Opzione di locazione
Un'opzione di leasing è un accordo che offre al locatario la possibilità di acquistare la proprietà in affitto durante o alla fine del periodo di noleggio. Inoltre, impedisce al proprietario di offrire la proprietà in vendita a chiunque altro. Alla scadenza del termine, il locatario deve esercitare l'opzione o perderla. Un'opzione di leasing è anche nota come leasing con l'opzione di acquisto.
Come funziona un'opzione di leasing
Un'opzione di leasing offre a un potenziale acquirente una maggiore flessibilità rispetto a un contratto di acquisto-locazione standard, che richiede al locatario di acquistare la casa al termine del contratto di locazione. Il prezzo della casa viene concordato anticipatamente dall'acquirente (l'affittuario) e dal proprietario. Il prezzo è in genere al valore attuale di mercato della casa, consentendo all'affittuario di acquistare la casa in futuro al prezzo di oggi. Per tale opzione, al proprietario viene solitamente addebitato un costo anticipato dal proprietario, che potrebbe essere pari all'1% del prezzo di vendita della casa. La tassa va all'acconto se il locatario decide di acquistare la casa al termine del contratto di locazione.
L'opzione di leasing è particolarmente utile per coloro che potrebbero accumulare credito o non avere abbastanza risparmi per un acconto. Tuttavia, ci sono diverse caratteristiche delle opzioni di leasing da considerare.
Pagamenti locativi
Il proprietario addebita un premio in aggiunta al canone mensile standard per l'opzione di acquisto al prezzo di oggi al termine del contratto di locazione. Il premio potrebbe essere una percentuale aggiunta all'affitto attuale del mercato, come il 10% dell'importo mensile di affitto standard per una casa di quelle dimensioni. L'importo o il premio extra, che spesso viene chiamato credito locativo, diventa parte dell'acconto per la casa se viene esercitata l'opzione di acquisto della casa da parte del locatario. Tuttavia, il locatario perde il denaro extra pagato sopra l'affitto standard se la casa non viene acquistata al termine del contratto di locazione.
Alcuni proprietari potrebbero ricevere un pagamento in contanti una tantum, spesso chiamato "considerazione preziosa", che è simile al premio pagato per un'opzione sui mercati finanziari. Non è un deposito per l'acquisto della proprietà, il che significa che non è rimborsabile. L'importo varia da un token $ 100 al 5% del prezzo di acquisto previsto.
Finanziamento bancario con opzione di leasing
La buona notizia per gli affittuari è che, in genere, le banche consentiranno ai fondi totali del premio superiori ai pagamenti degli affitti di andare all'acconto per l'acquisto della casa. Tuttavia, se l'affitto addebitato era un tasso di mercato, la banca potrebbe non consentire l'applicazione di nessuno dei fondi al prezzo di acquisto. È importante che gli acquirenti controllino con più banche per determinare le loro politiche relative al finanziamento di un mutuo per una casa con un'opzione di leasing.
Il termine di un'opzione di leasing
Il termine dell'opzione può essere qualsiasi periodo in cui il proprietario e l'affittuario concordano, ma generalmente è da uno a tre anni. Il contratto di opzione di leasing stabilisce anche il prezzo di acquisto della proprietà all'inizio del contratto di locazione o come tale prezzo sarà determinato alla fine dell'opzione.
Key Takeaways
- Un'opzione di leasing è un accordo che offre al locatario la possibilità di acquistare la proprietà in affitto durante o alla fine del periodo di noleggio.
- Un'opzione di locazione impedisce anche al proprietario di offrire la proprietà in vendita a chiunque altro.
- Un affittuario di solito paga una percentuale superiore all'importo del canone mensile standard, che va all'acconto per l'acquisto della casa.
Motivi per utilizzare un'opzione di leasing
Esistono diversi motivi per cui l'affittuario e il proprietario possono stipulare un'opzione di leasing. È importante considerare se i benefici superano qualsiasi inconveniente per la stipula dell'accordo.
Perché gli affittuari sottoscrivono un'opzione di leasing
Un potenziale acquirente può avere molte ragioni per utilizzare un'opzione di leasing piuttosto che acquistare la proprietà all'inizio. Una considerazione importante è non avere abbastanza denaro o credito per effettuare l'acquisto. L'affitto può consentire al potenziale acquirente di risparmiare denaro per l'acquisto e, allo stesso tempo, costruire il proprio credito effettuando pagamenti regolari e puntuali.
L'affittuario ha la possibilità di acquistare una proprietà in futuro ai prezzi di oggi. Se il locatario non ha i soldi risparmiati oggi per acquistare la casa ma è preoccupato che il valore della casa aumenterà nei prossimi anni, l'opzione di locazione è una buona scelta. Inoltre, se il locatario ama la casa, il distretto scolastico o il quartiere, l'opzione di locazione toglie la casa dal mercato, consentendo al locatario di risparmiare abbastanza da comprarlo al termine del contratto di locazione.
Anche se il potenziale acquirente ha i mezzi per acquistare la proprietà, potrebbe non voler impegnarsi immediatamente. Ad esempio, se il potenziale acquirente proviene da un'altra città, potrebbe voler vivere nella nuova città prima di impegnarsi nell'acquisto. Oppure, potrebbe avere ancora la loro vecchia proprietà da vendere prima di poter acquistare la nuova proprietà.
Infine, la proprietà potrebbe non essere idonea per determinati prestiti, incluso un prestito VA, a causa delle necessarie riparazioni o aggiornamenti. Noleggiando prima, il potenziale acquirente può apportare tali miglioramenti per poter beneficiare del prestito in un secondo momento.
Perché i proprietari sottoscrivono un'opzione di leasing
Un proprietario di proprietà può stipulare un contratto di opzione di locazione perché hanno avuto problemi a vendere la casa in modo definitivo. L'opzione può rendere la proprietà più attraente per i diversi tipi di potenziali acquirenti.
Inoltre, se un proprietario di casa sta pensando di vendere la casa in pochi anni, l'opzione di leasing consente al proprietario di riscuotere un premio al di sopra del mercato attuale per l'affitto. Lo scenario peggiore è che il locatario non compra la casa; il proprietario lo immette sul mercato per vendere e mantiene i fondi extra pagati sopra l'affitto mensile standard.
Potrebbero esserci anche problemi fiscali coinvolti nella vendita della proprietà, ora invece di venderla in un secondo momento. L'opzione, sebbene non sia una garanzia da vendere in un secondo momento, aumenta le probabilità che il proprietario abbia un acquirente pronto ad andare alla fine dell'opzione.
L'affittuario perde il denaro extra pagato al di sopra dell'affitto mensile standard se l'opzione di acquisto della casa non viene esercitata al termine del contratto di locazione.
Considerazioni speciali con le opzioni di leasing
L'assicurazione del locatario è in genere richiesta per gli effetti personali del locatario. L'assicurazione del noleggiatore protegge per qualsiasi perdita di valore di oggetti e arredi in casa. Inoltre, è importante che sia obbligatorio che il proprietario abbia anche un'assicurazione del proprietario di casa nel caso in cui succeda qualcosa durante il periodo di locazione che potrebbe influenzare negativamente il valore della proprietà come un incendio o un danno dell'acqua.
Una contingenza di valutazione dovrebbe essere inclusa nel contratto di opzione di leasing. In altre parole, al termine del contratto di locazione, il valore della casa potrebbe essere diminuito. Una valutazione fornisce un valore aggiornato della proprietà prima dell'acquisto e della vendita.
È importante calcolare l'importo esatto che deve essere pagato al proprietario alla fine dell'opzione di leasing. Ricorda, il proprietario sta togliendo la casa dal mercato e rinunciando a qualsiasi guadagno nel valore di mercato della casa entrando nell'opzione di locazione. Il proprietario vorrà ricevere un'indennità adeguata per non essere in grado di vendere la casa a un'altra persona che era pronta ad acquistarla.
Per coloro che considerano un'opzione di leasing o un'opzione di leasing da acquistare, dovrebbero idealmente avere un avvocato che abbia familiarità con le transazioni di opzione di leasing per rivedere la stampa fine per assicurarsi che non ci siano sorprese al termine del periodo di leasing.