Lancio immobiliare: 8 divulgazioni che devi fare

Quando vendi un immobile, ti viene richiesto di divulgare informazioni sulle sue condizioni che potrebbero influire negativamente sul suo valore. Se nascondi intenzionalmente tali informazioni, potresti essere condannato per frode oltre ad essere citato in giudizio. La vendita della proprietà "così com'è" non ti esonererà da tali informazioni.

Queste regole riguardano chiunque vende una casa ma hanno maggiori probabilità di influenzare le pinne. Le pinne di proprietà hanno maggiori probabilità di avere a che fare con proprietà in cattive condizioni. Inoltre, vi sono lievi differenze stato per stato nella legge relativa alle informazioni di divulgazione. Scopri le leggi specifiche del tuo stato in merito alle informazioni richieste dal tuo dipartimento immobiliare e di pianificazione locale. Conoscere i tipi di informazioni che dovrebbero essere divulgati può aiutarti quando acquisti proprietà e può anche salvarti dall'affrontare una causa.

(Per ulteriori informazioni sull'acquisto di una casa, consultare: Guida per l'acquirente a casa per la prima volta. )

1. Morte in casa

Alcuni acquirenti potrebbero avere preoccupazioni o superstizioni sull'acquisto di una casa in cui qualcuno è morto, quindi è importante sapere se il tuo stato richiede ai venditori di rivelare una morte precedente in casa.

"Ogni stato avrà requisiti leggermente diversi per la divulgazione", afferma Jim Olenbush, un agente immobiliare del Texas. "In Texas, ad esempio, non è necessario divulgare morti per cause naturali, suicidi o incidenti estranei alla proprietà."

"Un venditore è tenuto a rivelare decessi relativi alle condizioni della proprietà o a crimini violenti", afferma. Ad esempio, se il figlio di un precedente occupante è annegato nella piscina perché non aveva la barriera di sicurezza adeguata, il venditore avrebbe dovuto rivelare la morte anche dopo aver risolto il problema di sicurezza installando una copertura per piscina adeguata. Vi sono, tuttavia, circostanze in cui i venditori non devono rivelare un decesso sulla proprietà.

"Non ci sono stati in cui vi sia l'obbligo di rivelare la morte di una persona deceduta in condizioni naturali", afferma l'avvocato Matthew Reischer, CEO di LegalAdvice.com. “Tuttavia, alcuni stati impongono un dovere su una casa o un appartamento stigmatizzati in cui si è verificato un suicidio o un omicidio. Alcuni stati arrivano addirittura al punto di imporre un dovere affermativo a un venditore se sanno che il loro patrimonio immobiliare è perseguitato dai morti. "

Anche quando non è richiesta la divulgazione - ad esempio, la Georgia non richiede la divulgazione di omicidi o suicidi - potresti voler sbagliare sul lato di dare all'acquirente un avviso di morte sulla proprietà. "Se un venditore è preoccupato per la responsabilità, il miglior consiglio è quello di andare avanti e divulgare tutto in anticipo, anche se non è richiesto dalla legge", afferma Olenbush. "Gli acquirenti ascolteranno sempre delle cose dai vicini e la sorpresa potrebbe indurli a ritirarsi da un contratto di acquisto o chiedersi cos'altro il venditore non sta dicendo loro".

2. Disturbi del vicinato

Un fastidio è il rumore o l'odore di una fonte esterna alla proprietà che potrebbe irritare gli occupanti della proprietà. La Carolina del Nord richiede ai venditori di rivelare rumori, odori, fumo o altri fastidi da fonti commerciali, industriali o militari che incidono sulla proprietà. Il Michigan richiede ai venditori di rivelare fattorie, operazioni agricole, discariche, aeroporti, poligoni di tiro e altri fastidi nelle vicinanze, ma la Pennsylvania lascia all'acquirente la determinazione della presenza di fastidi agricoli.

3. Pericoli

Se la casa presenta un rischio maggiore di danni causati da un disastro naturale o ha conosciuto o una potenziale contaminazione ambientale, potrebbe essere richiesto di divulgare queste informazioni all'acquirente.

La legge del Texas impone ai venditori di rivelare la presenza di rifiuti pericolosi o tossici, amianto, isolamento di urea-formaldeide, gas radon, vernici a base di piombo e precedente utilizzo dei locali per la produzione di metanfetamina.

La legge sulla condizione della proprietà di New York richiede ai venditori di informare gli acquirenti se la proprietà si trova in una pianura alluvionale, in una zona umida o in un distretto agricolo; se è mai stata una discarica; se ci sono mai stati serbatoi di stoccaggio del carburante sopra o sotto terra all'interno della proprietà; se e dove la struttura contiene amianto; se c'è un impianto idraulico di piombo; se la casa è stata testata per il radon; e se qualsiasi combustibile, olio, sostanza pericolosa o tossica è stato versato o perduto sulla proprietà.

Gli Stati possono anche richiedere la divulgazione della subsidenza delle mine, fosse sotterranee, insediamenti, scivolamenti, sconvolgimenti o altri difetti di stabilità della terra. Il Natural Hazards Disclosure Act della California impone ai venditori di rivelare se la proprietà si trova in una zona pericolosa sismica e potrebbe quindi essere soggetta a liquefazione o frane dopo un terremoto.

Mentre la maggior parte dei requisiti di divulgazione sono regolati dagli Stati, il governo federale ne impone uno: la divulgazione che la vernice a base di piombo può essere presente su qualsiasi proprietà costruita prima del 1978.

4. Informazioni sull'associazione dei proprietari di case

Se la casa è governata da un'associazione di proprietari di case (HOA), è necessario rivelare tale fatto. È inoltre necessario conoscere lo stato finanziario dell'AA e fornire queste informazioni all'acquirente in modo che possa prendere una decisione di acquisto informata.

"Un acquirente che conosco ha acquistato un condominio, [e] il venditore ha erroneamente dimenticato di dare all'acquirente gli ultimi 12 mesi di appunti di riunione", afferma Ed Kaminsky, presidente e CEO della delocalizzazione di SportStar a Manhattan Beach, in California. "Sette mesi dopo l'acquirente è stato valutato $ 30.000 per miglioramenti di proprietà. Il venditore è stato successivamente citato in giudizio dall'acquirente per non aver divulgato queste note importanti. "

5. Riparazioni

Cosa hai riparato e perché? Gli acquirenti devono conoscere la cronologia delle riparazioni della casa in modo che il loro ispettore domestico possa prestare particolare attenzione alle aree problematiche ed essere consapevole dei probabili problemi futuri. La legge del Texas, ad esempio, impone ai venditori di rivelare le precedenti riparazioni strutturali o del tetto; discarica, insediamento, movimento del suolo o linee di faglia; e difetti o malfunzionamenti delle pareti, del tetto, delle recinzioni, delle fondamenta, dei pavimenti, dei marciapiedi e di altri problemi attuali o precedenti che incidono sull'integrità strutturale della casa. Potrebbe anche essere necessario rivelare le riparazioni elettriche o idrauliche e qualsiasi altro problema che vorresti sapere se avessi intenzione di acquistare la casa e viverci.

6. Danni causati dall'acqua

Quando l'acqua entra dove non dovrebbe, può danneggiare i beni personali, minare la struttura della casa e persino creare un pericolo per la salute se incoraggia la crescita di muffe. I venditori devono rivelare perdite passate o presenti o danni causati dall'acqua. Il Michigan, ad esempio, richiede ai venditori di rivelare l'evidenza di acqua in uno scantinato o di uno spazio gattonato, perdite del tetto, gravi danni causati da inondazioni, il tipo di impianto idraulico (ad es. Zincato, rame, altro) e qualsiasi noto problema idraulico. Può essere difficile conoscere i problemi dell'acqua (e molti altri tipi di problemi) se stai lanciando la casa e la possiedi solo per un mese o due.

"Ci sono molti rischi per le pinne o altri coinvolti in una chiusura della casa in cui sono necessari alcuni lavori sulla proprietà che non erano ovvi durante la camminata, in particolare in inverno o durante un periodo di siccità", afferma Bill Price, un avvocato d'affari dell'Illinois . “Con l'inverno, un tetto che perde o ha scandole molto vecchie potrebbe non essere in grado di essere ispezionato dall'acquirente o dal suo ispettore di casa. Allo stesso modo, un incantesimo secco può nascondere problemi con uno scantinato che perde. ”In situazioni come queste, controlla per vedere quanta protezione offrono le leggi del tuo stato dalla divulgazione di informazioni che non avresti avuto modo di conoscere.

7. Articoli mancanti

A volte gli acquirenti di case hanno così tanto in mente che potrebbero non notare che a una casa manca un componente essenziale fino a quando non si trasferiscono. Alcune leggi sulla divulgazione di alcuni stati tentano di prevenire questo problema. Il Texas e il Michigan, ad esempio, impongono ai venditori di comunicare se la proprietà include un lungo elenco di articoli, tra cui elettrodomestici da cucina, aria condizionata e riscaldamento centralizzati, grondaie per la pioggia, aspiratori e scaldacqua.

8. Altre possibili divulgazioni

Gli acquirenti devono sapere se la casa si trova in uno speciale quartiere storico perché influirà sulla loro capacità di effettuare riparazioni e modifiche e potrebbe anche aumentare il costo di tali attività.

La legge del Texas impone ai venditori di rivelare termiti attive o altri insetti che distruggono il legno, danni alla termite o al marciume che necessitano di riparazione, danni alle termiti precedenti e trattamento delle termiti precedente. Le leggi del Michigan e della Carolina del Nord impongono inoltre ai venditori di rivelare qualsiasi storia di infestazione. Consultare le leggi del proprio stato per vedere se è necessario divulgare informazioni su eventuali parassiti.

Potrebbe inoltre essere richiesto di rivelare problemi con drenaggio o classificazione, suddivisione in zone, controversie pendenti, modifiche apportate senza permesso, controversie al confine e allentamento.

Come divulgare

Alcuni stati, come il Michigan e la Carolina del Nord, richiedono ai venditori di utilizzare un modulo di divulgazione specifico. In caso contrario, il dipartimento di stato o la commissione di proprietà immobiliari o l'associazione degli agenti immobiliari statali di solito avrà un modulo raccomandato che è possibile utilizzare. Il modulo può essere più o meno completo di quanto richiesto dalla legge statale. Se il modulo non è sufficientemente completo per la tua situazione, integralo con un elenco degli elementi aggiuntivi che desideri divulgare. Il venditore deve fornire tutte le informazioni all'acquirente per iscritto e sia l'acquirente che il venditore devono firmare e datare il documento. Assicurati di rivedere ciò che devi divulgare e come dovrebbe essere formulato, con un avvocato immobiliare.

La linea di fondo

Anche se non è richiesta una particolare divulgazione nella tua zona, se disponi di un'informazione su una casa che potrebbe rendere infelice un acquirente, ti consigliamo di divulgarla comunque. Oltre alle ragioni morali per essere onesti con i potenziali acquirenti - e il desiderio di evitare le spese e il fastidio di una causa legale - hai una reputazione da proteggere. In caso di dubbi sulla corretta divulgazione delle condizioni della proprietà, contattare un legale nel proprio stato.