Come vengono pagati gli agenti immobiliari?

Se sei nel mercato per comprare o vendere una casa, è probabile che lavorerai con un agente immobiliare per aiutarti nel processo. Secondo la National Association of Realtors, l'87% degli acquirenti ha acquistato la propria casa tramite un agente immobiliare o un broker nel 2017, una quota che è cresciuta costantemente dal 69% nel 2001. La grande maggioranza dei venditori ha fatto affidamento anche su agenti immobiliari; solo l'8% dei venditori ha venduto le proprie case da solo.

A partire da marzo 2018, i guadagni annuali medi per gli agenti di vendita immobiliare sono stati di $ 40.587, secondo salary.com. La quantità di denaro che gli agenti fanno ogni anno dipende da una serie di fattori, tra cui il numero di transazioni completate, la commissione pagata all'intermediazione e l'agente versato con il broker sponsor. Qui, diamo un'occhiata a come vengono pagati gli agenti immobiliari.

Commissioni immobiliari

La maggior parte degli agenti immobiliari guadagna con le commissioni - pagamenti effettuati direttamente ai broker immobiliari per servizi resi nella vendita o nell'acquisto di proprietà immobiliari. Una commissione è in genere una percentuale del prezzo di vendita della proprietà, sebbene possa essere una commissione fissa. Per capire come vengono pagati gli agenti immobiliari, aiuta a conoscere la relazione tra un agente e un broker. Sia gli agenti che i broker sono autorizzati dallo stato in cui lavorano.

Gli agenti sono venditori autorizzati che lavorano sotto l'egida di un broker designato. Gli agenti non possono lavorare in modo indipendente e gli è vietato ricevere direttamente una commissione dai consumatori. I broker, d'altra parte, sono in grado di lavorare in modo indipendente e / o assumere agenti immobiliari (venditori). Tutte le commissioni immobiliari devono essere pagate direttamente a un broker, quindi il broker divide la commissione con tutti gli altri agenti coinvolti nella transazione. (Per la lettura correlata, vedere: Come funzionano le commissioni degli agenti immobiliari e dei broker .)

Il compenso del broker è specificato nel contratto di quotazione, un contratto tra un venditore e il broker di quotazione che specifica le condizioni della quotazione. Il tasso della commissione del broker è negoziabile in ogni caso; in effetti, è una violazione delle leggi antitrust federali per i membri della professione tentare, per quanto sottilmente, di imporre tariffe di commissione uniformi. Le commissioni vengono detratte dai proventi della vendita e di solito è il venditore che paga la commissione, a meno che l'acquirente e il venditore non negozino una divisione. La maggior parte dei venditori tiene conto della commissione nel prezzo richiesto, quindi si può sostenere che l'acquirente paga almeno una parte della commissione in entrambi i casi (a causa del prezzo più alto richiesto).

Come vengono pagati gli agenti immobiliari

Commissioni di condivisione

Le commissioni immobiliari sono spesso condivise tra molte persone. In una tipica transazione immobiliare, la commissione potrebbe essere suddivisa in quattro modi, tra i seguenti:

• Agente di quotazione: l'agente che ha preso la scheda da un venditore
• Broker di quotazione: il broker per il quale lavora l'agente di quotazione
• Agente dell'acquirente: l'agente che rappresenta l'acquirente
• Broker dell'agente dell'acquirente: il broker per il quale lavora l'agente dell'acquirente (Per ulteriori informazioni, vedere: Come scegliere il giusto agente immobiliare .)

Per illustrare, supponiamo che un agente prenda un annuncio su una casa da $ 200.000 con una commissione del 6%. La casa vende al prezzo richiesto e il broker di quotazione e il broker dell'agente dell'acquirente ottengono ciascuno la metà della commissione, o $ 6.000 ciascuno ($ 200.000 prezzo di vendita x 0, 06 commissioni ÷ 2). I broker hanno quindi diviso le commissioni con gli agenti. Una divisione della commissione comune dà il 60% all'agente e il 40% al broker, ma la divisione potrebbe essere 50/50, 60/40, 70/30 o qualsiasi rapporto concordato tra l'agente e il broker. In una divisione 60/40, ogni agente nel nostro esempio riceverebbe $ 3, 600 ($ 6.000 X 0, 6) e ogni broker manterrebbe $ 2, 400 ($ 6, 000 X 0, 4). La ripartizione finale della commissione sarebbe:

• Agente di quotazione - $ 3, 600
• Broker di quotazione - $ 2.400
• Agente dell'acquirente - $ 3, 600
• Broker dell'agente dell'acquirente - $ 2.400

A volte le commissioni sono divise tra meno parti. Se un broker elenca una proprietà e trova un acquirente, ad esempio, manterrebbe l'intera commissione del 6% (o altra tariffa concordata). Oppure, se un agente di quotazione vende anche la proprietà (agendo sia come agente di quotazione che come agente dell'acquirente), dividerebbe la commissione solo con il suo broker sponsor. Se la commissione fosse di $ 12.000 come nell'esempio precedente, il broker manterrebbe $ 4.800 e l'agente riceverà $ 7.200, assumendo la stessa divisione 60/40.

Naturalmente, come in altre professioni, i guadagni sono spesso erosi dalle tasse e dalle spese aziendali. Le tasse federali, statali e di lavoro autonomo, insieme ai costi per fare affari (assicurazioni, quote e tasse, tasse MLS, pubblicità, ecc.), Possono finire per prendere grosse quote da commissioni altrimenti sostanziali.

Nessuna transazione può equivalere a nessuna retribuzione

In generale, le commissioni vengono pagate solo quando una transazione si risolve. Ci sono casi, tuttavia, quando un venditore è tecnicamente responsabile della commissione del broker anche se la transazione non è chiusa. Se il broker ha un'offerta da un acquirente pronto, disponibile e capace, il broker può comunque avere diritto a una commissione se il venditore:

• Ha cambiato idea e si rifiuta di vendere
• Ha un coniuge che ha rifiutato di firmare l'atto (se quel coniuge aveva firmato l'accordo di quotazione)
• Ha un titolo che contiene difetti non corretti
• Commette una frode in merito alla transazione
• Non è possibile consegnare il possesso all'acquirente entro un termine ragionevole
• Insiste su termini che non erano nell'accordo di quotazione o
• Si è reciprocamente concordato con l'acquirente di annullare la propria transazione

In alcuni casi, gli agenti immobiliari sono assunti dal loro broker e pagano uno stipendio. Redfin.com, ad esempio, è un sito di ricerca di proprietà online che impiega uno staff di agenti immobiliari a servizio completo che ricevono uno stipendio più una commissione dipendente dalle valutazioni di soddisfazione dei clienti raccolte dalla società. È molto più comune, tuttavia, che agli agenti venga pagata una percentuale della commissione.

La linea di fondo

La maggior parte degli agenti immobiliari guadagna attraverso commissioni pagate direttamente ai broker quando le transazioni sono regolate. Una singola commissione è spesso suddivisa in più modi tra l'agente di quotazione e il broker e l'agente e il broker dell'acquirente. La divisione della commissione che un particolare agente riceve dipende dall'accordo che l'agente ha con il proprio broker sponsor. È comune per gli agenti più esperti e con i migliori produttori di ricevere una percentuale maggiore della commissione.