L'FFO misura il flusso di cassa da un elenco specifico di attività. FFO riflette l'impatto dell'attività di leasing e acquisizione di REIT, nonché i costi per interessi. L'FFO tiene conto dell'utile netto del REIT inclusi gli ammortamenti, ma esclude le plusvalenze dalle vendite di immobili. La ragione per cui questi guadagni non sono inclusi è che si tratta di eventi unici e generalmente non hanno un effetto a lungo termine sul potenziale di guadagno futuro del REIT.
La formula per FFO è:
FFO = reddito netto + ammortamento + ammortamento - plusvalenze da vendite immobiliari
Una volta determinato l'FFO, è possibile calcolare AFFO. La formula per AFFO è:
AFFO = FFO + aumenti di affitto - spese in conto capitale - importi di manutenzione ordinaria
Esempio di un calcolo AFFO
A titolo di esempio del calcolo AFFO, assumere quanto segue: un REIT ha registrato un utile netto di $ 2 milioni nell'ultimo periodo di riferimento. Durante quel periodo, ha guadagnato $ 400.000 dalla vendita di una delle sue proprietà e ha perso $ 100.000 dalla vendita di un'altra. Ha registrato $ 35.000 di ammortamenti e $ 50.000 di ammortamenti. Durante il periodo, gli aumenti netti dell'affitto sono stati di $ 40.000; le spese in conto capitale ammontavano a $ 75.000 e la manutenzione ordinaria ammontava a $ 30.000.
Date queste informazioni, l'FFO può essere calcolato come:
FFO = $ 2.000.000 + $ 35.000 + $ 50.000 - ($ 400.000 - $ 100.000) = $ 1.785.000
Da questo, AFFO è calcolato come:
AFFO = FFO + $ 40.000 - $ 75.000 - $ 30.000 = $ 1.785.000 - $ 65.000 = $ 1.720.000
Confronta i conti di investimento Nome del fornitore Descrizione Descrizione dell'inserzionista × Le offerte che compaiono in questa tabella provengono da società di persone da cui Investopedia riceve un compenso.