4 fattori chiave che guidano il mercato immobiliare

Gli immobili rappresentano una parte significativa della ricchezza della maggior parte delle persone, e questo è particolarmente vero per molti proprietari di case negli Stati Uniti. Secondo il più recente sondaggio sulle finanze dei consumatori della Federal Reserve, il 65, 2% delle famiglie americane possiede la propria residenza principale. Le dimensioni e le dimensioni del mercato immobiliare lo rendono un settore attraente e redditizio per molti investitori. Questo articolo esaminerà alcuni dei principali fattori che influenzano il mercato immobiliare e la varietà degli investimenti disponibili.

TUTORIAL: esplorare gli investimenti immobiliari

4 fattori chiave che guidano il mercato immobiliare

Fattori che influenzano il settore immobiliare

demografia

I dati demografici sono i dati che descrivono la composizione di una popolazione, come età, razza, genere, reddito, modelli di migrazione e crescita della popolazione. Queste statistiche sono un fattore spesso trascurato ma significativo che influenza il prezzo dei beni immobili e quali tipi di proprietà sono richiesti. Importanti cambiamenti nella demografia di una nazione possono avere un grande impatto sulle tendenze immobiliari per diversi decenni.

Ad esempio, i baby boomer nati tra il 1945 e il 1964 sono un esempio di una tendenza demografica con il potenziale per influenzare in modo significativo il mercato immobiliare. Il passaggio di questi baby boomer alla pensione è una delle tendenze generazionali più interessanti dell'ultimo secolo e il pensionamento di questi baby boomer, iniziato nel 2010, è destinato ad essere notato sul mercato per i decenni a venire.

Esistono numerosi modi in cui questo tipo di spostamento demografico può influire sul mercato immobiliare, ma per un investitore, alcune domande chiave da porre potrebbero essere: i) In che modo ciò influenzerebbe la domanda di seconde case nelle zone di vacanza popolari quando più persone iniziano a ritirarsi ? Oppure ii) In che modo ciò influirebbe sulla domanda di case più grandi se i redditi fossero più piccoli e tutti i bambini si trasferissero? Queste e altre domande possono aiutare gli investitori a restringere il tipo e l'ubicazione degli investimenti immobiliari potenzialmente desiderabili molto prima dell'inizio della tendenza.

Tassi di interesse

I tassi di interesse hanno anche un forte impatto sui mercati immobiliari. Se stai pensando di acquistare una casa con un mutuo, è utile ricercare i tassi di interesse utilizzando un calcolatore di mutui. Le variazioni dei tassi di interesse possono influenzare notevolmente la capacità di una persona di acquistare una proprietà residenziale. Questo perché più bassi sono i tassi di interesse, minore sarà il costo per ottenere un mutuo per l'acquisto di una casa, il che crea una maggiore domanda di immobili, che spinge di nuovo i prezzi in alto.

È importante notare che all'aumentare dei tassi di interesse, aumenta il costo per ottenere un mutuo, riducendo così la domanda e i prezzi degli immobili. Tuttavia, quando si considera l'impatto dei tassi di interesse su un investimento azionario come un fondo d'investimento immobiliare (REIT), piuttosto che su un immobile residenziale, la relazione può essere considerata simile alla relazione di un'obbligazione con i tassi di interesse. Quando i tassi di interesse diminuiscono, il valore di un'obbligazione aumenta perché il suo tasso di coupon diventa più desiderabile e quando i tassi di interesse aumentano, il valore delle obbligazioni diminuisce. Allo stesso modo, quando il tasso di interesse diminuisce nel mercato, gli alti rendimenti di REIT diventano più interessanti e il loro valore aumenta. Quando i tassi di interesse aumentano, il rendimento di un REIT diventa meno interessante e ne riduce il valore. (Per ulteriori informazioni su questi effetti, vedere In che modo i tassi di interesse influiscono sui valori delle proprietà .)

L'economia

Un altro fattore chiave che influenza il valore degli immobili è la salute generale dell'economia. Questo è generalmente misurato da indicatori economici come il PIL, i dati sull'occupazione, l'attività manifatturiera, i prezzi dei beni, ecc. In generale, quando l'economia è lenta, così è il settore immobiliare.

Tuttavia, la ciclicità dell'economia può avere effetti diversi su diversi tipi di immobili. Ad esempio, se un REIT ha una percentuale maggiore dei suoi investimenti in hotel, in genere sarebbero più colpiti da una recessione economica rispetto a un REIT che aveva investito in edifici per uffici. Gli hotel sono una forma di proprietà molto sensibile all'attività economica a causa del tipo di struttura di leasing inerente all'attività. L'affitto di una camera d'albergo può essere considerato una forma di contratto di locazione a breve termine che può essere facilmente evitato dai clienti dell'hotel se l'economia sta andando male. D'altro canto, i conduttori di uffici hanno generalmente contratti di locazione a più lungo termine che non possono essere modificati nel mezzo di una recessione economica. Pertanto, anche se dovresti essere consapevole della parte del ciclo in cui si trova l'economia, dovresti anche essere consapevole della sensibilità della proprietà immobiliare al ciclo economico.

Politiche / sussidi governativi

La legislazione è anche un altro fattore che può avere un impatto considerevole sulla domanda e sui prezzi degli immobili. Crediti d'imposta, detrazioni e sussidi sono alcuni dei modi in cui il governo può aumentare temporaneamente la domanda di immobili per tutto il tempo in cui sono attivi. Essere consapevoli degli attuali incentivi del governo può aiutarti a determinare i cambiamenti nella domanda e nell'offerta e identificare tendenze potenzialmente false. Ad esempio, nel 2009, il governo degli Stati Uniti ha introdotto un credito d'imposta per la prima volta per i proprietari di case ai proprietari di case nel tentativo di far ripartire le vendite di case in un'economia lenta (solo quelli che hanno acquistato case tra il 2008-2010 sono ammissibili). Secondo la National Association of Realtors (NAR), questo incentivo fiscale da solo ha portato a 900.000 acquirenti di case ad acquistare case. Si è trattato di un aumento considerevole, anche se temporaneo, e senza sapere che l'aumento era il risultato dell'incentivo fiscale, potresti aver concluso che la domanda di alloggi aumentava in base ad altri fattori.

Qual è il miglior investimento?

Le dimensioni e le dimensioni del mercato immobiliare lo rendono un mercato attraente e redditizio per molti investitori. Gli investitori possono investire direttamente in beni immobili fisici o scegliere di investire indirettamente attraverso fondi gestiti. Investire direttamente nel settore immobiliare comporta l'acquisto di un immobile residenziale o commerciale da utilizzare come proprietà produttiva o per la rivendita in un momento futuro. Le modalità indirette di investimento nel mercato immobiliare comprendono investimenti in fondi comuni di investimento immobiliari (REIT), fondi negoziati in borsa (ETF), fondi immobiliari combinati (CREF) e fondi infrastrutturali. A causa della maggiore liquidità disponibile sul mercato, dei minori costi di transazione e dei minori requisiti di capitale, gli investitori medi preferiscono investire indirettamente nel settore immobiliare. (Per saperne di più sui modi per trarre profitto dal mercato immobiliare, leggi Simple Ways To Invest In Real Estate. )

La linea di fondo

Questo articolo ha introdotto alcuni dei fattori di livello superiore che svolgono un ruolo significativo nello spostamento del mercato immobiliare, ma ci sono anche parti più complesse che entrano in gioco. E sebbene alcuni di questi fattori citati suggeriscano una chiara relazione tra il fattore e il mercato, in pratica i risultati possono essere molto diversi. Tuttavia, comprendere i fattori chiave che guidano il mercato immobiliare è essenziale per eseguire una valutazione globale di un potenziale investimento.

(Per ulteriori informazioni su questo argomento, leggi Fare soldi negli immobili residenziali e Trova fortuna negli immobili commerciali.