Trovare i migliori tassi ipotecari

L'acquisto di una casa può essere la decisione finanziaria più grande e più importante della tua vita e probabilmente richiederà un mutuo per finanziare l'acquisto. Man mano che la tecnologia di acquisto della casa è progredita, il processo di ricerca dei migliori tassi ipotecari può essere fatto online - con strumenti utili per aiutarti a trovare l'opzione migliore per te, come lo strumento di calcolo dei mutui di Investopedia. Questo tipo di calcolatrice è un buon modo per familiarizzare con il mercato dei mutui nella tua zona - i tipi, i termini e le tariffe disponibili.

Ah, ma conoscere i numeri è solo il primo passo. Dovresti anche capire cosa li influenza e se rappresentano un buon affare per te o no. Quindi, dopo aver calcolato, continua a leggere per capire le diverse categorie di mutui, oltre ad alcuni consigli per lo shopping su come ottenere un prestito di qualità.

Trovare i migliori mutui con il nostro calcolatore

Il calcolatore chiede più fattori per aiutarti a restringere le opzioni più adatte alle tue esigenze specifiche. È possibile confrontare i pagamenti tra contratti a breve e lungo termine, valutare un tasso di interesse iniziale inferiore su un'ipoteca a tasso variabile ("ARM") rispetto a un'opzione a tasso fisso più tradizionale o determinare se un'ipoteca a solo interesse ("IO") ottiene il massimo senso per te.

Di seguito è riportato un elenco di termini che potresti incontrare quando usi il calcolatore dei mutui:

Punteggio di credito: il punteggio di credito è l'espressione numerica del merito di credito di una persona.

Posizione: è necessario selezionare lo stato in cui verrà stipulato il mutuo, quindi restringere la posizione in base alla città o al codice postale più vicini.

Importo del prestito: questo sarebbe l'equivalente del valore stimato della casa (meno l'acconto) o il saldo residuo sull'ipoteca in carica che si desidera rifinanziare.

Punti ipotecari: un punto ipotecario è pari all'uno percento dell'importo totale di un mutuo. Esistono due tipi di punti: punti di sconto, che rappresentano interessi pagati in anticipo su un'ipoteca; e punti di origine, che sono una commissione che il creditore ipotecario può addebitare a un mutuatario.

Percentuale verso il basso: noto anche come acconto o pagamento iniziale effettuato quando qualcosa viene acquistato a credito.

Prodotti: il tipo di mutuo a cui sei interessato, come un mutuo a tasso fisso tradizionale, un ARM o un mutuo IO. L'opzione ARM mostra un rapporto come "7/1", che rappresenta il numero di anni in cui il mutuo ha un tasso di interesse fisso. Dopo il numero prestabilito di anni (in questo caso, 7), il tasso di interesse si regola una volta a anno (il 1) per la durata residua del prestito, in base a tre fattori: il livello dell'indice a cui è legato il mutuo, come il LIBOR; il margine ARM stabilito all'inizio del prestito; e il limite del mutuo .

Acquisto o rifinanziamento: i mutui per l'acquisto sono utilizzati per finanziare l'acquisto di una casa. Le rifinanziamenti vengono utilizzate per sostituire un prestito più vecchio con un nuovo prestito che offre condizioni migliori, a pagamento.

Tipi di mutui: puoi ottenere la tariffa migliore?

A seconda di fattori quali il tuo punteggio di credito, la storia occupazionale e il rapporto debito / reddito, il calcolatore potrebbe aver escogitato - e un prestatore potrebbe offrirti - un'ipoteca a tasso primario, un'ipoteca subprime o qualcosa nel mezzo, chiamata " Alt-A "mutuo. Diamo una rapida occhiata alle diverse categorie di mutui e vediamo cosa influenza quale si qualifica.

Ipoteche Prime

I mutui prime soddisfano gli standard di qualità stabiliti da Fannie Mae (Federal National Mortgage Association) e Freddie Mac (Federal Home Loan Mortgage Corporation), le due società sponsorizzate dal governo che forniscono un mercato secondario dei mutui immobiliari acquistando prestiti da istituti di credito originari . Secondo la Federal Reserve, un'ipoteca residenziale primaria è “un'ipoteca per un mutuatario i cui punteggi di credito sono 740 o superiori, i cui rapporti debito / reddito sono inferiori alla media e la cui ipoteca presenta il piano di ammortamento standard comune a un tasso fisso o un'ipoteca a tasso variabile. "

I candidati per i mutui primari devono anche effettuare un acconto considerevole - in genere dal 10% al 20% - sulla residenza, l'idea è che se hai skin nel gioco hai meno probabilità di essere inadempiente. Poiché i mutuatari con migliori punteggi di credito e rapporti debito / reddito tendono ad avere un rischio inferiore, vengono offerti i tassi di interesse più bassi - attualmente una media del 4, 6% per un mutuo a tasso fisso di 30 anni - che possono risparmiare decine di migliaia di dollari nel corso della durata del prestito.

Ipoteche subprime

I mutui subprime sono offerti ai mutuatari che hanno rating creditizi inferiori e punteggi di credito FICO inferiori a circa 640, sebbene il taglio esatto dipenda dal prestatore. A causa dell'aumentato rischio per i finanziatori, questi prestiti comportano tassi di interesse più elevati, come dall'8% al 10%.

Esistono diversi tipi di strutture ipotecarie subprime. Il più comune è l'ipoteca a tasso variabile (ARM), che inizialmente addebita un “tasso teaser” a tasso fisso, quindi passa a un tasso variabile, più il margine, per il resto del prestito. Un esempio di un ARM è un prestito 2/28, che è un mutuo a 30 anni che ha un tasso di interesse fisso per i primi due anni prima di essere rettificato. Mentre questi prestiti spesso iniziano con un tasso di interesse ragionevole, una volta che passano al tasso variabile più elevato i pagamenti dei mutui aumentano sostanzialmente.

Ipoteche Alt-A

I mutui Alt-A rientrano da qualche parte tra le categorie prime e subprime. Una delle caratteristiche distintive di un'ipoteca Alt-A è che si tratta in genere di un prestito a bassa o nulla domanda, il che significa che il creditore non richiede molta (se presente) documentazione per provare le entrate, le attività o le spese di un debitore. Ciò apre le porte a pratiche fraudolente di ipoteca, poiché sia ​​il prestatore che il mutuatario potrebbero esagerare i numeri al fine di garantire un'ipoteca più ampia (il che significa più soldi per il creditore e più casa per il mutuatario). In effetti, dopo la crisi dei mutui subprime del 2007-08, sono diventati noti come "prestiti bugiardo" perché i mutuatari e i prestatori sono stati in grado di esagerare il reddito e / o le attività per qualificare il mutuatario per un mutuo più grande.

Mentre i mutuatari Alt-A in genere hanno punteggi di credito di almeno 700 - ben al di sopra della soglia per i prestiti subprime - questi prestiti tendono a consentire acconti relativamente bassi, rapporti di prestito più elevati e una maggiore flessibilità quando si tratta del debito del debitore- rapporto reddito / reddito. Queste concessioni consentono ad alcuni mutuatari di acquistare più casa di quanto possano ragionevolmente permettersi, aumentando la probabilità di insolvenza. Detto questo, i prestiti a basso costo e senza documenti possono essere utili se in realtà hai un buon reddito ma non riesci a confermarlo perché lo guadagni sporadicamente (ad esempio, se sei un lavoratore autonomo).

Poiché gli Alt-As sono considerati un po 'rischiosi (cadendo da qualche parte tra prime e subprime), i tassi di interesse tendono ad essere più alti di quelli dei mutui prime ma inferiori ai subprime - da circa il 5, 5% all'8%, a seconda del prestatore e della situazione del mutuatario .

Ottenere il miglior affare ipotecario possibile

Ovviamente, più alto è il tasso di interesse, più paghi ogni mese e più alla fine paghi per la tua casa. Per fare un confronto, diamo un'occhiata a un mutuo a tasso fisso di 30 anni per $ 200.000.

Al tasso principale - 4, 6% in questo esempio - il pagamento mensile sarebbe di $ 1, 025. Per tutta la durata del prestito, pagheresti $ 169.103 in interessi - quindi in realtà rimborseresti un totale di $ 369.103.

Ora supponi di ottenere lo stesso mutuo a tasso fisso di 30 anni per $ 200.000, ma questa volta ti viene offerto un tasso subprime del 6%. Il tuo pagamento mensile sarebbe di $ 1.199 e pagheresti un totale di $ 231.676 di interessi, portando l'importo totale che paghi a $ 431.676. Quel cambio di interesse apparentemente piccolo ti è costato $ 62.573.

Ciò che è importante rendersi conto è questo: solo perché un finanziatore ti offre un mutuo con un tasso Alt-A o subprime non significa che non ti qualificheresti per un mutuo a tasso privilegiato con un creditore diverso. I prestatori e i broker ipotecari possono essere competitivi, ma generalmente non hanno l'obbligo di offrirti la migliore offerta disponibile. Vale la pena lo sforzo di guardarsi intorno: prendersi il tempo per trovare un tasso di interesse migliore può farti risparmiare decine di migliaia di dollari nel corso di un prestito.

Come ottenere un mutuo più economico

Suggerimenti per trovare i migliori tassi ipotecari

Questo non è il momento di lasciare che qualcun altro faccia la spesa per te. Come abbiamo visto in questo momento, i termini che ottieni possono fare una differenza considerevole in quello che paghi per prendere in prestito la stessa quantità di denaro.

Come evitare di pagare più del necessario per il mutuo? Certamente, confronta le offerte che ricevi eseguendole attraverso il tuo calcolatore di ipoteca online per vedere quali saranno i tuoi pagamenti e interessi. E mentre lo fai - o anche prima di farlo - segui i passaggi seguenti.

1. Inizia a prepararti presto

Se stai cercando una casa in questo momento, ottenere le tue finanze in gran forma può essere difficile. Quindi prova a pensare al futuro; forse anche rimandare la caccia alla casa finché non puoi pulire la tua casa finanziaria.

In generale, è necessario un credito eccezionale. Prima ancora di essere preso in considerazione per un mutuo, i prestatori convenzionali cercheranno un punteggio di credito di almeno 700 e, come abbiamo detto sopra, uno dei 740 per un mutuo a tasso privilegiato. I prestiti FHA hanno standard più rilassati, ma condizioni più rigorose. Quindi fai quello che puoi per ottenere quel punteggio pagando i saldi delle carte di credito e altri debiti personali, nella misura del possibile.

Anche una differenza di 20 punti nel punteggio potrebbe aumentare o diminuire la frequenza di oltre lo 0, 25%. In una casa da $ 250.000, un quarto di punto potrebbe significare un extra di $ 12.000 o più pagati in interessi durante la durata del prestito.

Secondo, risparmia! Più puoi abbassare, minore è il pagamento del mutuo e meno interessi pagherai nel tempo. Un acconto più elevato potrebbe anche significare un tasso di interesse più basso. Venire con un acconto del 30% (rispetto al 20% convenzionale), ad esempio, potrebbe far scendere il tasso di oltre lo 0, 5%.

2. Non guardare il tasso di interesse da solo

Il tasso di interesse è importante, ma c'è altro da confrontare. C'è una penalità di pagamento anticipato se decidi di rifinanziare ad un certo punto? Quali sono i costi di chiusura totali? I costi di chiusura ammontano generalmente dal 2% al 5% del prezzo della casa. Se la tua casa costa $ 150.000, aspettati di pagare $ 3.000 a $ 7.500 in costi. Questa è una vasta gamma, quindi ti conviene vedere ciò che un creditore carica in genere.

3. Comprendere PMI

Sebbene contino per il costo complessivo del mutuo, i costi di chiusura sono un successo una tantum. Ma c'è un altro morso che continua a mordere. Se il tuo acconto è inferiore al 20%, sei considerato a rischio più elevato e devi portare un'assicurazione ipotecaria privata o PMI. Questo ti rende una scommessa più sicura per il creditore. Il problema è che sei tu a pagarlo, in proporzione dallo 0, 5% all'1% dell'intero prestito ogni anno. Ciò può aggiungere migliaia di dollari a quanto costa trasportare il prestito. Se si finisce per dover pagare per PMI, assicurarsi che si interrompe non appena si è guadagnato abbastanza capitale proprio in casa attraverso i pagamenti dei mutui per essere ammissibili.

4. Blocca e carica

Supponiamo che tu ottenga l'affare ipotecario più sorprendente. Congratulazioni, ma muoviti velocemente. Il tasso di interesse - e possibilmente altre condizioni - sono bloccati per un determinato periodo di tempo. Devi chiudere entro il periodo di blocco o rischiare di perdere l'affare. Non procrastinare.

La linea di fondo

La maggior parte del lavoro necessario per ottenere il tasso ipotecario più basso avviene molto prima che tu sia pronto per fare domanda. Un punteggio di credito stellare e un acconto considerevole sono i modi migliori per abbassare la tariffa.

Ma non fidarti ciecamente della tua banca, agente immobiliare o broker ipotecario per ottenere le migliori condizioni. Potrebbero avere un incentivo finanziario per orientarti in una determinata direzione. Fai i tuoi acquisti, calcoli ipotecari e confronti. Inoltre, ricorda che solo perché ti qualifichi per l'ammontare di X del mutuo, non c'è nulla che dice che devi prendere in prestito così tanto.