Rifinanziamento del prestito di equità domestica: una guida pratica
Potresti pensare di rifinanziare il tuo prestito di equità domestica per diversi motivi. Potresti voler ridurre il pagamento mensile ottenendo un tasso di interesse più basso o prolungando la durata del prestito. Potresti accorciare la durata del tuo prestito, così pagherai meno interessi a lungo termine e sarai libero prima del debito. Potresti anche voler prelevare più denaro da casa tua. Qualunque sia il motivo, ecco le opzioni e i passaggi che è necessario adottare in ciascun caso.
Opzione 1: effettuare un rifinanziamento di incasso
Un rifinanziamento di incasso della tua casa può essere un buon modo per rifinanziare un prestito di equità domestica se vuoi rifinanziare la tua prima ipoteca. Alla chiusura del nuovo prestito, parte del ricavato andrà a rimborsare la tua prima ipoteca e la parte di incasso pagherà il tuo vecchio prestito azionario domestico. Se hai abbastanza capitale, potresti persino essere in grado di intascare qualche soldo aggiuntivo.
Perché questa scelta potrebbe essere quella giusta
Ponetevi queste domande quando considerate se ha senso rifinanziare la vostra prima ipoteca: avete un prestito a tasso variabile che volete trasformare in un prestito a tasso fisso prima che i tassi di interesse salgano? Hai un prestito a tasso fisso con un tasso di interesse più elevato di quello che potresti ottenere oggi? Hai un prestito della Federal Housing Administration (FHA) che era l'unica cosa per cui potresti qualificarti in quel momento, ma ora le tue circostanze sono migliorate e ti piacerebbe avere un prestito convenzionale meno costoso senza un'assicurazione ipotecaria?
Proprio come ci sono molte ragioni per cui potresti voler rifinanziare un prestito di equità domestica, ci sono molte ragioni per cui potresti voler rifinanziare la tua prima ipoteca. Risparmiare denaro o uscire da un prestito insostenibile in uno che puoi gestire meglio dovrebbero essere le tue considerazioni principali.
Determinazione dell'eleggibilità
Per poter beneficiare di un rifinanziamento di incasso, è necessario possedere la casa da almeno sei mesi. Avrai bisogno di un capitale proprio a casa sufficiente per pagare il saldo principale della tua prima ipoteca, pagare ciò che devi sul tuo prestito azionario a casa e avere ancora una quota del 20% nella tua casa.
I finanziatori vendono comunemente i mutui che originano a Fannie Mae o Freddie Mac. Per fare ciò, devono seguire le linee guida per il prestito di Fannie o Freddie. Fannie non acquisterà prestiti di rifinanziamento in contanti su una residenza principale di una unità (cioè la tua casa) con un rapporto prestito / valore (LTV) superiore all'80%. Se si dispone di un prestito a saldo elevato (i limiti variano in base alla contea), il rapporto LTV non può essere superiore al 60%. Se hai messo in vendita la tua casa negli ultimi sei mesi, il rapporto prestito / valore massimo consentito è del 70%.
Sarà inoltre necessario un punteggio di credito minimo compreso tra 640 e 680, a seconda del rapporto prestito / valore. Capire che i finanziatori possono avere i propri standard più rigorosi e richiedere un punteggio di credito più elevato.
Requisiti di prestito al valore: un esempio
Ecco un esempio di come i requisiti del prestito al valore funzionano su un tipico rifinanziamento del prelievo che richiede l'80% di LTV. Se la tua casa vale $ 300.000, avrai bisogno di $ 60.000 in azioni rimaste dopo aver effettuato un refi di incasso. Ciò significa che il tuo primo mutuo più il tuo prestito di equità domestica non può ammontare a più di $ 240.000. È utile capire come funziona il calcolo, ma è possibile utilizzare un calcolatore di rifinanziamento del prelievo online per eseguire rapidamente i calcoli per la propria situazione. Per scoprire quanta equity hai, il tuo finanziatore ordinerà una valutazione, che ti costerà qualche centinaio di dollari.
Costi di chiusura
Lo svantaggio della scelta dell'opzione refi di riscossione è che i costi di chiusura associati a un primo mutuo sono generalmente molto più elevati di quelli associati a un prestito azionario domestico. Se stai rifinanziando per risparmiare denaro, dovrai calcolare il tuo periodo di pareggio e vedere per quanti mesi avrai bisogno del nuovo prestito prima di venire fuori dopo aver chiuso i costi. Più breve è il periodo di pareggio, meglio è.
Il tuo finanziatore può permetterti di finanziare i tuoi costi di chiusura, il che facilita la puntura di questa spesa aggiuntiva a breve termine. Ma se il tuo obiettivo è spendere meno nel lungo periodo, pagali in anticipo. Altrimenti, pagherai gli interessi su di loro fino a quando il tuo prestito non viene pagato.
Un'altra possibilità, se stai rifinanziando un saldo ipotecario relativamente piccolo, è trovare un finanziatore che offra un prodotto speciale. US Bank, ad esempio, offre un rifinanziamento intelligente per saldi inferiori a $ 150.000 senza costi di chiusura.
Opzione 2: rifinanziamento in un nuovo prestito azionario domestico
Se sei soddisfatto della tua prima ipoteca, ti consigliamo di rifinanziare con un nuovo prestito di equità domestica.
Perché questa scelta potrebbe essere quella giusta
Potresti voler ottenere un nuovo prestito nella stessa quantità di quello che devi sul tuo prestito attuale per risparmiare denaro con un tasso di interesse più basso e / o una durata più breve. Potresti essere interessato a un nuovo prestito per un importo maggiore se vuoi prendere in prestito per coprire nuove spese. Oppure potresti voler ottenere un nuovo prestito a più lungo termine per rendere i tuoi pagamenti mensili più convenienti, tenendo presente che pagherai più interessi a lungo termine in questo modo. Ma è un'opzione migliore rispetto al default sul tuo prestito esistente se hai problemi a effettuare i pagamenti.
Determinazione dell'eleggibilità
Ancora una volta, per qualificarti dovrai soddisfare i requisiti minimi di prestito in valore, ma questi requisiti sono più bassi per i prestiti azionari domestici che per un rifinanziamento di incasso. I requisiti variano a seconda del creditore, ma se si appartiene a un istituto di credito, ad esempio, si può essere in grado di prendere in prestito fino al 90% o addirittura al 100% del valore della propria abitazione, soprattutto se si dispone di eccellenti condizioni di credito e di prestito favorevoli.
Avrai bisogno di un punteggio di credito di almeno 620 per un prestito di equità domestica, anche se il tuo tasso di interesse sarà piuttosto alto con un punteggio così basso. Le migliori tariffe vanno ai mutuatari con punteggi di 740 o superiori. I finanziatori spesso pagano la maggior parte o tutti i costi di chiusura su un prestito di equità domestica a meno che non si chiuda anticipatamente il prestito, entro i primi 24-36 mesi, nel qual caso si dovrà rimborsare il creditore da diverse centinaia a qualche migliaio di dollari per i costi di chiusura, a seconda della posizione e della dimensione del prestito.
Confronto di un prestito di equità domestica con un rifinanziamento di incasso
Dovrai ottenere preventivi da diversi istituti di credito per vedere come il tasso di interesse su un nuovo prestito di equità domestica si confronta con fare un refi di incasso, supponendo che tu sia interessato e qualificarti per entrambe le opzioni. In generale, i prestiti di equità domestica e i rimborsi di incassi hanno tassi di interesse più elevati rispetto al semplice rifinanziamento di una prima ipoteca. Un rifinanziamento di prelievo a volte ha anche un tasso di interesse più elevato rispetto a un prestito di equità domestica. In entrambi i casi, il tasso dipenderà dal rapporto prestito / valore e dall'affidabilità creditizia.
Con il rifinanziamento del prelievo o il nuovo prestito azionario per la casa, dovrai soddisfare tutti i soliti standard di qualificazione dei mutui, come avere un reddito sufficiente e un debito abbastanza basso per effettuare i pagamenti mensili proposti, una storia occupazionale stabile e un buon punteggio di credito. Dovrai inoltre inviare la documentazione per qualificarti finanziariamente.
Raccogli i tuoi ultimi due estratti conto bancari, buste paga, W-2 e dichiarazioni fiscali federali; pagina delle dichiarazioni assicurative dei proprietari di abitazione; pagina delle dichiarazioni di assicurazione inondazioni richieste dal prestatore, se applicabile; e le tue dichiarazioni di mutuo e di equità domestica più recenti. Preparati a fornire altri documenti come richiesto dal sottoscrittore del prestito, soprattutto se sei un lavoratore autonomo.
La linea di fondo
In definitiva, spetta al prestatore determinare se si può beneficiare di un rifinanziamento di incasso o di un nuovo prestito azionario per la casa. Potresti qualificarti con alcuni istituti di credito e non altri poiché gli standard di prestito variano leggermente. Fai shopping con banche, broker ipotecari, istituti di credito online e istituti di credito per trovare l'offerta migliore. E se hai intenzione di rifinanziare, assicurati di usare saggiamente il ricavato.