Rifinanziamento ipotecario

• Quali sono i motivi del rifinanziamento?
• Come ottenere le migliori offerte sul rifinanziamento
• Quanto costerà il rifinanziamento?
• L'importanza dei punteggi di credito

Un rifinanziamento ipotecario avrebbe senso per te? Probabilmente hai avuto la conversazione ad un certo punto o altro. È quello in cui un membro della famiglia o un vicino parla dell'enorme quantità che ottengono rifinanziando il mutuo. Ora ti chiederai: stai perdendo se non segui l'esempio?

Ci sono momenti in cui una moltitudine di proprietari di case si precipita verso il rifinanziamento, di solito a causa di un calo dei tassi di interesse. Ma i tassi non sono l'unico motivo per sostituire il tuo prestito attuale, né è il caso che un momento ideale per rifinanziare un mutuatario sia necessariamente una buona opportunità per la persona che vive nella porta accanto o in una città vicina.

Prima di prendere una decisione, è importante capire perché vorresti stipulare un nuovo mutuo per la casa in primo luogo, quindi capire se ha senso nelle tue circostanze particolari.

Quali sono i motivi del rifinanziamento?

Vi sono ragioni ovvie e meno ovvie per il rifinanziamento.

1. Tassi di interesse in calo

Questa è la ragione più ovvia per rifinanziare. Quando i tassi di interesse diminuiscono, un nuovo prestito significa minori costi di finanziamento. Forse hai sottoscritto un mutuo fisso di 30 anni quando i tassi erano al 6% e ora sono scesi al 4, 5%. Su un prestito di $ 300.000, tale calo da solo porterebbe a una riduzione di $ 279 nel pagamento mensile.

In un caso del genere, fare un refi potrebbe sembrare un gioco da ragazzi. Ma tieni presente che stipulare un nuovo prestito significa pagare nuovi costi di chiusura. E quelli possono o meno valere i risparmi da una tariffa più bassa, a seconda di quanto tempo ti aspetti di vivere nella tua casa.

Come regola generale, più a lungo prevedi di rimanere sul posto, più ha senso rifinanziare e consumare quelle commissioni una tantum. Ma dovrai conoscere i numeri per saperlo con certezza.

2. Sostituzione di un ARM

Un buon motivo per rifinanziare è se si dispone di un mutuo a tasso variabile, o ARM, che si desidera convertire in un prestito a tasso fisso.

Un ARM è un prestito che offre un basso tasso di interesse introduttivo che "ripristina" dopo un periodo di tempo prestabilito, sia che si tratti di un anno dalla data di chiusura o di cinque anni o più. Se i tassi di interesse sono aumentati quando il prestito viene ripristinato, i mutuatari possono essere scioccati quando vedono il loro nuovo pagamento mensile.

Ecco perché i mutuatari cercheranno spesso di rifinanziare in un prestito a tasso fisso prima della data di ripristino, soprattutto quando i tassi sono relativamente bassi per gli standard storici. Il fatto è che nessuno sa cosa accadrà ai tassi di interesse lungo la strada. Quindi optare per una scommessa più sicura è di solito una buona idea, soprattutto se hai intenzione di rimanere a casa tua per un po '.

I costosi ripristini ARM sono stati uno dei fattori che hanno portato al crollo dei mutui dieci anni fa. I mutui per la casa con un tasso variabile non sono così comuni come lo erano allora, anche se sono tornati negli ultimi anni. Se ne hai uno, essere un passo avanti ai potenziali problemi può essere una saggia idea.

Key Takeaways

• I motivi per rifinanziare il mutuo includono la riduzione del tasso di interesse, il passaggio a un tasso fisso da un mutuo a tasso variabile o il prelievo di contante da casa.
• Quando acquisti un nuovo mutuo, ricorda di considerare non solo i tassi di interesse, ma anche i costi di chiusura, le stime in buona fede e il punto di pareggio.
• Prendi in considerazione l'utilizzo dei servizi di un broker ipotecario, ma fai il tuo lavoro personale per assicurarti di ottenere l'offerta migliore.
• Decidi se vuoi utilizzare i punti per abbassare il tasso di interesse e ricorda di bloccare il tasso una volta che hai una buona offerta.
• Ottieni i tuoi rapporti di credito per vedere qual è il tuo punteggio di credito e verifica la presenza di errori poiché un credito eccellente può aiutarti a garantire un pacchetto di rifinanziamento migliore.

3. Il tuo punteggio di credito migliorato

Forse hai preso un mutuo per la casa quando il tuo punteggio era molto più basso di adesso, portando a un tasso di interesse superiore alla media. Da allora, hai sviluppato migliori abitudini finanziarie, riducendo i saldi e inviando regolarmente i pagamenti prima della scadenza. La tua capacità di rimborsare il prestito in tempo è uno dei maggiori fattori nel determinare il tasso di interesse del mutuo. Istituti di credito fanno un'ipotesi colta raccogliendo il tuo punteggio di credito, che riflette la tua storia di prestiti e rimborsi.

Se il tuo punteggio di credito è abbastanza migliorato, potresti avere diritto a una tariffa sostanzialmente migliore.

4. Allungamento della durata del prestito

Anche quando le loro tariffe sono le stesse, alcuni proprietari di case sono in grado di ridurre il loro pagamento mensile rifinanziando. Come? Prendono semplicemente un nuovo prestito a più lungo termine.

Supponiamo, ad esempio, di aver sottoscritto un mutuo di 30 anni per $ 250.000. Dieci anni dopo, il saldo del prestito è sceso a $ 200.000. Con la sottoscrizione di un nuovo prestito di 30 anni per il saldo residuo, stai riducendo il pagamento mensile. Ma stai anche affrontando altri 10 anni sul tuo prestito.

Prolungare la durata del prestito potrebbe avere senso se hai problemi a tenere il passo con i tuoi pagamenti. Ma non commettere errori: allungando la tua ipoteca, pagherai più interessi a lungo termine.

5. Prendere denaro da casa tua

Tra i vantaggi del possesso di beni immobili c'è l'opportunità di costruire equità nel tempo. E una volta che lo fai, la tua casa può iniziare a sembrare un bancomat da cui puoi estrarre denaro come ritieni opportuno.

Un modo per farlo è rifinanziare con un prestito più grande, lasciandoti con denaro extra che puoi usare per una varietà di esigenze. Per effettuare un refi di riscossione, tuttavia, è necessario rispettare la soglia del prestito in valore o LTV per il programma di prestito. Il rapporto prestito / valore è l'ammontare del mutuo diviso per il valore stimato dell'immobile .

Diciamo che possiedi una casa del valore di $ 200.000 e devi ancora $ 120.000 sul tuo mutuo. Se il tuo finanziatore ha un LTV dell'80%, potresti rifinanziare in un prestito di $ 160.000 ed eliminare la differenza di $ 40.000 in contanti.

Molte persone che rifinanziano per estinguere il debito ad alto interesse si ritrovano ad aumentare il loro debito una volta che hanno accesso a più credito.

Ma anche in questo caso, pagherai i costi di chiusura per ottenere quel nuovo prestito e avrai meno capitale che ti verrà incontro quando alla fine venderai la proprietà. Potrebbe valerne la pena se stai usando i soldi, come pagare una carta di credito ad alto tasso di interesse o fare una ristrutturazione che aumenterà il valore della tua casa. Se stai usando i soldi per comprare una barca o andare in vacanza esotica, potresti pensarci due volte.

Tieni presente che ci sono altri modi per attingere denaro anche a casa tua, come un prestito di equità domestica o una linea di credito di equità domestica, da cui puoi attingere secondo le necessità. Fare un po 'di compiti a casa e confrontare i pro ei contro di ciascuno ti aiuterà a fare la scelta migliore.

Come ottenere le migliori offerte sul rifinanziamento

Se solo acquistare un mutuo fosse come acquistare una TV, semplicemente una questione di controllare negozi e online per vedere esattamente quanto dovresti pagare. Purtroppo, la ricerca di mutui per la casa è un po 'più complicata.

Prestatori diversi offriranno tariffe diverse, per non parlare di commissioni diverse, a seconda di fattori quali il punteggio di credito, lo stato di occupazione e il rapporto prestito / valore. L'unico modo reale per essere sicuri di ottenere l'offerta migliore è fare acquisti con una manciata di provider. Potresti voler includere un mix di banche più grandi, nonché banche locali e cooperative di credito per vedere chi può offrirti le condizioni più interessanti.

Può essere allettante visitare un mercato online che promette quotazioni immediate da una varietà di società di mutui. Ma tieni presente che i numeri che forniscono sono spesso stime, non offerte effettive. Inoltre, non hai sempre il controllo su quanto le informazioni personali fornite verranno condivise con altre parti. Ecco perché contattare i prestatori affidabili uno alla volta, anche se richiede più tempo, è di solito una buona idea.

Quando fai shopping, non guardare solo il tasso di interesse. Anche prima di richiedere formalmente un rifinanziamento, è possibile chiedere al finanziatore se fornirà una "stima in buona fede", che specifica in dettaglio quanto dovrete anche pagare in termini di costi di chiusura. In alcuni casi, il pagamento di un tasso leggermente più elevato se viene fornito con commissioni anticipate più basse può effettivamente funzionare a tuo vantaggio.

Al fine di determinare i tassi, ogni istituto di credito dovrà estrarre il rapporto di credito, che può abbassare il punteggio di credito. Puoi ridurre al minimo o addirittura eliminare l'impatto sul tuo punteggio effettuando le tue ricerche in un breve periodo di tempo. La società che sviluppa i punteggi FICO, ad esempio, non ti risponde (o non molto) per le richieste di mutui effettuate entro 30 - 45 giorni di punteggio, a seconda della versione della formula FICO utilizzata dal prestatore. (Vedi di più sul tuo punteggio di credito, di seguito.)

Puoi ottenere un rifinanziamento migliore con un broker ipotecario?

Avvicinarsi a più fornitori di mutui potrebbe sembrare un sacco di lavoro, soprattutto se si dispone di un tempo limitato. Questo è uno dei vantaggi di lavorare con un broker ipotecario, che compila le tue informazioni e contatta più istituti di credito per tuo conto. È come uno sportello unico per le tue esigenze di mutuo.

Poiché i broker sono pagati dalle banche e dalle società di mutui con cui lavorano, non è necessario pagarli direttamente per i loro servizi. Inoltre, i finanziatori a volte li premiano per aver attirato i clienti fornendo loro tariffe speciali.

Ma ci sono degli svantaggi nell'outsourcing della tua ricerca. I broker possono essere compensati per averti concesso un prestito più grande, ad esempio, anche se non è nel tuo interesse. E alcuni istituti di credito non funzionano con i broker, quindi a volte può limitare le tue opzioni.

Non ci sono problemi nell'uso di entrambi i metodi. È possibile utilizzare un broker per eseguire il sollevamento di carichi pesanti, ma cercare uno o due preventivi da soli per vedere come si confrontano e trovare il prestatore migliore per te.

Bloccando il tuo tasso: conosci la strategia

Prevedere dove i tassi di interesse si sposteranno settimane prima del tempo è una follia, neanche le banche sanno dove stanno andando. Quindi, una volta che hai trovato una buona offerta, è sempre una buona idea bloccare la tua tariffa in modo da sapere che sarà la stessa entro la data di chiusura.

Supponiamo, ad esempio, che la banca stima che tu possa chiudere il prestito entro 30 giorni. Potresti chiedere di bloccare il tuo tasso di interesse per 45 giorni per assicurarti che non salga verso l'alto al momento della finalizzazione della nota.

Tuttavia, ottenere un blocco delle tariffe più lungo del necessario non sempre funziona a tuo favore. Ogni volta che le banche congelano il loro tasso, stanno assumendo il rischio che i tassi di interesse salgano verso l'alto. Quindi in genere compensano un periodo di blocco più lungo con un tasso più elevato o costi aggiuntivi.

Punti o Nessun punto?

Un altro modo per ottenere un tasso di interesse più basso sul prestito è quello di pagare "punti", che sono gli interessi prepagati sulla nota. Ogni punto equivale all'uno percento del valore del prestito. Quindi pagare due punti su un mutuo da $ 200.000 significa che stai sborsando oltre $ 4.000.

In cambio, il creditore offre un tasso più basso, che può essere vantaggioso se rimani a casa abbastanza a lungo. E come per gli interessi pagati nel corso del prestito, l'importo che si paga in punti è generalmente deducibile dalle tasse (ciò presuppone che abbia ancora senso finanziario dettagliare le detrazioni anziché prendere la nuova detrazione standard più elevata).

Ovviamente, avrai bisogno di avere un po 'di denaro extra al momento della chiusura per approfittare dell'utilizzo dei punti. Se, d'altra parte, stai cercando il minor costo iniziale possibile sul tuo refi, stai meglio evitando gli interessi pagati in anticipo e vivendo con un tasso di interesse leggermente più alto.

Quanto costerà il rifinanziamento?

La prospettiva di un tasso di interesse significativamente più basso sul prestito può essere allettante per qualsiasi proprietario di abitazione. Ma prima di procedere con un refi, devi davvero sapere quanto costerà. Spesso ciò che sembra molto perde la sua lucentezza quando vedi le tasse.

Ecco perché è importante confrontare le stime in buona fede di vari istituti di credito. Questi documenti includono il tasso di interesse e una ripartizione delle spese previste per la chiusura del prestito.

Uno dei maggiori esborsi è la "tassa di origine" del prestatore. Ma dovrai anche affrontare una serie di altre spese, come i costi per una valutazione aggiornata, le spese di ricerca del titolo e il premio per l'assicurazione del titolo. In totale, tutti questi costi possono sommarsi fino al 5% del valore del prestito.

Determina il punto di pareggio

A meno che tu non abbia intenzione di rimanere a casa tua per molto tempo, quei costi iniziali potrebbero rendere proibitivo un refi. Per capirlo, dividi i costi di chiusura per l'importo che risparmi ogni mese dal tuo nuovo tasso di interesse. Il risultato è il numero di mesi che ci vorranno prima che tu possa pareggiare il tuo nuovo prestito.

Se specifichi le detrazioni fiscali, assicurati di adeguare l'importo che risparmi sugli interessi in base all'aliquota fiscale marginale, poiché il governo ti offre essenzialmente uno sconto sui costi di finanziamento.

Probabilmente hai sentito parlare di istituti di credito che offrono prestiti senza costi di chiusura, che potrebbero sembrare il modo perfetto per risparmiare un po 'di denaro. Ma c'è un problema: il creditore deve addebitare un tasso di interesse più elevato al fine di tenere conto di tali spese. Se rimani a casa abbastanza a lungo, potresti stare meglio investendo sulle commissioni ora in cambio di un pagamento mensile inferiore.

L'importanza dei punteggi di credito

Le tendenze economiche hanno un grande impatto sul tasso di interesse che riceverai. I mutui a tasso fisso, ad esempio, tendono a muoversi in una fase di blocco con il rendimento di un buono del tesoro a 10 anni.

Ma anche i singoli fattori hanno molto a che fare con la tua tariffa. Il tuo reddito e la cronologia dei lavori svolgono un ruolo significativo, così come il tuo punteggio di credito, che si basa sulle informazioni nel tuo rapporto di credito. Più alto è il tuo punteggio, più basso è il tasso che dovrai pagare per il tuo nuovo prestito.

Secondo il sito web myFICO, un mutuatario con un punteggio di 760 o superiore in genere pagherà più di $ 200 in meno al mese su un mutuo a 30 anni a tasso fisso del valore di $ 216.000 rispetto a qualcuno con un punteggio di 620.

Migliorare il tuo punteggio

Vale la pena, quindi, ottenere il punteggio di credito più alto possibile prima di iniziare il processo di refi. Molti fornitori di carte di credito li offrono gratuitamente, sebbene alcuni utilizzino sistemi di punteggio diversi da FICO, che è il modello più utilizzato. Puoi anche acquistare il tuo punteggio da myFICO.com.

Ti consigliamo di consultare anche il tuo rapporto di credito effettivo di tutte e tre le agenzie di segnalazione: Experian, Equifax e TransUnion. Fortunatamente, è possibile ottenere una copia gratuita di ciascuno una volta all'anno su annualcreditreport.com. Assicurati che le informazioni sui tuoi conti di credito esistenti siano accurate. Se rilevi un errore nel tuo rapporto, ti consigliamo di contattare l'ufficio di credito appropriato in modo che possa indagare.

Escludendo eventuali errori importanti nel tuo rapporto, può essere necessario del tempo per aumentare i tuoi numeri. I principali fattori che influenzano il tuo punteggio sono l'utilizzo del credito e la cronologia dei pagamenti, che insieme rappresentano un enorme 65% del tuo numero FICO. Quindi la cosa migliore che puoi fare per abbassare il tuo tasso ipotecario è ridurre gli altri saldi dei prestiti ed effettuare sempre i pagamenti in tempo.

La linea di fondo

Non esiste una risposta valida per tutti se il rifinanziamento del mutuo ha senso. Nella maggior parte dei casi, si tratta di matematica. Se l'importo che risparmi su base mensile finirà per eclissare i costi di chiusura, stipulare un nuovo prestito può essere una mossa saggia.

Se persegui un refi, confrontare le offerte di più istituti di credito è il modo più sicuro per ottenere l'offerta migliore. Una volta trovato, ti consigliamo di bloccare la tariffa per assicurarti di non essere bloccato con commissioni di interesse più elevate una volta che la data di chiusura scade.