Proprietari di case, attenzione a queste truffe!

A causa delle crescenti pressioni sulla performance dei prestatori di mutui, delle preoccupazioni nei mercati del credito e delle controversie sul prestito subprime, un numero crescente di broker ipotecari e prestatori predatori sta ricorrendo a pratiche ingannevoli per aumentare il volume della produzione di prestiti. Queste pratiche vanno dai mutuatari convincenti ad agire contro il buonsenso fino a truffe fraudolente o illegali.

VEDI: Ferma le truffe nelle loro tracce

Queste truffe di solito si concentrano su persone che stanno tentando di rifinanziare i mutui esistenti, anche se diverse truffe sono progettate per depredare debitori e venditori alle prime armi. Sebbene ci siano troppi per affrontarli tutti, delineare alcune trappole più diffuse può aiutarti a identificare le pratiche di cui essere a conoscenza quando si tratta del mercato dei prestiti. Oltre a comprendere queste pratiche, ci sono diversi modi in cui mutuatari e venditori possono isolarsi dalle pratiche predatorie e mitigare il rischio di essere presi da una di queste truffe.

Prestito ingiusto
Gli istituti finanziari che commettono atti ritenuti ingiusti nei confronti dei mutuatari non sono una novità per il mercato dei mutui. Varie leggi, come la legge sulle pari opportunità di credito, la legge sull'edilizia equa, la legge sulla rendicontazione del credito, la legge sulla verità in prestito, la legge sulle procedure di transazione immobiliare, la legge sulla protezione della proprietà e delle azioni e la legge sulla Federal Trade Commission, per citarne alcuni, sono stati emanati per proteggere i consumatori. Questi atti consentono ai consumatori di fare scelte informate, promuovere la concorrenza tra i finanziatori e massimizzare i benefici del commercio.
Insieme al presente regolamento vi sono gli organismi che li attuano, come la Federal Trade Commission (FTC), che scopre e applica la legislazione che vieta atti o pratiche sleali o ingannevoli o che incidono sul prestito ipotecario. La notizia è stata riempita con molti casi di alto profilo di istituti di credito che pubblicizzano prestiti non ammortizzanti a buon mercato, convincono i mutuatari a utilizzare prestiti a lungo termine per la casa per ripagare il debito a breve termine o non riescono a informare i mutuatari sulla complessità del mutui ipotecari (ARM) e altri prezzi introduttivi.
In un boom immobiliare, i finanziatori predatori usano l'inganno per guadagnare una quota maggiore della conduttura dei mutui. Al contrario, in una crisi del credito, vengono utilizzate pratiche disoneste per eludere le linee guida di sottoscrizione più rigorose. Ciò consente ai finanziatori di stanziare quanto più capitale possibile per i mutui, in modo da non produrre rendimenti insoddisfacenti rimanendo in contanti.

Ma anche se i finanziatori possono condurre pratiche ritenute ingiuste, i mutuatari non sono del tutto irreprensibili. I mutuatari dovrebbero essere in grado di isolarsi da queste pratiche studiando la struttura dei prestiti proposti e alcune di queste tattiche subdole.

Truffe incentrate sui mutuatari
Una gran parte delle attività fraudolente si concentra su persone che hanno già costruito equità nelle loro case e hanno capitale a cui accedere. Ciò è particolarmente vero per le persone che si trovano in difficoltà finanziarie e sono alla disperata ricerca di un metodo per alleviare i loro debiti a breve termine, come carte di credito e linee di credito. I trucchi incentrati sui mutuatari per la prima volta di solito ruotano attorno alla presentazione di determinati tipi di prestiti senza divulgare tutti i fatti. In altri casi, queste tattiche implicano promesse che in realtà non vengono mantenute. Alcuni dei trucchi più comuni giocati su questi mutuatari sono:

Esca e Switch, Esca e Ricorda e Gestione del prestito
Esca e switch, che è anche comune nei negozi al dettaglio, si riferisce a quando una società ipotecaria pubblicizza un prestito con termini che sembrano troppo buoni per essere veri e quindi, quando un mutuatario tenta di ottenere il prestito, scopre che non è disponibile. Al mutuatario viene invece offerto un altro prestito a condizioni inferiori.

Esca e ricorda si riferisce al prestatore che dimentica ingannevolmente le commissioni di prestito o altre condizioni di prestito significative fino a quando il mutuatario non è troppo lungo nel processo per ritirarsi e finisce con un prestito costoso o problematico. Un'altra tattica è quella di promettere un tasso fisso per un periodo prestabilito, ma in seguito non riesce a fornirlo. I mutuatari dovrebbero anche diffidare dei prestatori che cercano di convincere i mutuatari a fluttuare il tasso e correre il rischio del tasso di interesse mentre il prestito è in produzione.

La gestione dei prestiti si riferisce a quando un prestatore predittivo o un broker ipotecario notifica a un mutuatario qualificato che non può beneficiare di un particolare prestito a causa di reddito, credito o una miriade di altre cause (o che così facendo potrebbe violare le leggi sui prestiti equi) e a quel tempo indirizzare il mutuatario ad altri prestiti più redditizi per il creditore.

ARM, prestiti di soli interessi e prestiti con ammortamento negativo
I mutui a tasso variabile non sono affatto prestiti illegali. Tuttavia, quando vendono ARM, i finanziatori devono informare i mutuatari su quanto il tasso di prestito può potenzialmente adeguarsi in futuro. I mutuatari devono essere consapevoli di ciò che potrebbero potenzialmente rinunciare in futuro per ottenere quello che oggi può essere considerato un ottimo prezzo di lancio.

Ciò vale anche per i prestiti a tasso agevolato, che in realtà sono ARM che non richiedono alcun pagamento principale durante il periodo introduttivo del prestito. Sebbene i mutuatari risparmino durante il periodo iniziale, potenzialmente devono lo stesso importo che avevano quando hanno inizialmente contratto il prestito.

I prestiti con ammortamento negativo (a volte indicati come "mutui all'1%") sono illegali nella maggior parte degli Stati. Questi prestiti sono generalmente pubblicizzati in quanto consentono ai mutuatari di prendere in prestito più del 100% del valore delle loro case. Questo tipo di prestito non deve essere confuso con un prestito riabilitativo (uno in cui i proventi vengono reinvestiti nella proprietà), in cui i finanziatori consentono prestiti superiori al valore della proprietà se il capitale aggiuntivo viene utilizzato per migliorare la proprietà e aumentarne il valore . In un prestito con ammortamento negativo, il mutuatario è tenuto a pagare meno dell'importo dovuto ogni mese; il saldo è fissato al capitale, che alla fine diventa dovuto come "pagamento in mongolfiera". I prestatori predatori continuano a cavarsela con la vendita di questi prestiti a mutuatari non informati con un basso rischio di persecuzione.

Rifinanziamento di incassi, prestiti in denaro duro e stripping delle azioni
Queste pratiche di prestito sono rivolte a persone con equità nelle loro case, che di solito sono in difficoltà finanziarie. Sebbene un rifinanziamento del prelievo possa avere senso nelle circostanze più terribili, nella maggior parte dei casi viene pubblicizzato da persone che si sono estese eccessivamente con debito a breve termine. Vendere opzioni di rifinanziamento o linee azionarie che consentano ai proprietari di accedere ad alcune delle azioni nelle loro case negoziando debito a lungo termine per coprire credito a breve termine. I mutuatari possono essere facilmente ingannati per prendere questi prestiti perché i nuovi costi mensili sono molto più piccoli della spesa mensile per tutte le loro carte di credito, prestiti auto, credito al dettaglio e altri debiti a breve termine Molti mutuatari non realizzano, nonostante i costi e commissioni per il prestito, che estendendo i pagamenti (fino a 30 anni) il costo effettivo del finanziamento è molto maggiore dei loro debiti originari.

VEDERE: Quando (e quando no) rifinanziare il mutuo

I finanziatori di denaro duro offrono prestiti fino a una percentuale marginale di valore (rapporti prestito-valore fino al 50%), poiché la loro intenzione è quella di precludere la proprietà. Trovano qualsiasi motivo e si affrettano a precludere, intascando il capitale del debitore come profitto. Chiunque abbia difficoltà finanziarie o cerchi di finanziare una piccola parte del valore di una casa per accedere all'equità dovrebbe essere molto selettivo nella scelta di un prestatore.

Lo stripping di equità, o aiuto fantasma, si verifica quando a un mutuatario che ha difficoltà finanziarie viene offerto un aiuto non richiesto, che porta quindi a costi significativi e nessun aiuto per i servizi che il mutuatario avrebbe potuto eseguire senza l'aiuto. Ecco come funziona nei casi peggiori: qualcuno ottiene la fiducia del mutuatario e fa trasferire temporaneamente il titolo del mutuante con il pretesto di aiutare il mutuatario a qualificarsi per un prestito o di vendere la casa a buon mercato e poi di affittarlo in un'opzione di riacquisto di leasing. Il problema è il ritorno al proprietario originale: in caso contrario, il proprietario perde la proprietà della casa. Nei casi in cui la responsabilità del mutuo è completamente trasferita, il proprietario originale può perdere la casa e continuare a dover pagare il mutuo originale.

Truffe incentrate su proprietari e venditori
Diverse truffe che si concentrano sui proprietari di case vanno dal convincerli a condurre riparazioni non necessarie o difettose nelle loro case alla commissione di frodi.

Truffe di miglioramento domestico
In queste truffe, l'individuo ignaro richiede qualche tipo di grande lavoro di riparazione a casa o vuole fare un grande progetto di riabilitazione. Un "appaltatore" sollecita e convince il proprietario della casa a lasciare che l'appaltatore faccia il lavoro e fornisca finanziamenti. Il finanziamento, di solito è fatto a condizioni sfavorevoli ma per un importo pari o superiore a quello richiesto dal progetto, è completato e venduto a un prestatore predatore. Il lavoro spesso scadente e costoso viene completato poco prima del periodo di risoluzione di tre giorni standard prima che il prestito possa essere "rimesso" al prestatore. Il mutuatario non realizza il lavoro inferiore fino a quando non è stato pagato ed è troppo tardi per fare qualcosa per il prestito inferiore.
Dump di milioni di dollari
In questa truffa, il truffatore, usando una falsa identificazione, accetta di acquistare una casa da un venditore disposto con l'accordo di un piccolo favore. L'acquirente rivela di aver bisogno di un mutuo più elevato di quello per cui può essere qualificato al prezzo di mercato esistente. Pertanto, ritenendo che l'acquirente abbia intenzione di migliorare la proprietà, il proprietario accetta di rimettere in vendita la casa con un multiplo del valore originale in modo che l'acquirente possa ottenere un mutuo più grande. La transazione è fatta, il venditore ha pagato al prezzo originale e il truffatore ha in tasca il resto. La casa di solito viene preclusa e il proprietario originale rischia di essere condannato per frode - e il venditore non riceve nulla di più che se avesse venduto la casa a una prospettiva legittima.

L'elenco di queste truffe potrebbe continuare all'infinito. In tutti loro, al marchio inconsapevole viene data la promessa di un guadagno straordinario in termini di proventi o, in alcuni casi, solo in termini di prestito. Come nella maggior parte di questi casi, se sembra troppo bello per essere vero, probabilmente lo è.

Isolati dalle truffe sui mutui
Il modo migliore per mitigare il rischio di essere preso da qualsiasi truffa è quello di essere a conoscenza di pratiche ingannevoli e di fare ricerche su chiunque ti aspetti di fare affari. Per quanto riguarda il finanziamento delle truffe, le regole generali da seguire sono:

• Non firmare mai alcun documento contrattuale senza revisione legale
• Non effettuare mai alcun trasferimento di proprietà senza essere inoltre liberato da ipoteca o responsabilità finanziaria.

È richiesta una maggiore diligenza in caso di difficoltà finanziarie o durante il rischio di preclusione. Prestatori e truffatori predatori hanno la capacità di individuare coloro che sono facilmente manipolabili o vulnerabili a causa di una situazione terribile. Oltre a dare un sospetto a qualsiasi promessa o offerta che sembra troppo buona, devi anche diffidare di chiunque sia eccessivo o eccessivo nel proporre soluzioni a problemi di credito o mutui. Le offerte non richieste o le telefonate dovrebbero essere inizialmente considerate con cautela e chiunque non accetti una risposta iniziale "no" alla propria proposta dovrebbe essere respinto.

Se è necessario il salvataggio, iniziare le conversazioni con gli istituti di credito o i creditori attuali prima di prendere in considerazione qualsiasi tipo di scenario di salvataggio. Non lasciarti mai coinvolgere da qualcuno che accenna persino a compiere un atto illegale o improprio anche se c'è un beneficio proposto. Tale vantaggio, anche se si materializzerà, senza dubbio arriverà con conseguenze e rischi illimitati.
VEDERE: Evitare le truffe di preclusione