Acquistare una casa preclusa

Prima della crisi dei mutui del 2008-2009, l'acquisto di una casa preclusa era una proposta molto più difficile. I cacciatori di occasioni immobiliari in precedenza dovevano seguire le aste organizzate nei tribunali o setacciare le risme di documenti legali. Ma l'ondata di pignoramenti provocata dal tracollo dei subprime non ha solo aumentato il numero di proprietà disponibili, ma ha anche reso più facile trovarle e acquisirle. In effetti, il processo è spesso simile alla ricerca di qualsiasi altro tipo di casa. Le case precluse sono disponibili praticamente in ogni mercato immobiliare in tutto il paese, offrendo opportunità sia ai proprietari di case che agli investitori.

Come trovare case precluse

Si possono trovare proprietà pignorate in periodici e siti web di servizi a più elenchi (MLS), tramite ricerche immobiliari online, uffici bancari e siti e giornali locali. Ci sono molti siti web che ora sono specializzati nella ricerca di case e proprietà in preclusione, come usa-foreclosure.com e HomePath.com di Fannie Mae. Alcuni istituti finanziari, come Bank of America, offrono anche pagine dedicate ad aiutarti a cercare una casa preclusa. Nei servizi di elenchi multipli locali, le proprietà che vengono precluse potrebbero non essere evidenziate di per sé; questo può essere indicato solo nella descrizione della proprietà.

I finanziatori vendono sempre più i loro beni sequestrati tramite agenti immobiliari, quindi non esitate a chiedere opportunità a un agente immobiliare. Alcuni agenti immobiliari sono anche specializzati in proprietà di preclusione.

Più specificamente, la localizzazione di una casa preclusa dipende da dove si trova esattamente nel processo di preclusione: le proprietà possono ancora essere di proprietà del proprietario di casa originale (nelle fasi precedenti, in caso di preclusione e proprietà di vendita allo scoperto) o da un'entità come come una banca o il governo (in quelli successivi). Ecco cinque tipi di preclusione e approcci all'acquisto.

1. Pre-pignoramenti
Una proprietà è in pre-pignoramento dopo che il creditore ipotecario ha notificato ai mutuatari che sono inadempienti, ma prima che la proprietà sia messa in vendita all'asta. Se un proprietario di abitazione può vendere la proprietà durante questo periodo, potrebbe essere in grado di evitare i procedimenti di preclusione e il suo effetto negativo sulla loro storia creditizia e prospettive future (vedere Ottenere un mutuo dopo fallimento e preclusione ). Pertanto, alcuni proprietari di case sono disposti a negoziare. I pre-pignoramenti sono in genere elencati negli edifici del tribunale della contea e della città. Inoltre, molte risorse online, incluso www.foreclosure.com, elencano le proprietà che si trovano nella fase di preclusione.

2. Vendite allo scoperto
Le vendite allo scoperto si verificano quando il prestatore è disposto ad accettare meno di quanto è dovuto su un mutuo. I mutuatari non devono necessariamente essere inadempienti dei pagamenti ipotecari affinché un prestatore accetti una vendita allo scoperto; tuttavia, in genere devono dimostrare qualche tipo di difficoltà finanziaria, come la perdita di un posto di lavoro, che potrebbe comportare il default. Spesso la residenza in questione è sott'acqua, il che significa che vale meno del saldo del mutuo in essere. Per qualificarsi come vendita allo scoperto, il creditore deve accettare di "vendere lo short immobiliare" accettando meno di quanto dovuto, e la casa deve essere messa in vendita. Queste proprietà sono generalmente pubblicizzate come "vendite in attesa di approvazione bancaria" per vendite allo scoperto.

L'acquisto di una proprietà di vendita allo scoperto è per lo più lo stesso di un acquisto tradizionale, ma la lingua nei contratti sarà diversa, specificando che i termini sono soggetti all'approvazione del prestatore. Una banca può impiegare diversi mesi per rispondere a un'offerta di vendita allo scoperto, quindi il processo può richiedere molto più tempo di un acquisto tradizionale. Molti siti web immobiliari, tra cui singole aziende o servizi di quotazione, offrono la possibilità di effettuare ricerche per vendita allo scoperto.

3. Aste di vendita dello sceriffo
Un'asta di vendita di sceriffi si verifica dopo che il prestatore ha notificato il mutuatario di default e ha concesso un periodo di tolleranza per il mutuatario di recuperare i pagamenti dei mutui. Un'asta è progettata per il creditore per essere rapidamente rimborsato per il prestito in default. Queste aste si svolgono spesso sui gradini di un tribunale cittadino, gestiti dalle autorità di contrasto locali. La proprietà viene venduta all'asta al miglior offerente in un luogo, data e ora annunciati pubblicamente. Questi avvisi possono essere trovati sui giornali locali e in molte località online effettuando una ricerca per "aste di vendita di sceriffi".

4. Proprietà di proprietà della banca
Le proprietà che non vendono all'asta tornano alla banca; cioè diventano proprietà di proprietà immobiliare (REO). Sono spesso gestiti dal dipartimento REO di una banca, che mantiene un elenco degli immobili di proprietà della banca. Fonti online come www.realtytrac.com hanno elenchi completi che possono essere cercati per città, stato o codice postale.

5. Proprietà di proprietà del governo
Alcune case vengono acquistate con prestiti garantiti dalla Federal Housing Administration (FHA) o dal Dipartimento degli affari dei veterani (VA). Quando queste proprietà vanno pignorate, vengono recuperate dal governo e vendute dai broker che lavorano per il governo. È necessario contattare un broker registrato dal governo per acquistare una proprietà di proprietà del governo. Gli acquirenti possono ricercare tali proprietà su www.hud.gov (fare clic su "AREE TEMATICHE" e selezionare "Case in vendita").

Perché case precluse sono più economiche

Il principale punto di forza delle case precluse è, ovviamente, il loro prezzo ribassato - spesso significativamente inferiore rispetto ad altre proprietà simili nella stessa area (note come comparabili, o comp, in termini di broker). La maggior parte dei pignoramenti sono venduti al 5% in meno del valore di mercato, con sconti ancora maggiori in alcune regioni. Gli acquirenti possono inoltre trarre vantaggio da ulteriori risparmi con vantaggi quali acconti ridotti, tassi di interesse più bassi o l'eliminazione delle commissioni di valutazione e di alcuni costi di chiusura.

Cosa li rende un tale affare? Se la residenza è in fase di preclusione o di vendita allo scoperto, i suoi proprietari sono in una situazione finanziaria: hanno bisogno di soldi. E il tempo non è dalla loro parte: devono scaricare la proprietà e ottenere ciò che possono mentre possono, per non perderla del tutto. In breve, questi venditori non stanno negoziando esattamente da una posizione di forza. Mentre può sembrare crudele approfittare della sventura altrui, i compratori possono trarne vantaggio.

Possono beneficiare ancora di più se la proprietà è stata effettivamente sequestrata. L'ufficio dello sceriffo non è interessato ad appendere su una casa; le banche non vogliono essere nel business dei proprietari. Gli istituti finanziari in genere vogliono liberarsi prontamente delle proprietà precluse (a un prezzo ragionevole, ovviamente - devono rispondere agli investitori e ai revisori dei conti che hanno fatto ogni tentativo per recuperare il più possibile l'importo del prestito originale). Ancora una volta, questo avvantaggia gli acquirenti.

Infine, le case precluse vengono generalmente vendute in condizioni "così come sono" - in caso di danni, le riparazioni non fanno parte dell'equazione - e, come sanno gli appassionati di auto usate e mobili d'epoca, "così come sono" si traduce in uno sconto. Naturalmente, "così com'è" può essere un'arma a doppio taglio, come vedremo di seguito.

Rischi di acquisto di case precluse

Problemi di proprietà

Mentre comporta uno sconto compensativo, la condizione "così com'è" può essere piuttosto triste. Se la casa è ancora occupata dai proprietari, è spesso mal mantenuta - dopotutto, se le persone non sono in grado di pagare i mutui, probabilmente rimarranno indietro anche pagando per la manutenzione regolare, per non parlare delle riparazioni importanti. Inoltre, alcune persone che stanno affrontando o costrette alla preclusione sono amareggiate e tirano fuori le loro frustrazioni sulla loro casa prima che i riacquisti bancari. Ciò comporta spesso la rimozione di apparecchi e apparecchi, e talvolta addirittura addirittura il vandalismo.

Costi nascosti

Insieme a lavori di riparazione e ristrutturazione imprevisti, insolvenze come tasse arretrate e privilegi (che le proprietà dell'asta hanno spesso attribuito loro, dall'IRS o dallo stato o da altri creditori) possono aggiungere ulteriori costi a una casa altrimenti desiderabile. Qualunque cosa sia dovuta, il governo deve prima essere pagato e saldato prima che il processo di acquisto possa andare avanti. Ciò vale principalmente per le proprietà messe all'asta; una banca pagherà sempre eventuali privilegi collegati alla proprietà prima di rivenderla a un'altra parte.

Processo lento

Le complicazioni precedenti spesso significano molte scartoffie. In genere, i pignoramenti avranno una serie di documenti aggiuntivi che devono essere completati per preparare la chiusura, che non è sempre così tempestiva. Se si tratta di una situazione di vendita allo scoperto, il prestatore del proprietario deve approvare l'affare e questo può richiedere del tempo, come menzionato in precedenza. I danni gravi riscontrati nella casa possono comportare una valutazione della casa inferiore, che può influire sulla capacità dell'acquirente di ottenere un prestito. Alcuni finanziatori non presteranno al di sotto di un determinato importo in dollari perché il potenziale di profitto su un prestito inferiore non vale il rischio.

Mentre pensi che una banca sarebbe ansiosa di scaricare una residenza rientrata in possesso, i tempi di risposta tra la banca e le altre parti coinvolte possono essere lenti con le proprietà REO. Il tempo necessario per ottenere una risposta sulla tua offerta può variare notevolmente ; se la banca che detiene la tua proprietà è invasa da pignoramenti, la banca può impiegare molto più tempo per elaborare la tua richiesta. È noto che le banche con arretrati significativi impiegano fino a 90 giorni per rispondere a un'offerta. Se hai intenzione di finanziare l'acquisto, sarebbe saggio spendere il tempo per ottenere la preapproval per un mutuo.

concorrenza

Come in ogni mercato, ogni volta che c'è la possibilità di acquisire qualcosa con uno sconto dal tasso corrente, la domanda salirà alle stelle. Quindi un aumento dell'interesse e della concorrenza - non solo da potenziali occupanti, ma da investitori e professionisti del flip - sono inevitabili quando si tratta di proprietà pignorate meritevoli. Molto spesso, una casa preclusa può essere valutata in modo attraente al di sotto delle altre case nell'area circostante, ma quando esce la voce, numerose offerte possono arrivare rapidamente e ne consegue una guerra di offerte. Quindi quella che una volta era una casa poco costosa in un grande quartiere può rapidamente diventare una proprietà costosa.

I potenziali acquirenti di case pignorate possono essere saggi presentare offerte su più proprietà contemporaneamente, poiché è possibile per gli acquirenti concorrenti garantire una proprietà con un'offerta più elevata o un'offerta interamente in contanti. Ma non scoraggiarti se qualcun altro batte la tua offerta per una particolare proprietà; ricontrollare periodicamente per vedere se riappare nell'inventario della banca. Gli affari di preclusione tendono a cadere abbastanza spesso.

Acquisto di una casa preclusa

Se acquisti da una banca, dovrai affinare le tue abilità di contrattazione e iniziare il processo con un'offerta lowball sulla proprietà che desideri. Le banche che hanno accumulato ingenti inventari di proprietà pignorate saranno più propense a negoziare sul prezzo; più a lungo la banca ha detenuto la proprietà, maggiori sono le probabilità che prenderà seriamente in considerazione offerte più basse, in particolare su proprietà che sono state detenute per periodi di tempo più lunghi. Pertanto, dovresti probabilmente fare la tua offerta iniziale a un prezzo inferiore di almeno il 20% al prezzo di mercato corrente, o forse anche di più se la proprietà su cui stai offrendo si trova in un'area con un'alta incidenza di pignoramenti.

Se riesci a pagare per la proprietà e gli eventuali lavori di ristrutturazione necessari in contanti, sei in una posizione invidiabile. Ecco perché alcuni acquirenti decidono di collaborare con investitori esterni che possono aiutarli nel front-end e condividere gli utili quando la casa va di nuovo sul blocco di vendita. In effetti, le transazioni in contanti rappresentano una parte considerevole delle vendite REO.

Opzioni di finanziamento per case precluse

È possibile utilizzare un mutuo per acquistare una proprietà REO, anche se i finanziatori privati ​​tendono ad essere sciatti riguardo al finanziamento di accordi di preclusione. Tuttavia, sono disponibili due opzioni di finanziamento per coloro che si qualificano: 203 (k) prestiti della Federal Housing Administration (FHA) e il programma HomeSteps attraverso Freddie Mac, una delle imprese sponsorizzate dal governo che riacquista mutui.

203 (k) Prestiti

L'FHA ha progettato i suoi 203 (k) mutui per alleviare le preoccupazioni delle banche che altrimenti eviterebbero il REO ad alto rischio. acquisti. Addebitando ai mutuatari un premio assicurativo sui mutui, sono in grado di garantire prestiti concessi da istituti di credito privati ​​che partecipano al programma.

Per i mutuatari, uno dei maggiori vantaggi è la possibilità di finanziare l'acquisto della casa, oltre a eventuali riparazioni necessarie, in un'unica ipoteca. La versione più semplice, un prestito semplificato 203 (k), è destinato a riparazioni limitate che non richiedono piani di ingegneria o architettura. Gli individui possono prendere in prestito fino a $ 35.000 al di sopra del prezzo di vendita della casa per coprire rimedi di base come nuovi elettrodomestici, rivestimenti e finestre.

Con correzioni più estese, come la costruzione di un'aggiunta o la cura di danni strutturali, un prestito tradizionale 203 (k) è di solito l'opzione migliore. A differenza della variante semplificata, i proprietari di case devono stipulare almeno $ 5.000; l'importo massimo si basa sui limiti FHA per ciascuna contea. Inoltre, devi pagare per un consulente indipendente per ispezionare la proprietà e verificare che il lavoro soddisfi le linee guida del programma.

Un ulteriore svantaggio di questi prestiti è il prezzo. Oltre a pagare l'assicurazione dei mutui, i mutuatari in genere pagano tassi di interesse superiori di un quarto di punto percentuale rispetto a quelli sui prestiti convenzionali. Potrebbe anche essere necessario sborsare uno o due punti, che sono commissioni iniziali che valgono ciascuna l'1% dell'importo principale.

Figura 1. Un confronto tra i tradizionali 203 (k) prestiti e la versione semplificata.

(Fonte: sito web Bank of America)

HomeSteps

Freddie Mac fornisce liquidità al mercato dei mutui acquistando prestiti dalle banche, raggruppandoli e vendendoli agli investitori come titoli. Con HomeSteps, l'organizzazione - attraverso i suoi partner di prestito privati ​​- offre finanziamenti speciali per coloro che vogliono acquistare solo le proprietà precluse che possiede. HomeSteps è attualmente disponibile solo nei seguenti stati: Alabama, Florida, Georgia, Illinois, Kentucky, Carolina del Nord, Carolina del Sud, Tennessee, Texas e Virginia.

Se ti capita di vivere in uno di questi stati, HomeSteps ha alcuni vantaggi significativi. Il principale tra questi è che non è necessario acquistare un'assicurazione ipotecaria, che lo distingue da 203 (k) prestiti. Solo questo può far risparmiare agli acquirenti centinaia, persino migliaia, di dollari nel corso del mutuo. Inoltre, un mutuo HomeSteps non richiede una valutazione all'origine, che può essere un grosso ostacolo per chi cerca un prestito convenzionale.

Gli acquirenti possono trovare un elenco di proprietà unifamiliari, condominiali e plurifamiliari sul sito Web HomeSteps.

La linea di fondo

In superficie, le case precluse possono sembrare terribilmente attraenti. Tuttavia, i costi possono essere estremamente imprevedibili e i danni sottostanti potrebbero rendere indesiderabile una proprietà. Il processo di acquisto è spesso lento, il che potrebbe stimolare ripensamenti nelle menti degli acquirenti, mentre la forte domanda di proprietà pignoranti allettanti potrebbe allontanare alcuni promettenti acquirenti.

Con tutto ciò detto, le case precluse possono finire per essere affari incredibili. Gli acquirenti hanno l'opportunità unica di pagare un valore inferiore al mercato per le case che non sarebbero disponibili in circostanze normali. Se ci sono risparmi sul lato dell'acquisizione, migliora la probabilità che l'acquirente realizzi l'apprezzamento della sua attività e un guadagno sul suo investimento se vende, in futuro.

Se fatto in modo responsabile, l'acquisto di una casa preclusa può consentire all'acquirente di ottenere una miriade di benefici per molti anni a venire.