Rapporto prestito / valore combinato - Rapporto CLTV
Il rapporto combinato prestito / valore (CLTV) è il rapporto tra tutti i prestiti garantiti su una proprietà e il valore di una proprietà. I finanziatori utilizzano il rapporto CLTV per determinare il rischio di insolvenza di un potenziale acquirente di casa quando viene utilizzato più di un prestito.
In generale, i finanziatori sono disposti a prestare a rapporti CLTV dell'80% e oltre a mutuatari con rating elevato. Il CLTV differisce dal rapporto prestito semplice / valore (LTV) in quanto l'LTV include solo la prima o la prima ipoteca nel suo calcolo.
Formula e calcolo di CLTV
CLTV = VL1 + VL2 + ... + VLn Valore totale della proprietà: VL = Valore del prestito \ inizio {allineato} & \ text {CLTV} = \ frac {\ text {VL1 + VL2 + ... + VLn} } {\ text {Valore totale della proprietà}} \\ & \ textbf {dove:} \\ & \ text {VL = Valore del prestito} \\ \ end {allineato} CLTV = Valore totale della proprietà VL1 + VL2 + ... + VLn dove: VL = Valore del prestito
Per calcolare il rapporto prestito / valore combinato, dividere i saldi principali aggregati di tutti i prestiti per il prezzo di acquisto dell'immobile o il valore equo di mercato. Il rapporto CLTV viene quindi determinato dividendo la somma degli articoli elencati di seguito per il minore tra il prezzo di vendita dell'immobile o il valore stimato dell'immobile.
- l'importo del prestito originale della prima ipoteca
- la parte prelevata (saldo principale in essere) di una linea di credito di equità domestica (HELOC)
- il saldo principale non pagato di tutti i finanziamenti subordinati chiusi, come una seconda o terza ipoteca (Con un prestito chiuso, un mutuatario preleva tutti i fondi dal primo giorno e non può apportare alcuna modifica al piano di pagamento o accedere a qualsiasi rimborso capitale una volta chiuso il prestito.)
Key Takeaways
- CLTV è simile a LTV ma include tutti i mutui o privilegi e non solo la prima ipoteca.
- I finanziatori considerano il rapporto CLTV nel determinare se un acquirente di casa può permettersi di acquistare una casa.
- La bolla immobiliare del 2008-2009 ha sottolineato l'importanza di tenere d'occhio il rapporto CLTV.
Cosa mostra il rapporto CLTV
Il rapporto combinato prestito / valore (CLTV) è un calcolo utilizzato dai professionisti di mutui e prestiti per determinare la percentuale totale di proprietà di un proprietario di casa che è gravata da vincoli (obbligazioni di debito). I finanziatori utilizzano il rapporto CLTV insieme a una manciata di altri calcoli, come il rapporto debito / reddito e il rapporto prestito / valore standard (LTV), per valutare il rischio di estendere un prestito a un mutuatario.
Molti economisti attribuiscono, tra gli altri fattori, gli allentati standard CLTV alla crisi di preclusione che ha afflitto gli Stati Uniti alla fine degli anni 2000. A partire dagli anni '90 e in particolare all'inizio e alla metà degli anni 2000, gli acquirenti di case spesso sottoscrivevano seconde ipoteche al momento dell'acquisto anziché effettuare acconti. I finanziatori desiderosi di non perdere l'attività di questi clienti con i concorrenti hanno accettato tali condizioni nonostante l'aumento del rischio.
Prima della bolla immobiliare che si estendeva dalla fine degli anni '90 alla metà degli anni 2000, la pratica standard era che gli acquirenti di abitazioni effettuassero acconti per almeno il 20% del prezzo di acquisto. La maggior parte dei finanziatori ha mantenuto i clienti entro questi parametri limitando LTV all'80%.
Quando la bolla ha iniziato a surriscaldarsi, molte di queste stesse aziende hanno preso provvedimenti per consentire ai clienti di aggirare il 20% in meno. Alcuni istituti di credito hanno aumentato i massimali LTV o li hanno eliminati completamente, offrendo mutui con acconti del 5% o meno, mentre altri hanno mantenuto i requisiti LTV in vigore ma hanno aumentato i limiti CLTV, spesso al 100%. Questa manovra ha consentito ai clienti di stipulare seconde ipoteche per finanziare i loro acconti del 20%.
Il picco di preclusione iniziato nel 2008 ha sottolineato il motivo per cui CLTV è importante. Avere skin nel gioco, come un esborso di denaro iniziale di $ 100.000 per una casa da $ 500.000, fornisce al proprietario di una casa un potente incentivo per mantenere i suoi pagamenti ipotecari. Se la banca preclude, non solo perde la sua casa ma anche il mucchio di denaro che ha pagato per chiudere.
La richiesta di equità nella proprietà isola anche i finanziatori da un calo dei prezzi degli immobili. Se una proprietà è valutata a $ 500.000 e i privilegi totali ammontano a $ 400.000, la proprietà può perdere fino al 20% del suo valore senza che i titolari di vincoli ricevano un pagamento breve in un'asta di pignoramento.
Perché è importante CLTV
Alcuni acquirenti di case scelgono di ridurre i loro acconti ricevendo più mutui su una proprietà, il che si traduce in un rapporto prestito / valore inferiore per l'ipoteca primaria. Anche a causa del rapporto LTV inferiore, molti acquirenti di case evitano con successo l'assicurazione dei mutui privati (PMI). Se è meglio ottenere una seconda ipoteca o sostenere il costo di PMI varia da individuo a individuo.
Di conseguenza, poiché il secondo mutuo si assume un rischio maggiore, il tasso di interesse su una seconda ipoteca è in genere superiore al tasso di interesse su una prima ipoteca. È consigliabile che i consumatori considerino i vantaggi e gli svantaggi di accettare più prestiti su una proprietà. Esercitare la dovuta diligenza aiuterà a garantire che ciò che viene scelto sia l'opzione migliore per le circostanze determinate.
Prestito-valore vs. CLTV
Prestito-valore (LTV) e CLTV sono due dei rapporti più comuni utilizzati durante il processo di sottoscrizione dei mutui. La maggior parte dei finanziatori impongono massimi su entrambi i valori, al di sopra dei quali il potenziale mutuatario non può beneficiare di un prestito. Il rapporto LTV considera solo il saldo del mutuo primario. Pertanto, nell'esempio sopra, il rapporto LTV è del 50%, il risultato della divisione del saldo del mutuo primario di $ 100.000 per il valore della casa di $ 200.000.
La maggior parte dei finanziatori impone un massimo di LTV dell'80% perché Fannie Mae e Freddie Mac non acquistano mutui con rapporti LTV più elevati. I mutuatari con buoni profili di credito possono eludere questo requisito ma devono pagare un'assicurazione per i mutui privati (PMI) purché il loro saldo del prestito primario sia superiore all'80% del valore della casa. PMI protegge il finanziatore dalle perdite quando il valore di una casa scende al di sotto del saldo del prestito.
I finanziatori primari tendono ad essere più generosi con i requisiti CLTV. Considerando l'esempio sopra, in caso di pignoramento, il titolare del mutuo primario riceve interamente i suoi soldi prima che il secondo titolare del mutuo riceva qualcosa. Se il valore della proprietà diminuisce a $ 125.000 prima che il debitore sia inadempiente, il detentore del privilegio primario riceve l'intero importo dovuto ($ 100.000), mentre il secondo detentore del vincolo riceve solo i restanti $ 25.000 nonostante sia dovuto $ 50.000. Il detentore del pegno principale si assume meno rischi in caso di valori di proprietà in calo e pertanto può permettersi di prestare a un CLTV più elevato.
Esempio il rapporto CLTV
Ad esempio, supponiamo che un individuo stia acquistando una casa per $ 200.000. Per garantire la proprietà, ha fornito un acconto di $ 50.000 e ha ricevuto due mutui per $ 100.000 (primario) e $ 50.000 (secondario). Il suo rapporto prestito / valore (CLTV) combinato è quindi del 75%: (($ 100.000 + $ 50.000) / $ 200.000).
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