Approccio ai costi
L'approccio del costo è un metodo di valutazione immobiliare che suppone che il prezzo che un acquirente dovrebbe pagare per un pezzo di proprietà dovrebbe essere uguale al costo per costruire un edificio equivalente. Nella valutazione del metodo del costo, il prezzo di mercato per la proprietà è uguale al costo del terreno, più il costo di costruzione, meno l'ammortamento. Produce il valore di mercato più accurato quando la proprietà è nuova.
Comprensione del metodo dei costi
L'approccio dei costi è uno dei tre metodi di valutazione per gli immobili; gli altri sono l'approccio del reddito e l'approccio comparabile.
Invece di concentrarsi sui prezzi per altri, case simili nell'area vendono o sulla capacità di una proprietà di generare reddito, questo metodo valorizza il settore immobiliare calcolando quanto costerebbe oggi l'edificio se fosse distrutto e dovesse essere sostituito. Indica anche quanto vale la terra e fa deduzioni per qualsiasi perdita di valore, altrimenti noto come ammortamento.
La logica alla base di questo approccio è che ha poco senso per gli acquirenti pagare di più per una proprietà rispetto a quanto costerebbe costruire da zero.
Esistono due tipi principali di valutazioni dell'approccio dei costi:
- Metodo di riproduzione: questo approccio considera che viene costruita una replica della proprietà e presta attenzione alla duplicazione dei materiali originali.
- Metodo di sostituzione. In questo caso, si presume che la nuova struttura abbia la stessa funzione con i materiali più recenti, utilizzando i metodi di costruzione attuali e un design aggiornato.
Quando tutte le stime sono state raccolte, l'approccio dei costi viene calcolato nel modo seguente: Costo di sostituzione o riproduzione - ammortamento + valore del terreno = valore della proprietà.
Key Takeaways
- Il metodo di valutazione del metodo del costo suggerisce che il prezzo che un acquirente dovrebbe pagare per un pezzo di proprietà dovrebbe essere uguale al costo per costruire una struttura equivalente.
- Il prezzo di mercato per la proprietà è pari al costo del terreno, oltre al costo di costruzione, meno ammortamento.
- L'approccio dei costi è considerato meno affidabile rispetto ad altri metodi di valutazione immobiliare ma può essere utile in alcuni casi.
Vantaggi e svantaggi dell'approccio ai costi
L'approccio dei costi è generalmente considerato meno affidabile rispetto al reddito e a metodologie comparabili. Richiede alcuni presupposti, incluso dare per scontato che ci sia abbastanza terreno disponibile per l'acquirente per costruire una proprietà identica.
Inoltre, se non sono disponibili terreni disponibili comparabili, il valore deve essere stimato, il che rende la valutazione meno accurata. La mancanza di materiali edili simili riduce anche l'accuratezza della valutazione e aumenta lo spazio per la soggettività. Anche il calcolo dell'ammortamento su immobili più vecchi non è semplice e facilmente misurabile.
Nonostante queste limitazioni, ci sono alcuni casi in cui l'approccio dei costi può essere utile e persino necessario. Valorizzare le varie componenti immobiliari separatamente è particolarmente utile quando si tratta di proprietà nuove o diverse dalle altre.
Esempi di approccio ai costi
Proprietà per uso speciale
È richiesto l'approccio dei costi e talvolta l'unico modo per determinare il valore di edifici ad uso esclusivo, come biblioteche, scuole o chiese. Queste risorse generano poco reddito e non sono spesso commercializzate, il che invalida il reddito e approcci simili.
Nuova costruzione
L'approccio dei costi viene spesso utilizzato anche per le nuove costruzioni. I finanziatori delle costruzioni richiedono valutazioni dell'approccio dei costi perché qualsiasi valore di mercato o valore del reddito dipende dagli standard e dal completamento del progetto. I progetti vengono rivalutati in varie fasi di costruzione per consentire il rilascio di fondi per la fase successiva di completamento.
Assicurazione
Le valutazioni assicurative tendono a utilizzare l'approccio dei costi perché solo il valore dei miglioramenti è assicurabile e il valore del terreno è separato dal valore totale della proprietà. La scelta tra valore ammortizzato e valore di sostituzione o riproduzione completo è il fattore determinante per la valutazione.
Proprietà commerciale
Infine, l'approccio dei costi viene occasionalmente affidato al valore della proprietà commerciale, come edifici per uffici, negozi al dettaglio e hotel. L'approccio del reddito è il metodo principale utilizzato qui, sebbene un approccio dei costi possa essere implementato quando la progettazione, la costruzione, l'utilità funzionale o il grado dei materiali richiedono aggiustamenti individuali.
Importante
Quando una valutazione del costo si colloca al di sotto dei prezzi di mercato, può essere un segno di un mercato surriscaldato. Al contrario, valutazioni regolari al di sopra dei prezzi di mercato possono segnalare un'opportunità di acquisto.
considerazioni speciali
La maggior parte delle valutazioni residenziali non utilizza l'approccio dei costi. Invece, i confronti delle vendite di solito guidano le valutazioni di mercato di questi tipi di proprietà.
Un'eccezione è se la proprietà è sotto-migliorata o sovra-migliorata per il suo quartiere. In questo caso, una stima accurata del valore dei miglioramenti si aggiunge alla precisione della determinazione del valore, che non è possibile utilizzando solo un approccio comparabile.
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