Trovare il ritorno sugli investimenti immobiliari (ROI)

Return on investment (ROI) è un termine contabile che indica la percentuale di denaro investito che viene recuperato dopo la detrazione dei costi associati. Per il non contabile, questo può sembrare confuso, ma la formula può essere semplicemente dichiarata come segue:

ROI = Guadagno-CostoCosto: Guadagno = Guadagno investimento Costo = Costo investimento \ inizio {allineato} & \ testo {ROI} = \ frac {\ text {Guadagno} - \ testo {Costo}} {\ testo {Costo}} \\ & \ textbf {dove:} \\ & \ text {Guadagno} = \ text {Guadagno investimento} \\ & \ text {Costo} = \ text {Costo investimento} \\ \ end {RO}} Cost = Guadagno-Costo Dove: Guadagno = Guadagno di investimento Costo = Costo di investimento

Ma mentre l'equazione di cui sopra sembra abbastanza facile da calcolare, con gli immobili una serie di variabili, tra cui le spese di riparazione / manutenzione e metodi per calcolare la leva finanziaria - la quantità di denaro presa in prestito (con interessi) per rendere l'investimento iniziale - entra in gioco, che può influire sui numeri ROI. In molti casi, il ROI sarà maggiore se il costo dell'investimento è inferiore.

Al momento dell'acquisto di proprietà, le condizioni di finanziamento possono influire notevolmente sul prezzo dell'investimento; tuttavia, l'utilizzo di risorse come un calcolatore di ipoteca può aiutarti a risparmiare denaro sul costo dell'investimento aiutandoti a trovare tassi di interesse favorevoli.

Come calcolare il ROI per gli investimenti immobiliari

Complicanze nel calcolo del ROI

Complicanze nel calcolo del ROI possono verificarsi quando un immobile viene rifinanziato o viene sottoscritta una seconda ipoteca. Gli interessi su un secondo prestito, o rifinanziato, possono aumentare e possono essere addebitate commissioni, entrambe in grado di ridurre il ROI. Potrebbe inoltre verificarsi un aumento dei costi di manutenzione, delle tasse sulla proprietà e delle aliquote. Tutti questi nuovi numeri devono essere collegati e il ROI ricalcolato, se il proprietario di un affitto residenziale o di una proprietà commerciale paga queste spese.

Calcoli complessi possono anche essere richiesti per le proprietà acquistate con un mutuo a tasso variabile (ARM) con un tasso variabile crescente applicato annualmente per tutta la durata del prestito.

Diamo un'occhiata ai due metodi principali per calcolare il ROI: il metodo del costo e il metodo di tasca.

Il metodo del costo

Il metodo del costo calcola il ROI dividendo l'equità in una proprietà per i costi di quella proprietà.

Ad esempio, supponiamo che una proprietà sia stata acquistata per $ 100.000. Dopo le riparazioni e la riabilitazione, che costano agli investitori altri $ 50.000, la proprietà viene quindi valutata a $ 200.000, rendendo la posizione azionaria degli investitori nella proprietà $ 50.000 (200.000 - [100.000 + 50.000]).

Il metodo del costo richiede la divisione della posizione patrimoniale per tutti i costi relativi all'acquisto, alle riparazioni e alla riabilitazione della proprietà.

Il ROI, in questo caso, è $ 50.000: $ 150.000 = 0, 33, o 33%.

Il metodo out-of-pocket

Il metodo diretto è preferito dagli investitori immobiliari a causa dei risultati di ROI più elevati. Utilizzando i numeri dell'esempio precedente, supponiamo che la stessa proprietà sia stata acquistata allo stesso prezzo, ma questa volta l'acquisto è stato finanziato con un prestito e un acconto di $ 20.000. Le spese vive sono quindi solo di $ 20.000, oltre a $ 50.000 per riparazioni e riabilitazione, per una spesa totale totale di $ 70.000. Con un valore della proprietà di $ 200.000, la posizione azionaria è $ 130.000.

Il ROI, in questo caso, è $ 130.000 ÷ $ 200.000 = 0, 65, o 65%. Questo è quasi il doppio del ROI del primo esempio. La differenza, ovviamente, è attribuibile al prestito: l'effetto leva come mezzo per aumentare il ROI.

Il ROI non equivale al profitto

Naturalmente, prima che una delle ROI sopra citate possa essere realizzata in utili di cassa reali, le proprietà devono essere vendute. Spesso una proprietà non vende al suo valore di mercato. Spesso, un affare immobiliare sarà portato a termine al di sotto del prezzo iniziale richiesto, riducendo il calcolo del ROI finale per quella proprietà. Inoltre, ci sono costi associati alla vendita di un immobile: fondi spesi per riparazioni, pittura o architettura del paesaggio. Dovrebbero essere aggiunti anche i costi di pubblicità dell'immobile, insieme ai costi di valutazione e alla commissione all'agente immobiliare o al broker.

Entrambe le spese di pubblicità e commissioni possono essere negoziate con il fornitore di servizi. Gli sviluppatori immobiliari, con più di una proprietà da pubblicizzare e vendere, sono in una posizione migliore per negoziare tariffe vantaggiose con media e broker. Il ROI su più vendite, tuttavia, con costi variabili per pubblicità, commissioni, finanziamenti e costruzioni presenta complesse problematiche contabili che sono meglio gestite da un professionista.

Flusso di cassa della proprietà

Un investitore può avere $ 30.000 in azioni in una proprietà in affitto commerciale per la quale ha pagato $ 10.000 per un ROI del 300%. La proprietà produce anche $ 500 al mese in affitto, per un totale di $ 6.000 all'anno. Questo è un ROI del 60% sul flusso di cassa della proprietà - $ 6000 diviso per il costo di investimento di $ 10.000.

La linea di fondo

Il calcolo del ROI sugli immobili può essere semplice o complesso, a seconda di tutte le variabili sopra menzionate. In un'economia solida, gli investimenti nel settore immobiliare, sia residenziale che commerciale, si sono dimostrati molto redditizi. Anche in un'economia recessiva, quando i prezzi scendono e il denaro è scarso, molti affari immobiliari sono disponibili per gli investitori con i soldi da investire. Quando l'economia si riprenderà, come sempre, molti investitori trarranno un bel profitto.

Ai fini dell'imposta sul reddito o delle plusvalenze, i proprietari di proprietà immobiliari sono invitati a ottenere una consulenza fiscale professionale da una fonte affidabile prima della presentazione.