Ottenere detrazioni fiscali statunitensi su immobili stranieri

Sempre più americani sono alla ricerca all'estero di case per vacanze, case vacanza in affitto e luoghi in cui stabilirsi durante la pensione, che si tratti di cinque o 30 anni di distanza. I benefici fiscali del possesso di proprietà all'estero sono simili a quelli del possesso negli Stati Uniti, con alcune eccezioni.

Key Takeaways

• Se possiedi una proprietà all'estero, i tuoi benefici fiscali negli Stati Uniti dipendono da come la usi.
• È possibile detrarre gli interessi sui mutui, ma non le tasse di proprietà, se la proprietà è per uso personale.
• Se ricevi un reddito da locazione, le regole dipendono da quanti giorni usi la casa per uso personale o per affitto.

I benefici che i proprietari ottengono dalla legislazione fiscale degli Stati Uniti dipendono da come usano la proprietà. Se vivi in ​​casa, ad esempio, in genere puoi detrarre gli interessi sui mutui. Se si utilizza la proprietà per il reddito locativo, è possibile detrarre gli interessi ipotecari e una serie di altre spese, tra cui l'assicurazione di proprietà e responsabilità, i costi di riparazione e manutenzione e le spese di viaggio locali e interurbane relative al mantenimento della proprietà.

Continua a leggere per vedere come le leggi fiscali statunitensi trattano la proprietà straniera, nonché le implicazioni fiscali della vendita della proprietà.

Proprietà per uso personale

Se usi la proprietà come seconda casa, non come affitto, puoi detrarre gli interessi sui mutui proprio come faresti per una seconda casa negli Stati Uniti. Per il 2019, puoi detrarre gli interessi da pagare sui primi $ 750.000 ($ 375.000 se il deposito sposato separatamente) del debito ipotecario qualificato sulla tua prima e seconda casa (questo è l'importo totale). Si noti che se si acquistano le proprietà prima del 16 dicembre 2017, si è probabilmente nonni sul precedente limite di detrazione di $ 1 milione di debito ipotecario qualificato. Verifica con un esperto fiscale per essere sicuro di dove ti trovi.

Come con una residenza principale, non è possibile cancellare spese come servizi pubblici, manutenzione o assicurazione a meno che non si sia in grado di richiedere la detrazione dell'ufficio domestico.

Mentre la detrazione degli interessi sui mutui è la stessa se la casa è negli Stati Uniti o all'estero, le tasse sulla proprietà funzionano in modo diverso. Ai sensi del Tax Cuts and Jobs Act (TCJA), non è più possibile detrarre le tasse di proprietà sulla proprietà straniera.

Proprietà in affitto

Le regole fiscali sono più complicate se si ricevono redditi da locazione sulla proprietà. Si applicano regole diverse, a seconda di quanti giorni usi la casa per uso personale piuttosto che a noleggio. In generale, rientrerai in una delle due categorie:

1. Affittate la casa per 14 giorni o meno e utilizzate la proprietà per più di 14 giorni o il 10% dei giorni totali in cui è stata affittata . Puoi affittare la casa a qualcun altro per un massimo di due settimane (14 notti) ogni anno senza dover comunicare tale reddito all'IRS. Anche se lo affittate per $ 5.000 a notte, non dovete dichiarare le entrate del noleggio fintanto che non affittate per più di 14 giorni. La casa è considerata una residenza personale, che consente di detrarre gli interessi ipotecari secondo le regole standard della seconda casa, ma non le perdite o le spese di affitto.
2. Affittate la casa per 15 o più giorni e la utilizzate per meno di 14 giorni o il 10% dei giorni in cui la casa è stata affittata. In questo caso, l'IRS considera la proprietà in affitto e le attività di noleggio sono considerate come attività commerciali. Ricorda: se un membro della tua famiglia usa la casa (ad es. Coniuge, fratelli, genitori, nonni, figli e nipoti), conta come un giorno personale a meno che non riscuoti un giusto prezzo di affitto. È necessario segnalare tutti i redditi da locazione all'IRS, ma la buona notizia è che ciò consente di detrarre le spese di affitto, come interessi sui mutui, tasse sulla proprietà estera, spese pubblicitarie, premi assicurativi, servizi pubblici e commissioni pagate ai gestori di proprietà. Una notevole differenza tra una proprietà in affitto a casa e una all'estero: la tua proprietà all'estero è ammortizzata in un periodo di 40 anni, invece degli attuali 27, 5 anni per le proprietà residenziali domestiche. In entrambi i casi, si deprezza solo il valore della struttura (l'edificio); il terreno non è ammortizzabile.

Vendere la proprietà

Se vendi la tua casa all'estero, il trattamento fiscale è simile alla vendita di una casa negli Stati Uniti e differisce a seconda dell'utilizzo della proprietà. Se hai vissuto in casa per almeno due degli ultimi cinque anni, si qualifica come residenza principale e puoi escludere dalla vendita fino a $ 250.000 di plusvalenze (o fino a $ 500.000 per i contribuenti sposati). Questa esclusione dalla vendita di abitazioni primarie non si applica se la casa non era la tua residenza principale, nel qual caso dovrai pagare la normale imposta sulle plusvalenze.

Se vendi proprietà negli Stati Uniti, potresti essere in grado di effettuare uno scambio 1031 (chiamato anche scambio di tipo simile), in cui scambia una proprietà di investimento con un'altra proprietà di "tipo simile", su una base di imposta differita. Molti investitori utilizzano questa strategia per differire il pagamento delle plusvalenze e le imposte di recupero degli ammortamenti.

La Sezione 1031 degli Stati Uniti consente di vendere e sostituire una proprietà straniera solo con un'altra proprietà straniera.

Una differenza significativa nel trattamento fiscale della proprietà domestica rispetto a quella straniera, tuttavia, è che la proprietà negli Stati Uniti non è considerata simile a nessuna proprietà all'estero. La Sezione 1031 degli Stati Uniti consente solo scambi nazionali-domestici e stranieri-esteri.

Gli Stati Uniti considerano qualsiasi proprietà al di fuori degli Stati Uniti allo stesso modo di qualsiasi altra proprietà simile al di fuori degli Stati Uniti, quindi è possibile scambiare una casa a Panama con un'altra a Panama, o in Ecuador o Costa Rica, per quella materia. Semplicemente non sarà considerato alla pari con qualsiasi proprietà negli Stati Uniti

Doppia tassazione

Se gestisci la tua casa all'estero come proprietà in affitto, potresti dover pagare tasse nel paese in cui si trova la proprietà. Per evitare la doppia imposizione, è possibile richiedere un credito d'imposta sulla dichiarazione dei redditi degli Stati Uniti per tutte le tasse pagate all'estero in relazione al reddito netto da locazione. Esiste un credito d'imposta massimo ammissibile, tuttavia: non è possibile accettare un credito superiore all'importo dell'imposta statunitense sul reddito locativo, dopo aver dedotto le spese.

Oltre a ricevere un credito d'imposta per qualsiasi imposta sul reddito locativa pagata, puoi anche richiedere un credito d'imposta estero se vendi la proprietà e paghi l'imposta sulle plusvalenze in un paese straniero.

La linea di fondo

Quando acquisti all'estero, devi prestare particolare attenzione alla pianificazione e ai dettagli. Molti paesi hanno regole e regolamenti su chi può possedere la proprietà e su come può essere utilizzata. Se acquisti una casa all'estero, assicurati che la transazione sia condotta in modo da proteggere i tuoi diritti di proprietà. Negli Stati Uniti, gli acquirenti di case ricevono il titolo di proprietà; questa distinzione non è così chiara in tutti i paesi.

Inoltre, tieni presente che, in quanto proprietario di una proprietà straniera, ti potrebbe essere richiesto di presentare una serie di moduli fiscali statunitensi, a seconda della tua situazione esatta. Ad esempio, se si affitta la propria casa all'estero e si apre un conto bancario per riscuotere l'affitto, è necessario presentare un modulo FBAR (Rapporto di conti bancari e finanziari esteri) se il valore complessivo di tutti i propri conti è pari o superiore a $ 10.000 "su qualsiasi dato giorno dell'anno civile ".

Altre forme includono il Modulo 5471 - Restituzione di informazioni di soggetti statunitensi rispetto ad alcune società straniere (se la proprietà è detenuta in una società straniera); e Modulo 8858 - Restituzione di informazioni di soggetti statunitensi in relazione a entità straniere non considerate (se la proprietà offshore è detenuta in una LLC straniera).

Poiché la proprietà straniera e le leggi fiscali sono complicate e cambiano di volta in volta, proteggiti consultando un contabile fiscale qualificato e / o un avvocato immobiliare sia negli Stati Uniti che all'estero.