Valutazioni domestiche: la chiave per un rifinanziamento riuscito

Quando rifinanziate il vostro mutuo, tutto dipende dalla valutazione. Se il valore della tua casa è così basso che sei sott'acqua, non puoi rifinanziare. Se il tuo valore di valutazione porta il tuo capitale proprio a meno del 20%, ti bloccherai a pagare per l'assicurazione dei mutui privati ​​(PMI) o portare contanti al tavolo per fare un rifinanziamento in contanti. Inoltre, potresti non ottenere il tasso di interesse più basso, poiché i finanziatori considerano più rischiosi i mutuatari con meno capitale proprio. Se stai pensando di rifinanziare, dovresti comprendere il ruolo essenziale della valutazione nel processo.

Che cos'è una valutazione domestica?

Una valutazione è l'opinione di un professionista autorizzato o certificato del valore di una casa fornito da una terza parte disinteressata. Il perito viene pagato per fornire il servizio di valutazione della tua casa, ma non ha alcun aspetto nel gioco quando si tratta di essere in grado di rifinanziare a causa del valore a cui arrivano. In una transazione di rifinanziamento, la valutazione protegge la banca assicurando che non presti al mutuatario più denaro di quanto valga la proprietà. Se la proprietà in seguito viene preclusa per qualsiasi motivo, il creditore vuole essere in grado di rivendere la proprietà e recuperare i suoi soldi.

Un perito visita la tua casa tra 30 e 45 minuti per misurare le sue dimensioni, esaminare i suoi servizi e valutare le sue condizioni generali, sia all'interno che all'esterno, fotografando l'esterno, il garage e ogni stanza interna. Esaminano quindi i registri delle proprietà simili alle tue — idealmente, le proprietà nel tuo quartiere che hanno venduto di recente. Sulla base della visita a domicilio e di questi documenti, il perito arriva a un'opinione professionale di quanto venderebbe la tua proprietà se la mettessi sul mercato. La banca utilizza questo valore, insieme al reddito, alle attività e alla storia creditizia, per determinare quanto ti presterà.

Key Takeaways

• Un proprietario di casa che prevede di rifinanziare un mutuo deve prima ottenere una valutazione, che in genere costa da $ 300 a $ 500 per una casa unifamiliare.
• Il perito, un professionista indipendente, valuta accuratamente una casa - di persona - ed esamina proprietà simili prima di arrivare a una valutazione per la casa.
• Rinfrescare il lavoro di verniciatura di una casa, eliminare il disordine e evidenziare le funzioni nascoste può aiutare ad aumentare le probabilità di una valutazione elevata.
• Se la valutazione è bassa, un rifinanziamento in contanti può aiutarti a raggiungere l'80% del capitale ed evitare un'assicurazione sui mutui privati. Se sei sott'acqua, potresti dover aspettare che i valori di casa aumentino.

La valutazione domestica: la chiave per un rifinanziamento riuscito

Come funzionano le valutazioni domestiche di oggi

Due tipi di operazioni di rifinanziamento non richiedono una valutazione: il rifinanziamento semplificato della Federal Housing Administration e il prestito di rifinanziamento per la riduzione dei tassi di interesse della Veterans Administration. Tutti gli altri tipi di operazioni di rifinanziamento richiedono una valutazione.

Le normative federali stabiliscono come i finanziatori e i periti devono comportarsi durante l'intero processo di valutazione. Dopo la crisi delle abitazioni, il governo ha voluto aumentare l'indipendenza dei periti per prevenire la possibilità di prestiti basati su valori inflazionati delle abitazioni. Il Dodd-Frank Act e la Truth in Lending Act ora richiedono che le valutazioni siano "condotte in modo indipendente e libere da influenza e coercizione inadeguate".

Poiché i requisiti di indipendenza del perito federale definiscono un ambito ristretto di interazioni accettabili tra un perito e gli ufficiali di prestito, i prestatori temono che avere qualsiasi contatto con periti possa essere interpretato come una violazione della legge tentando di influenzare l'opinione del perito prima che la valutazione sia completata. I prestatori sbagliano con cautela per evitare la possibilità di azioni disciplinari gravi. Gli agenti di prestito e i broker non possono selezionare il perito, né il mutuatario. Inoltre, i mutuatari non possono presentare una valutazione eseguita per un prestatore diverso, sebbene "possano dire alla banca che esiste un'altra valutazione e la banca può richiedere il rapporto di valutazione direttamente all'altra istituzione".

Il finanziatore spesso ordinerà la valutazione tramite una terza parte denominata una società di gestione della valutazione (AMC). "L'uso di un AMC non è un requisito, ma questo è l'approccio comune per la valutazione dell'indipendenza", afferma Joe Parsons, consulente di prestito senior presso Pinnacle Capital Mortgage di Dublino, California, un banchiere regionale e un broker ipotecario.

Molti istituti di credito, in particolare quelli piccoli e locali, intrattengono rapporti di referral diretti con un piccolo gruppo di periti e non usano un AMC. Oppure il prestatore può avere un dipartimento di valutazione indipendente interno. Il perito dovrebbe avere una conoscenza locale dell'area (chiamata competenza di mercato). I periti sono tenuti a seguire gli standard uniformi di valutazione professionale emanati dalla Fondazione di valutazione, un'organizzazione professionale, sebbene questi standard non siano legali.

Commissioni di valutazione domestica

Le commissioni di valutazione variano a seconda dello stato, ma i periti devono addebitare tariffe consuete e ragionevoli per l'area. Aspettatevi di pagare $ 300 a $ 500 per una valutazione di una casa unifamiliare standard. "Le proprietà più complesse sono più costose perché l'ispezione richiede più tempo", afferma Erin Benton, vicepresidente di Decorum Valuation Services, una società di gestione della valutazione a Ellicott City, Md.

Devi pagare la commissione in anticipo al momento della valutazione, non alla chiusura, perché indipendentemente dal fatto che il tuo prestito si chiuda, il perito ha comunque svolto il lavoro. Mentre la commissione può sembrare utile se ti consente di ottenere i termini di rifinanziamento desiderati, può sembrare uno spreco di denaro se una bassa valutazione significa che non puoi rifinanziare.

Poiché i prestatori non possono discutere il valore di una casa o il "valore target" previsto con un perito al momento dell'assegnazione, i proprietari di case non possono ottenere una stima a sfera da parte di un perito se la loro casa è in grado di valutare abbastanza da poter rifinanziare prima di pagare per il servizio, come potevano prima delle nuove normative. Nella migliore delle ipotesi è possibile cercare recenti vendite comparabili su siti Web come Zillow e Redfin, ma i loro record potrebbero essere incompleti.

Un'altra opzione è quella di chiedere a un agente immobiliare di fare un'analisi comparativa del mercato e di fornire stampe di recenti vendite comparabili dal servizio di quotazione multipla, afferma Bruce Ailion, un agente di RE / MAX Greater Atlanta. Chiedi gentilmente, poiché l'agente ti farà un favore, a differenza di una vendita di case, non guadagnerà alcuna commissione dal tuo rifinanziamento.

Aiuto per una valutazione di alto livello

Il valore che la perizia dà alla tua casa dipende in gran parte dai recenti prezzi di vendita di proprietà comparabili, ma ti sbagli se pensi di non poter fare nulla per aiutare la tua casa a entrare nella fascia alta del suo potenziale valore di valutazione.

Far valutare la tua casa è come andare al primo appuntamento, dice Ailion. Anche se non hai idea di come il tuo partner ti piacerà o ti valuterà, essere ben curato migliora sostanzialmente le tue possibilità di essere considerato attraente. "Così è con la valutazione", afferma. “La tua proprietà deve essere pulita e ordinata, ordinata e facile da ispezionare. Tutti gli animali domestici devono essere contenuti e l'odore mascherato. Non vuoi che il perito si affretti a uscire. "

Ecco come il perito residenziale certificato Ralph J. Vaccari, presidente di Vaccari & Associates a Marblehead, Massachusetts, descrive il suo approccio al lavoro: “Generalmente, non dovrebbe importare se il tuo prato non è falciato o la tua casa è un disastro. È importante rendersi conto, tuttavia, che una casa sporca o trasandata può aumentare il suo aspetto di usura oltre il normale e che tale condizione può, in effetti, influire sul valore. "

Secondo Vaccari, il perito si preoccupa di quanto segue:

• Condizioni esterne ed interne
• Conteggio totale delle camere
• Funzionalità, compresi design e layout degli interni, e obsolescenza funzionale
• Miglioramenti a cucine e bagni, finestre, tetto e sistemi domestici (riscaldamento, elettrico e idraulico) negli ultimi 15 anni che rendono la casa più aggiornata, funzionale e vivibile secondo gli standard odierni
• Condizioni ed età dei sistemi domestici
• Attrezzature esterne, come garage, ponti e portici
• Posizione
• Caratteristiche sgradevoli, come un aspetto esteriore incompatibile con il resto del quartiere

È una buona idea sottolineare caratteristiche che potrebbero non essere immediatamente evidenti che potrebbero potenzialmente aumentare l'opinione del valutatore sul valore, afferma Parsons.

Prima che arrivi il perito

Preparare la tua casa per la visita di un perito, tuttavia, è diverso dal prepararla per un potenziale acquirente. "Quando apri la tua casa a un potenziale acquirente, vuoi innescare risposte emotive", afferma Parsons. “Come venditore, vuoi che l'acquirente sia in grado di immaginare quanto saranno felici e a proprio agio lì. Nessuna considerazione soggettiva si applica a una valutazione. "

Vaccari aggiunge che un proprietario di casa non farebbe un cambiamento, come strappare il vecchio tappeto per rivelare i pavimenti in legno, per una valutazione, come potrebbe fare per un venditore. Ma rinfrescare la vernice della casa, sia dentro che fuori, può aiutare, così come eliminare il disordine per consentire l'accesso completo e la visualizzazione di tutte le aree della casa, compreso il seminterrato. Infine, afferma Ailion, "Se i registri fiscali non sono corretti, segnalalo."

Altrimenti, afferma Vaccari, è responsabilità del perito scoprire problemi e porre domande dove giustificato.

Se ti assicuri una buona valutazione

Congratulazioni! Hai completato un passo importante nel rifinanziamento del tuo mutuo. Ora è il momento di passare attraverso la prossima serie di passaggi con il tuo ufficiale di prestito. Se hai ottenuto una valutazione favorevole, utilizza uno strumento come il calcolatore dei mutui dell'Ufficio per la protezione finanziaria dei consumatori per ricercare i tassi di interesse su un mutuo rifinanziato per una casa del tuo valore. Essere armato con queste figure può darti un po 'di potere contrattuale quando incontri il tuo prestatore.

Se vuoi fare appello a una bassa valutazione, avrai maggiori possibilità di successo se offri dati affidabili a supporto del tuo caso.

Ottenere un secondo parere

A volte il valore del perito non è solo inferiore a quello che vorresti che fosse, ma inferiore a quello che ritieni valga la tua casa. "Una valutazione è solo l'opinione di una persona", afferma Ailion. "Mentre questa è un'opinione formata ed educata, come con tutte le professioni, ci sono praticanti buoni e cattivi".

Dati i rigidi regolamenti federali che regolano il processo, c'è qualcosa che puoi fare per una valutazione bassa? "Se al proprietario di casa non piace il valore della valutazione, può scrivere una lettera di appello al prestatore o all'AMC, ma la possibilità che un perito cambi la sua opinione è molto scarsa a meno che il proprietario della casa non abbia prove schiaccianti che il valore sia fuori ", dice Benton.

Il tuo ricorso avrà successo solo se dimostri che il perito ha commesso un errore significativo, come elencare la metratura o il conteggio delle stanze in modo errato; ignorare un servizio importante, come una piscina o spa; o trascurare una vendita comparabile che potrebbe supportare un valore più elevato mentre "cherry picking" un comparabile meno adatto che indicherebbe un valore inferiore, afferma Parsons.

Potresti anche presentare un caso, afferma Ailion, sottolineando che i comparabili usati erano in un distretto scolastico inferiore o in una suddivisione inferiore che non aveva un'associazione di proprietari di case con piscine e campi da tennis, che tutti i paragonabili erano in difficoltà o immobiliari vendite di proprietà o che hanno altre esternalità negative che influenzano il valore, come essere su una strada trafficata. “Spiega perché sono diversi e non uguali ai tuoi. Devi dimostrare che qualcosa non va con gli elementi comparabili selezionati ", afferma Ailion.

Le tue opzioni quando la valutazione è bassa

Se non riesci a sfidare con successo una valutazione bassa, come assicuri che il rifinanziamento passi? Se la valutazione ti colloca con un capitale inferiore all'80%, non raggiungerai il necessario rapporto prestito / valore dell'80% e dovrai pagare PMI a meno che tu non scelga di effettuare un rifinanziamento in contanti.

Se la valutazione ti mette a meno dell'80% del capitale proprio, puoi fare un rifinanziamento cash-in, aggiungendo abbastanza soldi alla chiusura per arrivare a quel magico rapporto prestito-valore dell'80% ed evitare PMI.

Puoi anche scegliere di pagare PMI per ora. Se i valori delle case continuano ad aumentare, puoi fornire vendite comparabili al tuo gestore di mutui e chiedergli di rimuovere le PMI, anche se non hai ancora pagato gran parte del capitale. Se la valutazione rivela che sei sott'acqua, tuttavia, tutto ciò che puoi fare è aspettare che il mercato migliori, a meno che non ti qualifichi per un programma come l'opzione di rifinanziamento LTV elevato di Fannie Mae o FMERR (Frfinie Mac Enhanced Relief Refinance). L'ARP (Programma di rifinanziamento a prezzi accessibili per la casa), che aveva offerto assistenza governativa ai proprietari di case sott'acqua, è scaduto alla fine del 2018.

Valutazioni domestiche: la linea di fondo

Comprendere come funziona il processo di valutazione ti darà le migliori possibilità di ottenere un perito per assegnare il massimo valore possibile alla tua proprietà. Le valutazioni non arrivano sempre ai valori sperati dai mutuatari e sono un processo umano con spazio per soggettività ed errori. Puoi fare appello a una bassa valutazione, ma riuscirai solo con dati affidabili a supportarti.