In che modo i tassi di interesse influiscono sui valori delle proprietà

I tassi di interesse, in particolare i tassi sulle borse interbancarie e sui buoni del tesoro, hanno un effetto tanto profondo sul valore degli immobili a reddito come su qualsiasi veicolo di investimento. Poiché la loro influenza sulla capacità di un individuo di acquistare immobili residenziali (aumentando o diminuendo il costo del capitale ipotecario) è così profonda, molte persone credono erroneamente che l'unico fattore decisivo nella valutazione degli immobili sia l'attuale tasso ipotecario.

Tuttavia, i tassi ipotecari sono solo uno dei fattori relativi agli interessi che influenzano i valori immobiliari. Poiché i tassi di interesse influiscono anche sui flussi di capitale, sull'offerta e sulla domanda di capitale e sui tassi di rendimento degli investimenti richiesti dagli investitori, i tassi di interesse determinano i prezzi degli immobili in vari modi.

In che modo i tassi di interesse influiscono sui valori delle proprietà

Fondamenti di valutazione

Per comprendere in che modo i tassi di interesse, i flussi di capitale e i tassi di finanziamento influenzati dal governo influenzano i valori immobiliari, è necessario avere una conoscenza di base dell'approccio del reddito ai valori immobiliari. Sebbene i valori immobiliari siano influenzati dall'offerta e dalla domanda di immobili in una determinata località e dai costi di sostituzione dello sviluppo di nuovi immobili, l'approccio del reddito è la tecnica di valutazione più comune per gli investitori. L'approccio del reddito fornito dai periti di proprietà commerciali e da sottoscrittori e investitori di investimenti garantiti da immobili è molto simile all'analisi del flusso di cassa attualizzata condotta su investimenti azionari e obbligazionari.

In termini semplici, la valutazione inizia prevedendo i redditi da capitale, che assume la forma di pagamenti anticipati del leasing o, nel caso di hotel, occupazione anticipata moltiplicata per il costo medio per camera. Quindi, prendendo tutti i costi a livello di proprietà, incluso il costo del finanziamento, l'analista arriva al reddito operativo netto (NOI) o al flusso di cassa rimanente dopo tutte le spese operative.

Sottraendo da NOI tutti i costi di capitale, nonché qualsiasi capitale di investimento per mantenere o riparare la proprietà e altre spese non specifiche della proprietà, il risultato è il flusso di cassa netto (NCF). Poiché gli immobili di solito non trattengono liquidità o non hanno una politica di dividendi dichiarata, NCF è uguale alla liquidità disponibile per gli investitori ed è uguale alla liquidità dei dividendi, che viene utilizzata per la valutazione di investimenti azionari o a reddito fisso. Capitalizzando i dividendi o attualizzando il flusso di flusso di cassa (incluso qualsiasi valore residuo) per un determinato periodo di investimento, viene determinato il valore della proprietà.

Flussi di capitale

I tassi di interesse possono influire in modo significativo sul costo del finanziamento e sui tassi ipotecari, il che a sua volta influenza i costi a livello di proprietà e quindi influenza i valori. Tuttavia, l'offerta e la domanda di capitale e gli investimenti concorrenti hanno il maggiore impatto sui tassi di rendimento richiesti (RROR) e sui valori di investimento. Poiché il Federal Reserve Board ha spostato l'attenzione dalla politica monetaria e più verso la gestione dei tassi di interesse come un modo per stimolare l'economia o evitare l'inflazione, la sua politica ha avuto un effetto diretto sul valore di tutti gli investimenti.

Man mano che i tassi di cambio interbancari diminuiscono, il costo dei fondi si riduce e i flussi di denaro entrano nel sistema; viceversa, quando i tassi aumentano, la disponibilità di fondi diminuisce. Per quanto riguarda il settore immobiliare, le variazioni dei tassi sui prestiti interbancari aggiungono o riducono la quantità di capitale disponibile per l'investimento. La quantità di capitale e il costo del capitale influiscono sulla domanda, ma anche sull'offerta, ovvero sul denaro disponibile per gli acquisti e lo sviluppo di beni immobili. Ad esempio, quando la disponibilità di capitale è limitata, i fornitori di capitali tendono a prestare meno in percentuale del valore intrinseco, o non fino allo "stack di capitale". Ciò significa che i prestiti sono concessi a un rapporto di prestito più basso per valutare, riducendo così i flussi di cassa e i valori immobiliari.

Questi cambiamenti nei flussi di capitale possono anche avere un impatto diretto sulla dinamica della domanda e dell'offerta di proprietà. Il costo del capitale e la disponibilità di capitale influiscono sull'offerta fornendo capitale aggiuntivo per lo sviluppo della proprietà; influenzano anche la popolazione di potenziali acquirenti in cerca di affari. Questi due fattori lavorano insieme per determinare i valori delle proprietà.

Tariffe scontate

L'impatto più evidente dei tassi di interesse sui valori immobiliari può essere visto nella derivazione dei tassi di sconto o di capitalizzazione. Il tasso di capitalizzazione può essere considerato come il tasso di dividendo richiesto da un investitore, mentre un tasso di sconto è uguale ai requisiti di rendimento totale di un investitore. K di solito indica RROR, mentre il tasso di capitalizzazione è uguale a (Kg), dove g è la crescita attesa del reddito o l'aumento dell'apprezzamento del capitale.

Ciascuno di questi tassi è influenzato dai tassi di interesse prevalenti perché sono uguali al tasso privo di rischio più un premio di rischio . Per la maggior parte degli investitori, il tasso privo di rischio è il tasso sui titoli del Tesoro USA; garantiti dal credito del governo federale, sono considerati privi di rischio perché la probabilità di insolvenza è così bassa. Poiché gli investimenti a rischio più elevato devono conseguire un rendimento sensibilmente più elevato per compensare il rischio aggiuntivo sostenuto, nel determinare i tassi di sconto e i tassi di capitalizzazione, gli investitori aggiungono un premio di rischio al tasso privo di rischio per determinare i rendimenti adeguati al rischio necessari su ciascun investimento considerato .

Poiché K (tasso di sconto) è uguale al tasso privo di rischio più un premio di rischio, il tasso di capitalizzazione è uguale al tasso privo di rischio più un premio di rischio, meno la crescita prevista (g) del reddito. Sebbene i premi per il rischio possano variare a causa dell'offerta e della domanda e di altri fattori di rischio nel mercato, i tassi di sconto varieranno a causa delle variazioni dei tassi di interesse che li compongono. Quando i rendimenti richiesti sugli investimenti concorrenti o sostitutivi aumentano, i valori immobiliari diminuiscono; viceversa, quando i tassi di interesse diminuiscono, i prezzi degli immobili aumentano.

La linea di fondo

È importante concentrarsi sui tassi ipotecari perché hanno un'influenza diretta sui prezzi degli immobili. Se sei un potenziale proprietario di una casa o un investitore immobiliare, un modo semplice per ricercare i tassi di interesse attuali è utilizzare un calcolatore di ipoteca.

Detto questo, è importante notare che la variazione dei tassi di interesse influisce su numerosi aspetti del settore immobiliare. Oltre al prezzo della tua nuova casa, i tassi di interesse influiscono anche sulla disponibilità di capitale e sulla domanda di investimento. Questi flussi di capitale influenzano l'offerta e la domanda di proprietà e, di conseguenza, influenzano i prezzi degli immobili.

Inoltre, i tassi di interesse influiscono anche sui rendimenti degli investimenti sostitutivi e i prezzi cambiano per rimanere in linea con il rischio intrinseco negli investimenti immobiliari. Queste variazioni nei tassi di rendimento richiesti per gli immobili variano anche durante i periodi di destabilizzazione nei mercati del credito. Poiché gli investitori prevedono una maggiore variabilità dei tassi futuri o un aumento del rischio, i premi per il rischio si allargano, esercitando una maggiore pressione al ribasso sui prezzi degli immobili.