Agevolazioni fiscali per i proprietari di seconde case

Se stai pensando di acquistare una seconda casa da utilizzare per le vacanze, i redditi da locazione o un'eventuale residenza di riposo, è logico approfittare di tutte le agevolazioni fiscali disponibili su quella proprietà. Il costo della proprietà di un'altra casa può essere notevolmente ridotto mediante detrazioni fiscali sugli interessi sui mutui, tasse sulla proprietà e altre spese.

Le modifiche fiscali derivanti dal Tax Cuts and Jobs Act (TCJA), in vigore fino al 2025, influiscono sulla quantità di denaro che potresti essere in grado di risparmiare. A partire dalle case acquistate dal 16 dicembre 2017, ad esempio, i proprietari di case possono detrarre gli interessi solo fino a $ 750.000 di prestiti immobiliari qualificati, in calo da $ 1 milione prima che il TCJA passasse. (Inoltre, se hai un'ipoteca sulla tua residenza principale, questo numero sarà probabilmente ridotto. Vedi sotto per maggiori informazioni e verifica con il tuo commercialista o un altro consulente fiscale se questo è applicabile a te.

Inoltre, gli interessi sui prestiti azionari domestici possono ora essere detratti solo se il denaro è stato utilizzato per ristrutturazioni dell'immobile sul quale è stato assunto il prestito.

Tuttavia, anche con questi cambiamenti, ci sono utili agevolazioni fiscali che possono aiutare a rendere più conveniente il possesso di una seconda casa. Ecco una rapida carrellata.

Agevolazioni fiscali per i proprietari di seconde case

Detrazione degli interessi ipotecari

Si applicano regole fiscali diverse a seconda che la tua seconda casa sia per uso personale o se prevedi di affittarla. Con i noleggi, entra in gioco anche la proporzione dell'anno in cui si affitta la proprietà e la si vive da soli.

Case per uso personale

La detrazione degli interessi sui mutui è stata a lungo elogiata come un modo per rendere la proprietà della casa più economica. Se usi una seconda proprietà esclusivamente come residenza personale e non la affitti mai, hai diritto a detrarre gli interessi ipotecari come faresti sulla tua casa principale. Per beneficiare della detrazione, il mutuo deve essere un debito garantito su una casa qualificata di tua proprietà e devi presentare il modulo IRS 1040 e dettagliare le tue detrazioni.

I filer single e i coniugi coniugati possono richiedere congiuntamente una detrazione dettagliata per il 100% degli interessi che pagano sulla loro ipoteca, fino a un limite. Tali limiti variano a seconda dell'origine del mutuo. Per gli anni fiscali dal 2018 al 2025, il limite minimo è fino a $ 750.000 di debito garantiti dalla tua prima e seconda casa - o $ 375.000 se sei sposato e stai archiviando separatamente. Tuttavia, se il tuo mutuo esisteva prima del 16 dicembre 2017, continuerai a ricevere lo stesso, più generoso trattamento fiscale delle vecchie regole, con gli interessi sui mutui e altri prestiti deducibili fino a $ 1 milione in debito.

Case che vengono affittate

Le regole fiscali sono un po 'più complicate se si affitta la proprietà per tutto l'anno. Si applicano regole diverse a seconda della proporzione di tempo in cui la casa verrà affittata, piuttosto che utilizzata personalmente. L'utilizzo della proprietà rientra in una delle tre categorie:

Si affitta la proprietà per 14 giorni o meno. Puoi affittare la tua seconda casa ad altre parti per un massimo di due settimane (14 notti) entro un anno senza dover comunicare il reddito risultante all'IRS. La casa è ancora considerata una residenza personale e puoi detrarre gli interessi sui mutui e le tasse sulla proprietà secondo le regole standard della seconda casa.

Questo vale indipendentemente dalla tariffa di noleggio; anche i guadagni da una casa che affitta per $ 10.000 a notte, per esempio, non devono essere segnalati all'IRS, a condizione che la proprietà sia stata affittata per non più di 14 giorni durante l'anno.

Affittate la proprietà per più di 14 giorni, ma rimanete abbastanza raramente. I requisiti specifici qui sono che tu usi la casa da solo per meno di 14 giorni all'anno o il 10% del numero di giorni in cui la casa è stata affittata. Se ciò si verifica, e la casa viene affittata per più di 14 giorni all'anno, la tua casa viene considerata una proprietà in affitto e devi comunicare i suoi redditi da affitto all'IRS.
È possibile detrarre le spese di affitto, compresi gli interessi sui mutui, le tasse sulla proprietà, i premi assicurativi, le commissioni pagate ai gestori della proprietà, le bollette e il 50% di qualsiasi ammortamento sulla proprietà. Tuttavia, è necessario allocare questi costi tra le proporzioni di tempo in cui la proprietà è stata in uso personale e in affitto durante l'anno.

Vale la pena notare che i giorni di riparazione non contano come uso personale, quindi puoi trascorrere più di 14 giorni presso la struttura a condizione che tu stia facendo la manutenzione per il tempo aggiuntivo. Pianifica di documentare le tue attività di manutenzione conservando le ricevute per dimostrare che in quei giorni non stavi solo andando in vacanza.

Si utilizza la proprietà per più di 14 giorni e la si affitta raramente.
Per essere precisi, questo scenario si applica se si utilizza la proprietà da soli per almeno due settimane all'anno o il 10% dei giorni totali in cui la casa è stata affittata. In tal caso, la seconda casa è considerata una residenza personale.
È possibile accettare gli interessi sui mutui e le detrazioni fiscali sugli immobili, ma non è possibile richiedere perdite di affitto. Se un membro della tua famiglia utilizza la proprietà (inclusi coniuge, fratelli, genitori, nonni, figli e nipoti), quei giorni contano come giorni personali a meno che tu non stia riscuotendo un giusto prezzo di affitto durante i soggiorni in famiglia.

Per assistenza nel calcolo della detrazione dell'imposta sui mutui, utilizzare un foglio di lavoro online, come questo da Bankrate, per determinare la quantità di denaro che è possibile risparmiare.

Detrazione degli interessi sul capitale proprio

Oltre alla detrazione degli interessi sui mutui, potresti essere in grado di cancellare gli interessi su un prestito di equità domestica. Tuttavia, le regole per tali detrazioni sono cambiate a partire dall'anno fiscale 2018.

In precedenza, si poteva prendere la detrazione anche se si fosse utilizzato il prestito di equità domestica per pagare il debito della carta di credito, prendere una vacanza o acquistare una seconda casa. Secondo l'IRS, ora è possibile detrarre gli interessi da pagare sul debito di equità domestica solo se si utilizza il denaro "per acquistare, costruire o migliorare sostanzialmente la casa del contribuente che assicura il prestito". Per qualificarsi, il prestito deve essere garantito da la tua casa principale o seconda, e non può superare il costo della casa.

Tali disposizioni significano che per richiedere una detrazione degli interessi per l'acquisto di una seconda casa, è necessario sottoscrivere un mutuo; se hai stipulato un prestito di equità domestica contro la tua casa principale per effettuare l'acquisto, non puoi detrarre l'interesse pagato su tale prestito.

A partire dall'anno fiscale 2018, è possibile detrarre interessi su $ 750.000 in prestiti immobiliari, compresi i mutui. Tuttavia, tieni presente che questa cifra rappresenta il totale combinato di tutti i prestiti utilizzati per acquistare, costruire o migliorare le tue case primarie e secondarie. Se hai già $ 750.000 o più di debito ipotecario su tali residenze, ad esempio, non puoi richiedere una detrazione per qualsiasi interesse di capitale di casa.

Detrazione dell'imposta sulla proprietà

Puoi detrarre le tasse di proprietà sulla tua seconda casa e, per quella materia, tutte le proprietà che possiedi. Tuttavia, anche qui, l'anno fiscale 2018 ha apportato modifiche che incidono su tali detrazioni.

Non è più possibile detrarre l'intero importo delle imposte sulla proprietà pagate sugli immobili di proprietà. Ora, il totale di tutte le tasse statali e locali che possono beneficiare di una detrazione, comprese le tasse sulla proprietà e sul reddito, è limitato a $ 10.000 per dichiarazione dei redditi, o $ 5.000 se si è sposati e archiviati separatamente. Molte persone che acquistano una seconda casa potrebbero già superare questo limite con la loro prima casa e quindi potrebbero non beneficiare di ulteriori risparmi fiscali per la loro seconda casa.

Vendere la tua seconda casa

Le leggi fiscali ti consentono di ottenere fino a $ 500.000 di profitto (se sei sposato e intendi presentare una dichiarazione; $ 250.000, se sei single) esentasse dalla vendita della tua residenza principale. Questa esclusione di vendita della casa principale non si applica se vendi la tua seconda casa; tale vendita può lasciare in sospeso l'imposta sulle plusvalenze sull'intero profitto.

Alcune mosse possono, tuttavia, consentire di evitare almeno una parte delle plusvalenze per la vendita di una seconda casa. Il primo è rendere la proprietà aggiuntiva la tua residenza principale per almeno due anni prima di venderla. Ciò può consentire all'utente di beneficiare della agevolazione fiscale, a condizione di soddisfare i requisiti di residenza primaria a fini fiscali nel proprio stato. (Potrebbe anche essere necessario considerare le implicazioni fiscali per qualsiasi reddito locativo che potresti ricevere sulla tua residenza principale mentre vivi principalmente nella seconda casa.)

Se la tua seconda casa viene per lo più affittata o detenuta come investimento, potresti anche considerare di scambiarla con un'altra proprietà comparabile. Uno scambio 1031, noto anche come uno scambio di tipo simile o uno scambio differito fiscale, consente di negoziare un affitto o una proprietà di investimento con un altro affitto o proprietà di investimento di valore uguale o superiore, su una base di imposta differita. Il vantaggio è che potresti essere in grado di evitare di pagare l'imposta sulle plusvalenze sullo scambio.

Per beneficiare di tale mossa, la proprietà che stai scambiando deve essere considerata una proprietà in affitto, non una residenza personale, il che significa che devi affittare la proprietà per almeno 15 giorni e usarla per meno di 14 giorni o il 10% di i giorni in cui la casa è stata affittata ogni anno.

La linea di fondo

Se è economicamente fattibile, possedere una seconda casa può essere un ottimo investimento a fini di vacanza o affitto e potrebbe anche fornire una casa principale adatta durante la pensione. Ma poiché possedere una casa comporta un onere finanziario significativo, dall'ipoteca e dalle tasse alla manutenzione e alle riparazioni, è nel tuo interesse conoscere le implicazioni fiscali per la proprietà della seconda casa. Poiché le leggi fiscali sono complicate e cambiano periodicamente, è consigliabile consultare uno specialista fiscale qualificato in grado di spiegare le implicazioni fiscali e le leggi pertinenti e aiutarti a determinare la strategia di proprietà più favorevole per la tua situazione.