Ipoteca a tasso variabile 2/28 (ARM 2/28)
Un mutuo a tasso variabile 2/28 (2/28 ARM) è un tipo di mutuo per la casa di 30 anni che ha un periodo iniziale di due anni a tasso fisso. Dopo questo periodo di 2 anni, il tasso fluttua in base a un indice più un margine. Il tasso teaser iniziale è inferiore alla media per i mutui convenzionali, ma il tasso regolabile può aumentare in modo significativo. Dal momento che le banche non guadagnano molto con il tasso teaser iniziale, 2/28 ARMS includono pesanti penalità di pagamento anticipato durante i primi due anni.
RIPARTIZIONE Ipoteca a tasso variabile 2/28 (ARM 2/28)
Il 2/28 ARM è diventato popolare durante il boom immobiliare dei primi anni 2000, quando i prezzi alle stelle hanno reso i pagamenti dei mutui convenzionali fuori portata per molti acquirenti. Ad esempio, un'ipoteca convenzionale di 30 anni di $ 300.000 porterebbe pagamenti mensili di $ 1610. Ma un ARM 2/28 con un tasso iniziale del 3% richiederebbe pagamenti mensili di soli $ 1265.
Potenziali insidie di 2/28 ARMI
Il Catch-22 dell'ipoteca a tasso variabile 2/28 è che dopo due anni il tasso viene adeguato ogni sei mesi, in genere al rialzo, di una percentuale basata sul London Interbank Offer Rate (LIBOR) più un margine aggiuntivo. 2/28 Gli ARMS dispongono di controlli di sicurezza integrati, come un limite del tasso di interesse a vita e limiti su quanto il tasso può aumentare o diminuire con ogni periodo. Ma anche con i cappellini, i proprietari di case possono affrontare picchi di pagamento strabilianti.
Nell'esempio sopra riportato nel prestito ARM 2/28 a 30 anni del 3% di $ 300.000, se dopo due anni il LIBOR è di 2, 7 e il margine è di 1, 5, l'interesse aumenterebbe del 4, 2%, per un totale del 7, 2%. Questo tasso del 7, 2% potrebbe essere ben al di sopra degli attuali tassi ipotecari convenzionali. Il pagamento mensile del proprietario della casa aumenterebbe durante la notte di oltre il 60%, a $ 2036.
Molti proprietari di case durante il boom non sono riusciti a capire come un aumento del tasso apparentemente piccolo potrebbe aumentare notevolmente il loro pagamento mensile. E anche quelli che erano pienamente consapevoli dei rischi consideravano i ARM 2/28 come un veicolo finanziario a breve termine. L'idea era quella di trarre vantaggio dal basso tasso teaser, quindi rifinanziare dopo due anni o con un'ipoteca convenzionale o, se il loro credito non era abbastanza buono per quello, con una nuova ipoteca regolabile. E, visti i vertiginosi prezzi degli immobili, calciare il debito può proseguire lungo la strada. Per molti, questo aveva un certo senso, dal momento che, dopo tutto, il capitale proprio del mutuatario stava aumentando rapidamente.
I problemi sono arrivati con il crollo del mercato nel 2008. I valori della casa sono crollati. Molti proprietari di ARMI 2/28 si sono trovati incapaci di rifinanziare, effettuare i loro pagamenti o vendere le loro case per il valore del prestito in essere. L'eruzione di pignoramenti ha portato a standard di prestito più severi. Oggi le banche valutano più attentamente la capacità di un debitore di effettuare pagamenti a tasso variabile.