Mercato ipotecario secondario
Un mercato ipotecario secondario è il mercato in cui i mutui e i diritti di servizio vengono acquistati e venduti tra i cedenti di mutui, gli aggregatori di mutui (cartolarizzatori) e gli investitori. Il mercato dei mutui secondari è estremamente ampio e liquido.
Spiegazione del mercato ipotecario secondario
Il mercato dei mutui secondari è il luogo in cui i mutui e i diritti di servizio vengono acquistati e venduti tra istituti di credito e investitori. Il mercato dei mutui secondari aiuta a rendere il credito equamente disponibile per tutti i mutuatari in diverse aree geografiche. Una grande percentuale di mutui di nuova origine viene venduta dai loro cedenti nel mercato secondario, dove vengono impacchettati in titoli garantiti da ipoteca e venduti a investitori come fondi pensione, compagnie assicurative e hedge funds.
Quando una persona sottoscrive un mutuo per la casa, il prestito viene sottoscritto, finanziato e gestito da una banca. Poiché la banca ha utilizzato i propri fondi per fare il prestito, alla fine finiranno i soldi per prestare, quindi venderanno il prestito al mercato secondario per ricostituire i loro soldi disponibili per fare più prestiti immobiliari. Il prestito viene spesso venduto a grandi aggregatori, come Fannie Mae. L'aggregatore distribuisce quindi migliaia di prestiti simili in un titolo garantito da ipoteca (MBS).
Prima dell'istituzione del mercato secondario, solo le banche più grandi disponevano degli ingenti fondi necessari per fornire i fondi per la durata del prestito, in genere da 15 a 30 anni. Per questo motivo, i potenziali acquirenti di case hanno avuto più difficoltà a trovare i finanziatori. Poiché vi era una minore concorrenza tra i prestatori di mutui, erano in grado di applicare tassi di interesse più elevati. Il Charter Act del 1968 ha risolto questo problema creando Fannie Mae e Freddie Mac due anni dopo. Queste aziende sponsorizzate dal governo sono state in grado di acquistare mutui bancari e rivenderli ad altri investitori. Invece di rivendere individualmente i prestiti, sono stati raggruppati in titoli garantiti da ipoteca, il che significa che il loro valore è garantito o garantito dal valore del pacchetto di mutui.
Concorrenza e rischio
La concorrenza e il rischio fanno sempre parte del gioco quando gli investitori privati introducono prestiti ipotecari sul mercato secondario dei mutui perché gli investitori privati iniziano a determinare tassi e commissioni sui mutui. Ciò significa che se hai un punteggio di credito basso e cerchi un prestito, puoi essere percepito come rischioso, in modo che possano addebitare tariffe e commissioni più elevate.
Dopo la crisi dei mutui subprime, i singoli investitori sono diventati riluttanti a rischiare il proprio capitale su titoli garantiti da ipoteca con tassi bassi. Il governo federale ha quindi dovuto intervenire per colmare il vuoto nel mercato dei mutui secondari. Ciò ha impedito ai tassi di salire alle stelle in un luogo dove quasi nessuno poteva permettersi di possedere una casa.