Dietro le quinte del tuo mutuo
Un'ipoteca può essere vista come un flusso di flussi di cassa futuri. Questi flussi di cassa vengono acquistati, venduti, privati, negoziati e cartolarizzati nel mercato dei mutui secondari. Il mercato dei mutui secondari è estremamente ampio e molto liquido.
Dal punto di origine al punto in cui il pagamento mensile di un mutuatario finisce con un investitore come parte di un titolo garantito da mutui (MBS), titoli garantiti da attività (ABS), obbligazioni garantite da ipoteca (OCM) o obbligazioni di debito garantite ( CDO), ci sono diverse istituzioni che ritagliano una percentuale delle commissioni iniziali e / o dei flussi di cassa mensili.
La maggior parte dei mutui viene venduta nel mercato dei mutui secondari. In questo articolo, ti mostreremo come funziona il mercato dei mutui secondari e ti presenteremo ai suoi principali partecipanti.
Per ulteriori informazioni, vedere Nozioni di base sui mutui.
Partecipanti al mercato ipotecario secondario
Ci sono quattro principali partecipanti a questo mercato: il cedente del mutuo, l'aggregatore, il commerciante di valori mobiliari e l'investitore.
1. The Mortgage Originator
Il cedente dei mutui è la prima società coinvolta nel mercato dei mutui secondari. Gli autori di mutui sono costituiti da banche, banchieri ipotecari e broker ipotecari. Una distinzione da notare è che le banche e i banchieri ipotecari usano i propri fondi per chiudere i mutui e i broker ipotecari non lo fanno. I broker ipotecari agiscono come agenti indipendenti per le banche o i banchieri ipotecari. Mentre le banche usano le loro tradizionali fonti di finanziamento per chiudere i prestiti, i banchieri ipotecari in genere usano quella che è nota come linea di credito di magazzino per finanziare i prestiti. La maggior parte delle banche e quasi tutti i banchieri ipotecari vendono rapidamente mutui di nuova origine sul mercato secondario.
Tuttavia, a seconda delle dimensioni e della raffinatezza del cedente, potrebbe aggregare i mutui per un certo periodo di tempo prima di vendere l'intero pacchetto; potrebbe anche vendere singoli prestiti quando sono originati. Esiste un rischio per un cedente che mantiene un'ipoteca dopo che un mutuatario ha quotato e bloccato un tasso di interesse. Se l'ipoteca non viene contemporaneamente venduta sul mercato secondario nel momento in cui il mutuatario blocca il tasso di interesse, i tassi di interesse potrebbero cambiare, il che modifica il valore dell'ipoteca sul mercato secondario e, in definitiva, il profitto che il cedente realizza sull'ipoteca.
I cedenti che aggregano i mutui prima di venderli spesso proteggono le loro condotte dei mutui contro i cambiamenti dei tassi di interesse. Esiste un tipo speciale di transazione chiamato trade del miglior sforzo, progettato per la vendita di un singolo mutuo, che elimina la necessità per il cedente di coprire un mutuo. Originatori più piccoli tendono a utilizzare i migliori sforzi commerciali. (Per saperne di più, vedi "Una guida per principianti alla copertura".)
In generale, i cedenti dei mutui guadagnano attraverso le commissioni addebitate per originare un'ipoteca e la differenza tra il tasso di interesse concesso a un mutuatario e il premio che un mercato secondario pagherà per quel tasso di interesse.
2. L'aggregatore
Gli aggregatori sono la prossima azienda nella linea di partecipanti al mercato dei mutui secondari. Gli aggregatori sono grandi generatori di mutui con legami con le aziende di Wall Street e le imprese sponsorizzate dal governo (GSE), come Fannie Mae e Freddie Mac. Gli aggregatori acquistano mutui di nuova origine da piccoli cedenti e, insieme alle loro stesse origini, formano pool di mutui che cartolarizzano in titoli garantiti da ipoteca a marchio del distributore (collaborando con società di Wall Street) o formano MBS di agenzie (lavorando attraverso GSE). (Per ulteriori informazioni sui GSE, consultare "Utile da debito ipotecario con MBS.")
Analogamente ai cedenti, gli aggregatori devono coprire i mutui nei loro gasdotti dal momento in cui si impegnano ad acquistare un mutuo, attraverso il processo di cartolarizzazione e fino a quando l'MBA non viene venduto a un commerciante di valori mobiliari. La copertura di un oleodotto è un'attività complessa a causa di ricadute e rischio di diffusione. Gli aggregatori traggono profitto dalla differenza tra il prezzo che pagano per i mutui e il prezzo per il quale possono vendere gli MBS garantiti da tali mutui, a seconda della loro efficacia di copertura.
3. Commercianti di valori mobiliari
Dopo che è stato formato un MBS (e talvolta prima che si formi, a seconda del tipo di MBS), viene venduto a un commerciante di valori mobiliari. La maggior parte delle società di intermediazione di Wall Street ha banchi commerciali MBS. I rivenditori fanno tutti i tipi di cose creative con MBS e mutui interi. L'obiettivo finale è vendere titoli agli investitori. I rivenditori utilizzano spesso MBS per strutturare le offerte CMO, ABS e CDO. Queste operazioni possono essere strutturate in modo da avere caratteristiche di pagamento anticipato diverse e in qualche modo definite e rating creditizi migliorati rispetto al MBS sottostante o ai prestiti interi. I rivenditori fanno uno spread nel prezzo al quale acquistano e vendono MBS e cercano di ottenere profitti arbitrari nel modo in cui strutturano le offerte CMO, ABS e CDO.
4. Investitori
Gli investitori sono gli utenti finali dei mutui. Governi stranieri, fondi pensione, compagnie assicurative, banche, GSE e hedge funds sono tutti grandi investitori in mutui. MBS, CMO, ABS e CDO offrono agli investitori un'ampia gamma di potenziali rendimenti basati sulla varia qualità del credito e sui rischi dei tassi di interesse.
I governi stranieri, i fondi pensione, le compagnie assicurative e le banche investono in genere in prodotti ipotecari con rating elevato. Alcune tranche delle varie operazioni di mutuo strutturato sono ricercate da questi investitori per i loro profili di rischio di pagamento anticipato e tasso di interesse. Gli hedge fund sono generalmente grandi investitori in prodotti ipotecari con rating creditizi bassi e prodotti ipotecari strutturati che presentano un rischio di tasso di interesse maggiore.
Di tutti gli investitori ipotecari, i GSE hanno i portafogli più grandi. Il tipo di prodotto ipotecario su cui possono investire è ampiamente regolato dall'Office of Federal Housing Enterprise Oversight.
La linea di fondo
Pochi mutuatari si rendono conto della misura in cui la loro ipoteca viene tagliata, tagliata a cubetti e scambiata. Nel giro di poche settimane, forse un mese, dal momento in cui un'ipoteca è nata può diventare parte di un accordo CMO, ABS o CDO. L'utente finale di un mutuo potrebbe essere un hedge fund che effettua scommesse direzionali sui tassi di interesse o utilizza posizioni con leva per sfruttare piccole irregolarità nei prezzi relazionali, oppure potrebbe essere la banca centrale di un paese straniero a cui piace il merito di credito di un'agenzia MBS.
D'altra parte, potrebbe essere una compagnia assicurativa con sede a Bruxelles, attratta dal profilo di durata e convessità di una determinata tranche in un accordo ABS, CMO o CDO. Il mercato dei mutui secondari è enorme, liquido e complesso, con diverse istituzioni tutte desiderose di consumare una fetta della torta dei mutui.
(Continua qui per uno sportello unico sui mutui subprime e il crollo dei subprime.)