1031 scambi: 10 cose da sapere

Codice IRS Sezione 1031 si sta lentamente facendo strada nella conversazione quotidiana. Il termine è bandito da agenti immobiliari, società di titoli, investitori e mamme del calcio. Alcune persone insistono persino nel trasformarlo in un verbo, come in: "Facciamo 1031 quell'edificio per un altro".

La Sezione 1031 di IRS ha molte parti mobili che l'utente deve comprendere prima di tentare il suo utilizzo. Ci sono anche implicazioni fiscali e tempi che possono essere problematici. Inoltre, la regola stabilisce le proprietà simili allo scambio di 1031 e limita l'uso della regola con le proprietà vacanza.

Cos'è la Sezione 1031?

In linea generale, uno scambio 1031 (chiamato anche uno scambio simile o uno Starker) è uno scambio di un investimento immobiliare con un altro. Sebbene la maggior parte degli swap siano tassabili come vendite, se il tuo soddisfa i requisiti di 1031, al momento dello scambio non avrai alcuna imposta o imposta limitata.

(Per la lettura di fondo, vedere Evitare l'imposta sugli utili da capitale sulla vendita di casa.)

In effetti, puoi modificare la forma del tuo investimento senza (come lo vede l'IRS) incassare o riconoscere una plusvalenza. Ciò consente al tuo investimento di continuare a crescere differito dalle tasse. Non vi è alcun limite al numero di volte o alla frequenza con cui è possibile eseguire 1031. È possibile trasferire il guadagno da un investimento immobiliare a un altro e a un altro. Sebbene tu possa avere un profitto su ogni swap, eviti le tasse fino a quando non vendi in contanti molti anni dopo. Quindi si spera che paghi solo una tassa, e che a un tasso di plusvalenza a lungo termine (attualmente il 15% o il 20%, a seconda del reddito - e lo 0% per alcuni contribuenti a reddito più basso).

La disposizione è solo per investimenti e proprietà commerciali, quindi non è possibile scambiare la residenza principale con un'altra casa. Ci sono modi in cui puoi usare 1031 per scambiare case di vacanza - ne parleremo più avanti - ma questa scappatoia è molto più stretta di prima.

Regole speciali per proprietà ammortizzabili

Avvertenza: le regole speciali si applicano quando una proprietà ammortizzabile viene scambiata nel 1031. Può innescare un profitto noto come recupero dell'ammortamento che viene tassato come reddito ordinario. In generale, se si scambia un edificio con un altro edificio è possibile evitare questa riconquista. Ma se si scambia un terreno migliorato con un edificio con un terreno non migliorato senza un edificio, l'ammortamento precedentemente rivendicato sull'edificio verrà recuperato come reddito ordinario.

Tali complicazioni sono il motivo per cui hai bisogno di un aiuto professionale quando stai facendo il 1031. Tuttavia, se stai considerando un 1031 — o sei solo curioso — ecco 10 cose che dovresti sapere.

Modifiche alla regola 1031

Prima dell'approvazione della nuova legislazione fiscale del 22 dicembre 2017, alcuni scambi di proprietà personale - come licenze di franchising, aeromobili e attrezzature - si sono qualificati per uno scambio 1031. Secondo la nuova legge, solo gli immobili si qualificano. Gli scambi di azioni societarie o interessi di partnership non si sono mai qualificati, e ancora no.

D'altro canto, si applicano ancora gli interessi degli inquilini in comune (TIC) nel settore immobiliare. Vale la pena notare che il Tax Cuts and Jobs Act (TCJA), la piena indennità di spesa per determinati beni personali tangibili può contribuire a compensare questa modifica alla legislazione fiscale.

Il TCJA include una regola di transizione che consente uno scambio 1031 di proprietà personale qualificata nel 2018 se la proprietà originale è stata venduta o la proprietà sostitutiva acquisita entro il 31 dicembre 2017. La regola di transizione è specifica per il contribuente e non consente un contrario 1031 scambia dove viene acquistata la nuova proprietà prima che la vecchia proprietà venga venduta.

"Like-Kind" ha una base ampia

La maggior parte degli scambi deve essere semplicemente di "tipo", una frase enigmatica che non significa ciò che pensi significhi. Puoi scambiare un condominio con terra cruda o un ranch con un centro commerciale. Le regole sono sorprendentemente liberali. Puoi persino scambiare un'attività con un'altra. Ma ancora una volta, ci sono trappole per gli incauti.

Puoi fare uno scambio "ritardato"

Classicamente, uno scambio comporta un semplice scambio di una proprietà con un'altra tra due persone. Ma le probabilità di trovare qualcuno con la proprietà esatta che desideri e chi desidera la proprietà esatta che hai sono scarse. Per tale motivo, la maggior parte degli scambi sono scambi ritardati, a tre parti o "Starker" (denominati per il primo caso fiscale che li ha autorizzati).

In uno scambio ritardato, hai bisogno di un intermediario qualificato (intermediario) che detiene i contanti dopo aver "venduto" la tua proprietà e la utilizza per "acquistare" la proprietà sostitutiva per te. Questo scambio di tre parti è trattato come uno scambio.

1031 Regolamento

Esistono due regole chiave di temporizzazione che è necessario osservare in uno scambio ritardato.

1. Il primo riguarda la designazione di una proprietà sostitutiva. Una volta effettuata la vendita della tua proprietà, l'intermediario riceverà i contanti. Non è possibile ricevere denaro o rovinerà il trattamento 1031. Inoltre, entro 45 giorni dalla vendita della proprietà, è necessario designare la proprietà sostitutiva per iscritto all'intermediario, specificando la proprietà che si desidera acquisire. L'IRS afferma che è possibile designare tre proprietà purché alla fine si chiuda su una di esse. Puoi persino designarne più di tre se rientrano in determinati test di valutazione.
2. La seconda regola di temporizzazione in uno scambio ritardato riguarda la chiusura. È necessario chiudere la nuova proprietà entro 180 giorni dalla vendita del vecchio. Si noti che i due periodi di tempo vengono eseguiti contemporaneamente. Ciò significa che inizi a contare quando si chiude la vendita della tua proprietà. Se designate la proprietà sostitutiva esattamente 45 giorni dopo, vi rimarranno solo 135 giorni per chiudere la proprietà sostitutiva.

Implicazioni fiscali e mutui

Potresti avere del denaro residuo dopo che l'intermediario ha acquisito la proprietà sostitutiva. In tal caso, l'intermediario te lo pagherà alla fine dei 180 giorni. Quel denaro, noto come "stivale", sarà tassato come ricavo parziale dalla vendita della tua proprietà, generalmente come una plusvalenza.

Uno dei principali modi in cui le persone si mettono nei guai con queste transazioni è non prendere in considerazione i prestiti. È necessario considerare i prestiti ipotecari o altri debiti sulla proprietà ceduta e qualsiasi debito sulla proprietà sostitutiva. Se non ricevi il rimborso, ma la tua responsabilità diminuisce, anche quella verrà trattata come reddito per te, proprio come il denaro.

Supponiamo che tu abbia avuto un mutuo di $ 1 milione sulla vecchia proprietà, ma il tuo mutuo sulla nuova proprietà che ricevi in ​​cambio è solo $ 900.000. Hai $ 100.000 di guadagno che è anche classificato come "avvio" e sarà tassato.

1031s per case vacanza

Puoi vendere la tua residenza principale e, in combinazione con il tuo coniuge, proteggere $ 500.000 di guadagno in capitale, purché tu abbia vissuto lì per due anni su cinque. Ma questa pausa non è una 1031 e non è disponibile per la tua seconda o casa di vacanza.

2004 Serraggio della feritoia della casa per le vacanze

Potresti aver sentito storie di contribuenti che hanno usato la disposizione del 1031 per scambiare una casa di vacanza con un'altra, forse anche per una casa in cui vogliono andare in pensione e la Sezione 1031 ha ritardato qualsiasi riconoscimento di guadagno. Successivamente, si trasferirono nella nuova proprietà, ne fecero la loro residenza principale e alla fine pianificarono di utilizzare l'esclusione della plusvalenza di $ 500.000.

Nel 2004, il Congresso ha stretto questa scappatoia. Sì, i contribuenti possono ancora trasformare le case vacanza in proprietà in affitto e fare 1031 scambi. Esempio: smetti di usare la tua casa al mare, la affitta per sei mesi o un anno e poi la cambi con un'altra proprietà. Se ottieni un inquilino e ti comporti in modo professionale, probabilmente hai convertito la casa in un investimento immobiliare, il che dovrebbe rendere il tuo scambio 1031 a posto.

Tuttavia, se lo tieni semplicemente in affitto ma non hai mai degli inquilini, probabilmente non è consentito. I fatti saranno fondamentali, così come i tempi. Più tempo trascorre dopo aver convertito l'uso della proprietà in affitto, meglio è. Sebbene non esista uno standard assoluto, qualcosa di meno di sei mesi di utilizzo in buona fede non è probabilmente sufficiente. Un anno sarebbe migliore.

Trasferirsi in una residenza di scambio 1031

Se desideri utilizzare la proprietà che hai scambiato come nuova seconda o addirittura casa principale, non puoi spostarti subito. Nel 2008 l'IRS ha stabilito una regola del porto sicuro, in base alla quale ha affermato che non avrebbe contestato se un'abitazione sostitutiva si qualificasse come un investimento immobiliare ai fini della Sezione 1031. Per soddisfare quel porto sicuro, in ciascuno dei due periodi di 12 mesi immediatamente dopo lo scambio:

• È necessario affittare l'unità abitativa a un'altra persona per un affitto equo per 14 giorni o più
• Il tuo uso personale dell'unità abitativa non può superare il maggiore di 14 giorni o il 10% del numero di giorni durante il periodo di 12 mesi in cui l'unità abitativa viene affittata ad un affitto equo.

Inoltre, dopo aver scambiato con successo una vacanza o un investimento immobiliare con un altro, non puoi immediatamente convertire la nuova proprietà nella tua casa principale e approfittare dell'esclusione di $ 500.000.

Prima che la legge fosse cambiata nel 2004, un investitore poteva trasferire una proprietà in affitto in uno scambio 1031 con un'altra proprietà in affitto, affittare la nuova proprietà in affitto per un periodo, trasferirla nella proprietà per alcuni anni e poi venderla, approfittando di esclusione del guadagno dalla vendita di una residenza principale. Ora, se si acquista proprietà in uno scambio 1031 e successivamente si tenta di vendere tale proprietà come residenza principale, l'esclusione non si applicherà durante il periodo di cinque anni a partire dalla data in cui è stato acquisito l'immobile nello scambio di tipo 1031. In altre parole, dovrai aspettare molto più a lungo per utilizzare la detrazione fiscale sulle plusvalenze di residenza principale.