Mercato ipotecario primario
Il mercato ipotecario primario è il mercato in cui i mutuatari possono ottenere un prestito ipotecario da un prestatore primario. Banche, broker ipotecari, banchieri ipotecari e cooperative di credito sono tutti istituti di credito primari e fanno parte del mercato primario dei mutui.
Come funziona il mercato ipotecario primario
I proprietari di abitazione possono trattare direttamente con i finanziatori primari quando acquistano un mutuo contattando la loro banca locale. Per la maggior parte dei mutuatari, non noteranno che stanno negoziando nel mercato primario dei mutui poiché interagiranno con il loro rappresentante dei mutui presso la loro banca locale durante l'intero processo. Il professionista del mutuo istruirà il mutuatario sui vari tipi di mutui disponibili e citerà il tasso di interesse a seconda del tipo scelto. La filiale locale di solito sarà il luogo per la chiusura del prestito, dove vengono firmati i documenti.
Molti mutuatari iniziano anche il processo di acquisto della casa contattando un banchiere ipotecario o un cedente ipotecario. I cedenti e i banchieri ipotecari non sono banche di per sé, ma aiutano invece a facilitare la transazione e inviano la richiesta di mutuo a una banca per chiudere il prestito. I broker ricevono una commissione per il loro servizio poiché indirizzano gli affari ai finanziatori primari. I mutuatari, d'altra parte, stanno per ottenere una tariffa migliore facendo in modo che il broker faccia la spesa migliore in base al credito del mutuatario e alle condizioni desiderate.
Tuttavia, è importante notare che l'Ufficio per la protezione finanziaria dei consumatori ha implementato le normative in materia di compensazione per i broker ipotecari. Prima della crisi finanziaria, i broker potevano ricevere un risarcimento dal mutuatario e dal prestatore. I consumatori non erano a conoscenza del fatto che il broker veniva pagato dal creditore quando pagavano la commissione. Inoltre, i broker avevano incentivi per indirizzare i consumatori verso prodotti o mutui più costosi e talvolta tassi di interesse più elevati. Dalla Grande Recessione del 2008 e del 2009 e dalle conseguenti normative che ne sono seguite, il numero di broker ipotecari è diminuito.
Key Takeaways
- Il mercato ipotecario primario è il mercato in cui i mutuatari possono ottenere un prestito ipotecario da un prestatore primario.
- Banche, broker ipotecari, banchieri ipotecari e cooperative di credito sono tutti istituti di credito primari e fanno parte del mercato primario dei mutui.
- I proprietari di abitazione possono trattare direttamente con i finanziatori primari quando acquistano un mutuo contattando la loro banca locale.
Vantaggi del mercato ipotecario primario
Ci sono alcuni benefici disponibili per i mutuatari che operano nel mercato ipotecario primario, che possono includere:
Bassi costi di chiusura
I finanziatori primari sono in genere banche di proprietà locale, il che significa che svolgono il processo di analisi del credito e di sottoscrizione. I sottoscrittori esaminano le informazioni finanziarie e la storia creditizia di un mutuatario per decidere se estendere il credito o negare il prestito. Inoltre, le banche locali preparano internamente tutta la documentazione e la documentazione anziché passare attraverso un'unità centralizzata fuori dallo stato, come avviene per alcune grandi banche. Il risultato può essere una riduzione delle commissioni con una banca locale in quanto hanno meno spese generali rispetto a una banca più grande. Inoltre, se un broker ipotecario fosse coinvolto nella ricerca della banca, verrà valutata anche una commissione. In breve, optare per una banca gestita localmente per un'ipoteca primaria può aiutare a ridurre i costi di chiusura.
Piccoli acconti
In genere, l'anticipo per un mutuo è pari al 20% del prezzo di acquisto della casa. Tuttavia, un mutuatario può versare meno denaro e molti istituti di credito primari offrono un acconto del 10%.
Per i mutuatari con reddito basso o moderato, un prestito FHA offre un acconto pari al 3, 5% del valore della casa. FHA è la Federal Housing Administration, che offre assicurazioni ai finanziatori affinché possano emettere prestiti a mutuatari a basso reddito.
Tuttavia, un acconto inferiore al 20% innesca la necessità per il mutuatario di acquistare un'assicurazione ipotecaria privata o PMI. PMI protegge banche e istituti di credito nel caso in cui il mutuatario inadempia sull'ipoteca. PMI è una commissione mensile addebitata al mutuatario fino a quando il 20% del prestito ipotecario è stato pagato.
Flessibilità
Poiché i cedenti del prestito sono in genere banche di proprietà locale, è più probabile che i mutuatari siano in grado di comunicare con le persone che ottengono la parola finale, che è improbabile che accada presso una banca nazionale. Il contatto diretto può fornire flessibilità se i mutuatari hanno una situazione finanziaria unica.
La flessibilità può includere l'offerta di un mutuo a 15 anni a tasso fisso rispetto a un mutuo a 30 anni se il mutuatario sta cercando di rimborsare il prestito prima. Alcuni dei vantaggi di un mutuo di 15 anni includono meno interessi passivi totali poiché è stato pagato in precedenza. Inoltre, i mutuatari di solito possono negoziare un tasso di interesse più basso poiché c'è meno rischio di inadempienza del mutuatario o di non pagare il prestito a causa di difficoltà finanziarie. Naturalmente, un grande vantaggio di un mutuo di 30 anni è che offre pagamenti più bassi poiché sono distribuiti su un periodo più lungo rispetto ad altri termini.
I mutui a tasso variabile sono un'opzione flessibile che di solito viene offerta a titolo oneroso. I prestiti ARM vengono generalmente con un tasso di interesse fisso per un determinato periodo di tempo e quindi adeguati annualmente su un indice predeterminato dal prestatore e dal mutuatario. In genere, gli ARM hanno un limite a quanto alto potrebbe andare il tasso di interesse durante la durata di un prestito, il che semplifica il calcolo e il budget per il pagamento mensile massimo.
Mercato ipotecario primario vs. mercato ipotecario secondario
Il mercato primario è costituito da istituti di credito primari. I finanziatori primari in genere mantengono i prestiti originari come parte del loro portafoglio e li assistono per tutta la durata del prestito. Tuttavia, la banca che ha concesso il prestito ipotecario può vendere il prestito nel mercato ipotecario secondario, che è un mercato in cui gli investitori possono acquistare e vendere prestiti ipotecari precedentemente emessi. Un'ipoteca può essere venduta a un altro prestatore o società di servizi, che elabora i pagamenti per il prestito. Il nuovo prestatore o fornitore di servizi guadagna denaro da commissioni e interessi sul mutuo.
Molti mutui vengono acquistati da Fannie Mae o dalla Federal National Mortgage Association (Fannie Mae o FNMA). Fannie Mae si gira e impacca i prestiti e li vende sotto forma di investimenti denominati titoli garantiti da ipoteca (MBS), che sono simili ai fondi comuni di investimento ma contengono mutui anziché azioni. Gli investitori guadagnano il tasso di interesse dai mutui per detenere l'MBA.
Se il tuo mutuo viene venduto, ti preghiamo di sapere che è una pratica comune nel settore finanziario. Le banche hanno limiti di prestito, il che significa che hanno limiti quanto alla loro base di deposito che possono prestare. La vendita di un mutuo ipotecario a Fannie Mae o a un fornitore di servizi rimuove il prestito dai libri della banca consentendogli di prestare più denaro. Se le banche non riuscissero a svendere i loro mutui, raggiungerebbero i loro limiti di prestito e non sarebbero in grado di offrire ulteriori mutui, il che rallenterebbe l'economia. Tuttavia, a meno che tu non sia un investitore che desidera acquistare un MBS, non dovrai occuparti del mercato secondario. Invece, avrai a che fare con una banca o un broker nel mercato ipotecario primario.