5 errori che possono rendere House lanciare un flop

Sembra così facile! Compra una casa, fai qualche correzione cosmetica, rimettila sul mercato e guadagna un enorme profitto. In qualsiasi momento ci sono una mezza dozzina di spettacoli in televisione in cui investitori belli e ben vestiti rendono il processo veloce, divertente e redditizio. E molte case vengono rovesciate. ATTOM Data Solutions riferisce che sono stati acquistati oltre 200.000 negli Stati Uniti e rivenduti con lo stesso periodo di 12 mesi nel 2017. Questo è poco meno del 6% di tutte le case unifamiliari e condomini venduti tutto l'anno. Tuttavia, la strada per le ricchezze immobiliari non riguarda solo il fascino del freno e i segni "venduti". Troppi aspiranti magnati immobiliari trascurano le basi e finiscono per fallire. In questo articolo, esamineremo i cinque più grandi errori che potrebbero essere compiuti dalle pinne e come evitarli.

Il primo consiglio migliore è limitare il rischio finanziario e massimizzare il potenziale di rendimento. In parole povere, non pagare troppo per una casa (sapendo quanto vale) e assicurati di sapere anche quanto costeranno le riparazioni o gli aggiornamenti necessari prima di acquistare. Avendo queste informazioni, puoi quindi calcolare un prezzo di acquisto ideale.

La regola del 70% stabilisce che un investitore non dovrebbe pagare più del 70% dell'ARV (valore post-riparazione) di una proprietà meno le riparazioni necessarie. L'ARV è ciò che vale una casa dopo che è stata completamente riparata.

Ecco un esempio: se l'ARV di una casa costa $ 150.000 e ha bisogno di $ 25.000 per le riparazioni, la regola del 70% significa che un investitore non dovrebbe pagare più di $ 80.000 per la casa. $ 150.000 x 0, 70 = $ 105.000 - $ 25.000 = $ 80.000.

I 5 migliori must per lanciare le case

Le basi

Il lancio (chiamato anche investimento immobiliare all'ingrosso) è un tipo di strategia di investimento immobiliare in cui un investitore acquista un immobile non da utilizzare, ma con l'intenzione di venderlo a scopo di lucro.

Tale profitto è tipicamente derivato dall'apprezzamento dei prezzi derivante da un mercato immobiliare caldo in cui i prezzi stanno aumentando rapidamente o dai miglioramenti di capitale apportati alla proprietà - o entrambi. Ad esempio, un investitore potrebbe acquistare un riparatore superiore in un quartiere "caldo", rinnovarlo sostanzialmente, quindi offrirlo a un prezzo che rifletta il suo nuovo aspetto e servizi all'avanguardia.

Gli investitori che cambiano proprietà si concentrano sull'acquisto e sulla successiva rivendita di una proprietà o di un gruppo di proprietà. Molti investitori tentano di generare un flusso costante di entrate impegnandosi in frequenti ribaltamenti.

Quindi, come capovolgere un edificio o una casa? In termini semplici, si desidera acquistare bassi e vendere alti (proprio come molti altri investimenti). Invece di adottare una strategia di acquisto e sospensione, completi la transazione il più rapidamente possibile per limitare il periodo di tempo in cui il tuo capitale è a rischio. In generale, l'attenzione dovrebbe essere rivolta alla velocità anziché al massimo profitto. Questo perché ogni giorno che passa ti costa più denaro (mutuo, servizi pubblici, tasse sulla proprietà, assicurazione, ecc.).

Questo è il piano generale. Ora, ecco le insidie.

1. Non abbastanza soldi

Dabbandonarsi nel settore immobiliare è una proposta costosa. La prima spesa è il costo di acquisizione della proprietà. Mentre abbondano le richieste di finanziamento con fondi bassi o nulli, trovare queste offerte da un fornitore legittimo è più facile a dirsi che a farsi. Inoltre, se stai finanziando l'acquisizione, significa che stai pagando interessi. Sebbene l'interesse sul denaro preso in prestito sia ancora deducibile dalle tasse anche dopo l'approvazione del Tax Cuts and Jobs Act, non è una detrazione del 100%. Ogni dollaro speso per gli interessi aumenta l'importo che dovrai guadagnare sulla vendita solo per raggiungere il pareggio. E se si utilizza un'ipoteca o una linea di credito di equità domestica (HELOC) per finanziare l'acquisto di una casa mobile, solo gli interessi sono deducibili. Le quote principali, fiscali e assicurative del pagamento non sono deducibili.

Ricerca ampiamente le tue opzioni di finanziamento per determinare quale tipo di mutuo si adatta meglio alle tue esigenze e trova un finanziatore che offra bassi tassi di interesse. Un modo semplice per ricercare i costi di finanziamento è utilizzare un calcolatore di ipoteca. Questo strumento ti permetterà anche di confrontare i tassi di interesse offerti da vari istituti di credito. Naturalmente, pagare in contanti per la proprietà elimina il costo degli interessi, ma anche in questo caso ci sono costi di proprietà e costi di opportunità per vincolare i soldi.

Con i tassi di interesse che sono saliti ben al di sotto dei minimi post crisi abitativa, realizzare un profitto è più difficile di quanto non fosse prima. In effetti, la prima metà del 2018 ha visto l'attività di lanciare da lenta a quasi un minimo di quattro anni e i margini di profitto si riducono al ROI (Return On Investment) medio più basso dalla fine del 2014, secondo ATTOM Data. Ciò non significa che non ci siano soldi da guadagnare (il ROI era appena a nord del 44%), ma significa che è necessaria assistenza. L'utile lordo medio su una lavagna è di $ 65.520, ma è lordo.

Anche i costi di ristrutturazione devono essere presi in considerazione. Se si prevede di riparare la casa e venderla a scopo di lucro, il prezzo di vendita deve superare il costo combinato di acquisizione, il costo di possesso della proprietà e il costo dei lavori di ristrutturazione. Una cucina da $ 25.000, un bagno da $ 10.000, $ 5.000 in tasse immobiliari, servizi pubblici e altri costi di trasporto riducono quel numero di circa due terzi. Lanciare un imprevisto problema strutturale con la proprietà e un profitto lordo può diventare una perdita netta. Anche se riuscirai a superare questi ostacoli, non dimenticare le imposte sulle plusvalenze, che verranno eliminate a tuo vantaggio.

2. Non abbastanza tempo

Ristrutturare e lanciare case è un'impresa commerciale che richiede tempo. Possono essere necessari mesi per trovare e acquistare la proprietà giusta. Una volta che possiedi la casa, dovrai investire tempo per sistemarla. Se hai un lavoro giornaliero, il tempo dedicato alla demolizione e alla costruzione può tradursi in molte serate e fine settimana persi. Se paghi qualcun altro per svolgere il lavoro, passerai comunque più tempo di quanto ti aspetti a supervisionare l'attività e i costi per pagare gli altri ridurranno i tuoi profitti.

Una volta terminato il lavoro, è necessario pianificare le ispezioni per assicurarsi che la proprietà sia conforme ai codici di costruzione applicabili prima di poterlo vendere. In caso contrario, è necessario spendere più tempo e denaro per portarlo alla pari. Successivamente, dovrai investire tempo per vendere la proprietà. Se lo mostri ai potenziali acquirenti, passerai molto tempo a spostarti da e verso la proprietà e nelle riunioni.

Ne vale la pena? Per molte persone, potrebbe avere più senso attenersi a un lavoro quotidiano, in cui possono guadagnare lo stesso tipo di denaro in poche settimane o mesi attraverso una busta paga stabile, senza rischi e con un impegno temporale molto coerente.

3. Competenze non sufficienti

Costruttori professionisti e professionisti qualificati, come falegnami e idraulici, spesso capovolgono le case a margine dei loro lavori regolari. Hanno le conoscenze, le competenze e l'esperienza per trovare e riparare una casa. Alcuni di loro hanno anche lavori sindacali che forniscono controlli di disoccupazione per tutto l'inverno mentre lavorano ai loro progetti collaterali.

I soldi veri in casa lanciando provengono da equità sudore. Se sei a tuo agio con un martello, goditi la posa del tappeto, puoi appendere il muro a secco, coprire una casa e installare un lavello della cucina, hai le abilità per capovolgere una casa. D'altra parte, se non si conosce un cacciavite con taglio a croce da un cacciavite piatto, sarà necessario pagare un professionista per eseguire tutti i lavori di ristrutturazione e riparazione. Di conseguenza, le probabilità di realizzare un profitto sul tuo investimento saranno drasticamente ridotte.

4. Conoscenza insufficiente

Per avere successo, devi essere in grado di scegliere la proprietà giusta, nella posizione giusta, al prezzo giusto. In un quartiere di $ 100.000 case, ti aspetti davvero di comprare a $ 60.000 e vendere a $ 200.000? Il mercato è di gran lunga troppo efficiente perché ciò avvenga su base frequente.

Anche se ottieni l'affare di una vita, facendo scattare una casa in preclusione per una canzone, diciamo: devi sapere quali lavori di ristrutturazione fare e quali saltare. È inoltre necessario comprendere le leggi fiscali applicabili e le leggi di suddivisione in zone e sapere quando tagliare le perdite e uscire prima che il progetto diventi una fossa di denaro.

Tieni presente che Zillow, la società di quotazione immobiliare, sta lanciando case in mercati selezionati. La società prevede di acquistare e capovolgere le proprietà entro 90 giorni e ha i dati e le conoscenze per offrire agli operatori mamma-e-pop una forte concorrenza. I finanziatori della grande lega hanno anche iniziato a cercare profitti nel mercato dei prestiti a termine, con la società di investimento globale KKR & Co. Inc. (precedentemente nota come Kohlberg Kravis Roberts & Co. E KKR & Co. LP) che si unisce ad altre società di investimento private in cerca di pezzo dell'azione.

5. Non abbastanza pazienza

I professionisti prendono il loro tempo e aspettano la proprietà giusta. I novizi si precipitano a comprare la prima casa che vedono. Quindi assumono il primo appaltatore che fa un'offerta per affrontare lavori che non possono fare da soli. I professionisti eseguono il lavoro autonomamente o fanno affidamento su una rete di appaltatori prestabiliti e affidabili.

I principianti assumono un agente immobiliare per aiutare a vendere la casa. I professionisti fanno affidamento sugli sforzi "per la vendita da parte del proprietario" per ridurre al minimo i costi e massimizzare i profitti. I principianti si aspettano di correre attraverso il processo, schiaffeggiare una mano di vernice e guadagnare una fortuna. I professionisti comprendono che l'acquisto e la vendita di case richiede tempo e che i margini di profitto sono talvolta scarsi.

La linea di fondo

Prima di iniziare a fare acquisti per casa, fai qualche ricerca sugli individui più ricchi della nazione. Ti renderai presto conto che nessuno di loro capovolge le case per vivere. Se vuoi ancora girare una casa, dovresti avvicinarti all'avventura come faresti con qualsiasi nuova impresa. E, come qualsiasi altra piccola impresa, lo sforzo richiederà tempo e denaro, pianificazione e pazienza, abilità e impegno. Probabilmente finirà per essere più duro e più costoso di quanto tu abbia mai immaginato. E anche se ottieni tutti i dettagli giusti, il cambiamento delle condizioni di mercato potrebbe significare che ogni ipotesi che hai fatto all'inizio non sarà valida alla fine. Prendilo alla leggera a tuo rischio e pericolo: se stai solo cercando di arricchirti rapidamente sfogliando una casa, potresti finire nella povera casa.