Come formare un'associazione di proprietari di case
Le Associazioni dei proprietari di case (HOA) gestiscono i problemi che interessano l'intera comunità, come la sicurezza e la protezione, la mancanza di manutenzione della proprietà, i fastidi locali o la fornitura di servizi non curati dal governo locale. Gli HOA possono anche essere una fonte di gravi conflitti a causa del potere che esercitano sui proprietari di case.
Gli HOA sono generalmente formati dagli sviluppatori quando viene costruita una nuova comunità. Come condizione per l'acquisto di proprietà in molte comunità, gli acquirenti devono aderire alla HOA. Di conseguenza, molte persone finiscono per unirsi agli HOA senza veramente capire cosa sono o come funzionano, solo perché si innamorano di una casa particolare.
Crescita degli HOA
Le associazioni di proprietari di case (HOA) sono diventate sempre più diffuse. Quando parla di questa crescita esplosiva nella formazione di condomini, associazioni di proprietari di case e professore di politica pubblica delle cooperative, Robert H. Nelson, afferma:
Fino al 1970 rappresentava solo l'1% circa delle abitazioni statunitensi. Nel 2010, tuttavia, c'erano più di 300.000 associazioni di comunità che ospitavano più di 60 milioni di americani, il 20% della popolazione americana ... Tra il 1980 e il 2000, metà delle nuove abitazioni negli Stati Uniti furono costruite e organizzate sotto il governo privato di un'associazione di comunità.
Impara le leggi locali sugli HOA
I codici di proprietà statali stabiliscono le linee guida legali per la costituzione di un'associazione di proprietari di case. In Texas, ad esempio, il capitolo 204 del codice di proprietà afferma che deve formarsi un comitato di tre persone per presentare una petizione per la costituzione di un'associazione di proprietari di proprietà (POA). Il comitato deve presentare una comunicazione scritta ufficiale che intende creare un POA con iscrizione obbligatoria. Tutti i proprietari di record in una suddivisione devono essere informati e i proprietari di almeno il 60% della proprietà devono firmare e approvare la petizione entro un anno. Una volta che il POA esiste, può creare restrizioni attraverso una procedura di petizione separata che richiede l'approvazione dei proprietari di almeno il 75% della proprietà della suddivisione.
Istituzione della HOA
Il processo per stabilire un HOA dipende da dove si trova HOA, ma probabilmente saranno necessari i seguenti passaggi.
- Stabilire una struttura aziendale formando una LLC o una società senza scopo di lucro
- Creare alleanze, condizioni e restrizioni (CC & R) che descrivono come opererà l'HOA e quali regole devono rispettare i proprietari di case
- Stabilire una procedura per future modifiche dei CC & R
- Scrivere regole e regolamenti che mettono i CC & R in un linguaggio di facile comprensione per i residenti della comunità
- Stesura di documenti di governo, quali statuto e statuto (che descrivono la frequenza delle riunioni, le linee guida per il voto, l'elezione dei dirigenti dell'Assemblea generale e altre procedure operative)
- Elezione di funzionari / membri del consiglio qualificati (il tesoriere deve effettivamente capire come tenere i libri e gestire i soldi, per esempio)
Se le persone che istituiscono l'HOA non sono esperti di diritto immobiliare, assumere un avvocato con esperienza HOA sarebbe una buona decisione in questa fase. La HOA non sarà in grado di far rispettare le sue regole se vengono contestate e ritenute non legali. Un buon avvocato può anche mettere in evidenza le questioni chiave a cui i leader HOA dovrebbero prestare attenzione, come le leggi sull'edilizia abitativa, per evitare problemi legali una volta che l'associazione è attiva e funzionante. I regolamenti federali, statali e locali hanno la precedenza sulle regole HOA.
(Per la lettura correlata, vedere: Come scegliere l'avvocato giusto .)
Proteggi l'HOA
Gli ufficiali e il consiglio di amministrazione sono incaricati della gestione e della supervisione della HOA. Insieme a questo alto livello di responsabilità arriva un alto livello di rischio. La HOA ha bisogno di un modo per proteggersi se un proprietario di casa decide di fare causa.
Perché un proprietario di casa potrebbe fare causa? A Elk Grove, in California, un residente ha citato in giudizio il suo HOA per le sue modifiche suggerite alle regole di parcheggio del quartiere. Un uomo di Houston, in Texas, ha fatto causa al suo HOA perché voleva che lui rimuovesse i ladri di casa sua nonostante l'alto tasso di criminalità nella zona. Una buona organizzazione abitativa ha fatto causa a un'associazione condominiale in Florida per essersi rifiutata di consentire ai bambini di vivere nell'edificio. Un membro del consiglio di amministrazione potrebbe essere citato in giudizio per aver violato il proprio dovere fiduciario nei confronti dei residenti della HOA e potrebbe essere ritenuto personalmente responsabile.
L'assicurazione degli amministratori e dei funzionari offre protezione finanziaria alle persone che gestiscono l'HOA. Copre sia i costi di difesa legale che i danni. Tuttavia, non copre la cattiva condotta intenzionale. L'assicurazione contro il furto dei dipendenti può proteggere l'associazione se un direttore, un funzionario o un gestore della proprietà rubano fondi HOA.
Mantieni solide registrazioni finanziarie
Un HOA ha bisogno di soldi per funzionare e quei soldi provengono dai residenti della comunità. Una parte del denaro finanzia l'amministrazione della HOA (ad es. Servizi legali, contabili e di gestione), ma la maggior parte del denaro viene destinata alla manutenzione di aree comuni. Potrebbe pagare per i servizi di abbellimento, manutenzione della piscina e persino raccolta dei rifiuti. Una parte del denaro viene spesa ogni mese e il resto viene accantonato in un fondo di riserva. A volte sorgerà una spesa maggiore che non può essere pagata dal fondo di riserva HOA. In tal caso, la HOA richiederà ai residenti di pagare una tassa aggiuntiva chiamata valutazione speciale.
Un nuovo HOA dovrà eseguire un'analisi di finanziamento e costruire un budget per determinare quanto raccogliere in quote mensili dal proprietario o dai proprietari di ciascuna proprietà. L'analisi si basa su quali spese saranno pagate dai membri della comunità, quanto costeranno, quanto sarà assegnato al fondo di riserva e la percentuale di proprietà della comunità di proprietà di ciascun residente. Inoltre, il fondo di riserva deve essere gestito e investito per mantenere finanziariamente il HOA (ad esempio, il valore del fondo deve essere preservato dall'inflazione).
Tieni informati i proprietari di casa
Come membri della comunità che pagano le quote e sono interessati dalle decisioni della HOA, i residenti devono essere tenuti informati delle attività della HOA e di eventuali problemi che interessano la comunità. Gli HOA devono tenere riunioni regolari e informare i residenti con sufficiente anticipo che tutti hanno l'opportunità di partecipare. Devono anche tenere elezioni per direttori e funzionari e garantire a tutti la possibilità di votare. Una newsletter della comunità, e-mail e / o sito Web possono anche aiutare a mantenere i proprietari di casa nel giro.
I funzionari e i direttori di HOA dovrebbero tenere un registro dettagliato delle loro attività, come i verbali delle riunioni della comunità. Le associazioni dovrebbero divulgare informazioni finanziarie importanti ai membri della comunità su base regolare. I membri devono essere consapevoli dei loro diritti di visualizzare i record HOA e di ottenere l'accesso su richiesta.
(Per ulteriori informazioni, vedere: Gestione della scheda del condominio .)
Follow-up sui reclami
Gli HOA sono comunità basate su regole, quindi di volta in volta devono far rispettare le regole che i membri della comunità infrangono. Gli HOA devono anche gestire i reclami dei residenti riguardo alle regole esistenti che non piacciono o che ritengono debbano essere aggiunte per risolvere un problema in corso.
Gli HOA devono applicare le regole in modo rapido e coerente. I proprietari di case che si rifiutano di conformarsi dovrebbero essere multati. Se un proprietario di abitazione si rifiuta di conformarsi, l'HOA potrebbe dover inviare l'account alle raccolte o citare in giudizio il proprietario della casa. Gli HOA dovrebbero evitare l'applicazione selettiva - in altre parole, non dovrebbero giocare ai favoriti con i leader HOA o i residenti della comunità con i quali sono amici. Un comportamento distorto può portare a una causa.
L'assunzione di una società di gestione professionale può ridurre l'onere per i dirigenti e i direttori di un HOA ed eliminare una potenziale fonte di conflitto tra i leader di HOA e altri membri della comunità. La società di gestione può assumere gran parte del lavoro amministrativo e affrontare spiacevoli come l'applicazione di regole e la riscossione delle quote. Può anche usare la sua esperienza nella gestione della proprietà per garantire il buon funzionamento della comunità ed evitare errori che potrebbero essere commessi da funzionari e direttori inesperti. Tuttavia, la gestione professionale costa denaro, il che significa che le tasse mensili HOA dei proprietari di case saranno più alte.
Lo scenario peggiore per l'applicazione della regola prevede la preclusione della proprietà di un proprietario di abitazione per mancato pagamento di quote o valutazioni speciali. Questa misura estrema può creare una situazione controversa tra il proprietario della casa e il HOA. I pignoramenti riducono anche i valori delle proprietà, il che non è un bene per gli altri residenti nelle vicinanze.
Riunioni della comunità ospitante
Gli HOA possono essere strettamente legati agli affari, ma non devono esserlo. Un'attività divertente occasionale consente ai membri HOA di conoscersi su una base amichevole e sociale, non solo nella cornice potenzialmente contraddittoria di una riunione HOA. Se i vicini si conoscono personalmente, la comunità può essere un luogo più piacevole in cui vivere e i conflitti possono essere più facili da risolvere.
La linea di fondo
Formare e gestire un'associazione di proprietari di case è un compito enorme con responsabilità significative e implicazioni importanti. Se stai pensando di acquistare un immobile in un HOA, comprendi ciò che ti piace prima di acquistare.
(Per ulteriori approfondimenti, vedi: 9 cose che devi sapere sulle associazioni dei proprietari di case .)
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