Calcolo della detrazione dell'imposta sugli interessi ipotecari

La detrazione fiscale degli interessi sui mutui è stata una delle agevolazioni fiscali americane più apprezzate. Agenti immobiliari, proprietari di abitazione, aspiranti proprietari di abitazione e persino ragionieri fiscali pubblicizzano il suo valore. In verità, il mito è spesso migliore della realtà.

Calcolo della detrazione dell'imposta sugli interessi ipotecari

La maggior parte dei proprietari di case ora non ottiene nulla

Il Tax Cuts and Jobs Act (TCJA), approvato nel dicembre 2017, ha cambiato tutto. Prima del suo passaggio, il 54% dei contribuenti che hanno pagato interessi sui loro mutui ha ricevuto un beneficio fiscale. Anche allora, un forte 46% dei proprietari di case che pagano gli interessi non ha ricevuto alcun beneficio. Con il passaggio del TCJA, uno studio commissionato dalla Casa Bianca nel 2017 prevedeva che nove persone su 10 avrebbero optato per la detrazione standard, rinunciando completamente alla detrazione dell'imposta sugli interessi sui mutui. Ciò significa che il 90% dei proprietari di case che pagano gli interessi non riceverebbe alcun beneficio. Inoltre, anche coloro che ricevono un beneficio otterrebbero molto meno di quanto si aspettino.

La detrazione fiscale degli interessi sui mutui è forse l'aspetto più frainteso della proprietà della casa. Ha assunto uno status quasi mitico, al punto in cui molti aspiranti proprietari di case vengono venduti sui benefici prima ancora che esaminino la matematica per determinare la loro ammissibilità. Alla base del mito ci sono due idee sbagliate principali: la prima è l'idea sbagliata che ogni proprietario di abitazione riceva una agevolazione fiscale. Il secondo è che ogni dollaro pagato in interessi ipotecari si traduce in una riduzione da un dollaro all'altro del debito fiscale.

Valutazione degli effetti previsti delle modifiche alla detrazione degli interessi sui mutui

Idee sbagliate 1: otterrete una detrazione fiscale

Nonostante l'hype, la stragrande maggioranza dei proprietari di case non riceve alcuna agevolazione fiscale dalla detrazione fiscale degli interessi sui mutui. Tieni presente che, al fine di qualificarsi anche per la detrazione, i proprietari di case devono dettagliare le loro detrazioni quando determinano la loro imposta fiscale sul reddito. Il dettaglio offre l'opportunità di contabilizzare spese specifiche, inclusi interessi ipotecari, tasse sulla proprietà e spese mediche. Poiché l'interesse ipotecario è spesso la spesa maggiore che un contribuente deve affrontare, la deduzione viene spesso citata come incentivo finanziario all'acquisto di una casa.

Ancora una volta, sebbene un'idea attraente in teoria, la realtà è che il passaggio del TCJA significa che la suddivisione in dettaglio delle detrazioni non ha più senso per la maggior parte delle persone. Usando i dati del 2018 come esempio, per i contribuenti che sono single o sposati ma che archiviano separatamente, la detrazione standard è di $ 12.000. Per i capifamiglia, è di $ 18.000, e per le coppie sposate che presentano rendimenti congiunti la detrazione standard è di $ 24.000.

I contribuenti che non dispongono di detrazioni che si sommano a importi superiori a quelli della detrazione standard non ottengono il dettaglio. I contribuenti che non hanno detrazioni sufficienti per qualificarsi per la categorizzazione non ottengono alcun beneficio dal pagamento di interessi sui loro mutui. Non dimenticare che il governo stima che il 90% dei proprietari di case con mutui rientri in questa categoria.

Idee sbagliate 2: sarà una forte detrazione

Anche per i proprietari di abitazione che dettagliano le imposte e si qualificano per la detrazione dell'imposta sugli interessi sui mutui, l'importo della detrazione è una mera frazione dell'importo degli interessi pagati sull'ipoteca. Ancora una volta, è necessario un piccolo scricchiolio per comprendere appieno la situazione, poiché la detrazione non è un credito d'imposta. Non ricevi una detrazione fiscale di $ 1 per ogni dollaro speso; ottieni centesimi sul dollaro. A differenza di un credito, che prevede una riduzione da un dollaro all'altro degli importi fiscali effettivi dovuti, la detrazione degli interessi sui mutui ipotecari riduce l'ammontare del reddito soggetto all'imposta dovuta in base alla fascia fiscale del contribuente.

Ad esempio, un contribuente che spende $ 12.000 in interessi ipotecari e paga le tasse con un'aliquota di imposta sul reddito individuale del 24% sarebbe autorizzato ad escludere $ 12.000 dall'imposta sul reddito, con un risparmio di $ 2.800. In effetti, il proprietario della casa ha pagato $ 12.000 alla banca in interessi per ottenere meno di un quarto di tale importo escluso dalla tassazione.

Spendere $ 12.000 per ridurre la quantità di denaro che pagherai le tasse di $ 2.800 semplicemente non ha senso. Peggio ancora, una valutazione onesta degli effettivi risparmi sui profitti dovrebbe tener conto del valore della detrazione standard. La tabella seguente fornisce un confronto.

Usando il nostro esempio di interesse ipotecario di $ 12.000, una coppia sposata nella fascia fiscale del 24% otterrebbe una detrazione standard di $ 24.000, che vale $ 5.760 in pagamenti fiscali ridotti. Se la coppia dettagliasse le loro detrazioni sull'Allegato A, la detrazione del mutuo sarebbe stata di $ 2.880. La coppia otterrebbe l'importo della detrazione standard anche se non ha un mutuo. La differenza tra i due - la detrazione fiscale ottenuta pagando $ 12.000 dollari reali alla banca in interessi ipotecari - sarebbe una perdita di $ 2.880. Prendere la detrazione standard sarebbe la linea d'azione più saggia.

Persino i contribuenti nelle fasce fiscali più elevate non trarrebbero alcun vantaggio. Un contribuente che spende $ 12.000 per gli interessi sui mutui e paga le tasse con un'aliquota fiscale del 35% percepirebbe solo una detrazione fiscale di $ 4.200. È lo stesso importo che il contribuente riceverebbe dalla detrazione standard. Il "beneficio" della detrazione degli interessi sui mutui è indicato nella tabella seguente.

Mettendo i numeri in un contesto più ampio, il rapporto del Tax Policy Center caratterizza la detrazione fiscale degli interessi sui mutui come "irrilevante per tutti tranne una piccola parte dei proprietari di case" e osserva che "l'aliquota del sussidio fiscale implicito per coloro che possono richiedere la detrazione degli interessi sui mutui ... essere zero per oltre il 90 percento di quelle famiglie che non sarebbero dettagliate. "

In parole povere, i dati mostrano che una detrazione fiscale probabilmente messa in atto per incoraggiare gli acquisti di case viene utilizzata principalmente dai contribuenti che dettagliano, che tendono ad essere in famiglie a reddito più elevato.

Un modo migliore

Invece di spendere grandi quantità di denaro in interessi per poco in cambio, sarà molto meglio pagare in contanti per la tua nuova casa. Un acquisto in contanti ti farà risparmiare decine di migliaia di dollari perché non pagherai interessi.

Naturalmente, c'è sempre l'argomento che potresti guadagnare di più pagando gli interessi e investendo il resto dei tuoi soldi nel mercato azionario. Sembra una grande strategia quando il mercato sta salendo, ma i pronostici che danno consigli che non si vedono da nessuna parte quando il mercato azionario scende del 40%, i valori delle case diminuiscono del 40% e i loro consigli sugli investimenti lasciano i proprietari di casa più debitori dei mutui la casa vale.

Non essendoci investimenti là fuori che garantiranno rendimenti migliori rispetto all'importo che risparmieresti evitando del tutto il pagamento degli interessi, la scelta prudente è chiara. Evita di effettuare pagamenti di interessi se puoi. Paga la casa rapidamente se non puoi.