Casa per le vacanze o investimenti che producono reddito?

Il sogno americano di acquistare una casa ha subito un bel po 'di cambiamenti negli ultimi 50 anni, espandendosi alla seconda casa o in vacanza. Ma questi cottage sul lago, le cabine in montagna e le capanne sulla spiaggia spesso rimangono vuoti per il 90% dell'anno mentre i loro proprietari sono in tempo per le ferie per la prossima vacanza - e pagano il conto per il mutuo e le tasse sulla proprietà.

Esiste, ovviamente, un'alternativa a lasciare che la tua casa vacanza raccolga polvere quando non puoi essere lì: affittala ad altre persone che desiderano godersi un po 'di tempo lontano dal lavoro. Mentre il noleggio può essere redditizio, dovrai considerare le implicazioni fiscali.

Key Takeaways

• L'IRS considera una seconda casa un investimento immobiliare se trascorri meno di due settimane in esso e cerchi di affittarlo per il resto del tempo.
• Le perdite di noleggio possono essere cancellate solo dal reddito derivante da altri affitti, da una società privata che non gestisci o da una S-corporation.
• Il periodo di tempo in cui hai posseduto una casa per le vacanze influisce sulle plusvalenze da te pagate.
• Se possiedi una seconda casa allo scopo di affittarla e hai un AGI inferiore a $ 150.000, inizia a gestirlo attivamente.

Offrendo una seconda casa

L'acquisto e il mantenimento di una residenza secondaria è un'enorme decisione finanziaria. Una seconda casa ha tutti i costi della tua prima casa e spesso di più, ma senza le facili cancellazioni dall'IRS.

Se stai pensando di acquistare una seconda casa, uno dei primi passi è decidere se finanziare l'acquisto con un mutuo o se pagherai in contanti. Per aiutarvi a decidere, utilizzare un calcolatore di ipoteca per ricercare i tassi di interesse dai finanziatori nell'area in cui si trova la proprietà per le vacanze. Quindi, una volta raccolte le stime del costo totale dei pagamenti mensili del mutuo, consulta i tuoi dati finanziari per vedere se ha più senso sottoscrivere un mutuo o pagare in contanti.

Se hai intenzione di ottenere una casa per le vacanze ma non hai il capitale per un acquisto tutto in contanti, tieni presente che l'IRS ha chiuso la scappatoia in cui potresti utilizzare una seconda ipoteca per acquistare un investimento separato mentre deduci ancora il tuo pagamenti come interessi ipotecari personali. Se hai intenzione di prendere in prestito una seconda casa, dovrai stipulare un altro mutuo che consenta interessi deducibili dalle tasse.

7, 4 milioni

Il numero di case negli Stati Uniti, pari al 5, 6% del totale degli alloggi, che si qualificano per la seconda detrazione fiscale sui mutui, secondo la National Association of Home Builders e il Census Bureau.

L'IRS sugli investimenti in case per le vacanze

Se possiedi una casa e la affitto per meno di 15 giorni, non devi dichiarare le entrate. Tuttavia, l'IRS considera una seconda casa un investimento immobiliare se trascorri meno di due settimane e poi cerchi di affittarlo per il resto del tempo. È importante ricordare che la domanda per la tua cabina nei boschi potrebbe arrivare solo nelle ore di punta - lo stesso periodo in cui probabilmente vorrai utilizzare la proprietà da solo.

Le seconde case sembrano essere un punto grigio per l'IRS. Tutte le perdite di noleggio sono "perdite passive" o "perdite per hobby". Questi possono essere cancellati solo dal reddito derivante da altre attività passive come altri affitti, da una partnership privata che non aiuti a gestire o da una S-corporation. Le perdite passive che non è possibile utilizzare vengono portate avanti fino alla vendita della casa per le vacanze. Quando vendi la proprietà, puoi utilizzare le perdite passate per compensare eventuali guadagni. Se dopo la vendita sono presenti ulteriori svalutazioni per perdite passive, è possibile richiederle a fronte di entrate regolari.

In base alle ultime indicazioni dell'IRS per l'anno fiscale 2019, è possibile detrarre fino a $ 25.000 all'anno se:

• Il tuo reddito lordo rettificato è inferiore a $ 100.000
• Partecipi attivamente alla gestione della proprietà

Questa agevolazione fiscale svanisce a $ 150.000 di reddito lordo corretto (AGI) anche se la maggior parte delle persone che possono permettersi di acquistare una seconda casa avrà un AGI molto al di sopra di questi numeri. Se la tua AGI è compresa tra $ 100.000 e $ 150.000 puoi beneficiare della metà della detrazione. La partecipazione attiva è la sfida più grande. Puoi utilizzare la detrazione annuale se tu o il tuo coniuge desiderate diventare un professionista immobiliare qualificato e gestire attivamente l'immobile registrando le perdite passive. Tieni presente, tuttavia, è improbabile che l'IRS ritenga di avere un lavoro a tempo pieno e un chiaro di luna come gestore della proprietà. Avrai bisogno di un diario dettagliato sul perché, quando, dove e cosa stai facendo come gestore della proprietà al fine di dimostrare il tuo caso e prendere la detrazione.

La maggior parte delle persone che possiedono una seconda casa sarebbero meglio servite classificandole come proprietà a uso misto ai fini fiscali e affittandole solo per le 14 notti esentasse in un determinato anno.

Vendere una casa per le vacanze

Le proprietà nelle zone di vacanza popolari di solito tendono a vedere un apprezzamento superiore alla media, quindi a volte potresti voler incassare e vendere. Il periodo di tempo in cui hai posseduto una casa per le vacanze influisce sull'imposta sulle plusvalenze. Se vendi prima che sia trascorso un anno, sarai soggetto al tasso di plusvalenze a breve termine. Se vendi dopo un anno, la tua imposta federale verrà calcolata al tasso di plusvalenze a lungo termine.

Puoi, tuttavia, fare un po 'di schivata se sei disposto a trasferirti completamente. Se vendi la tua residenza principale con la detrazione esente da imposte di $ 250.000 a persona e ti trasferisci nella casa di vacanza e la dichiari la tua nuova residenza principale, potrai utilizzare nuovamente l'esenzione di $ 250.000 ($ 500.000 per le coppie), a condizione che tu viva a l'ex casa di vacanza per due anni. Sfortunatamente, questa strategia è spesso pratica solo per i lavoratori autonomi o in pensione. Esistono anche altre restrizioni sull'utilizzo dell'esclusione delle plusvalenze per le case di vacanza che sono state convertite in residenza principale.

Quasi il 60% degli americani ha una qualche forma di assicurazione sulla vita secondo gli ultimi dati del 2018.

Se decidi di voler diventare un padrone di casa di seconda casa e hai un AGI inferiore a $ 150.000, il miglior modo di agire potrebbe essere quello di essere attivamente coinvolto nella gestione della tua proprietà.

Suggerimenti per il secondo proprietario di abitazione

Se possiedi una seconda casa allo scopo di affittarla e hai un'AGI inferiore a $ 150.000, entra e inizia a gestirla attivamente. Ciò significa che non sarà possibile utilizzare un agente per trovare gli inquilini. Organizzerai le riparazioni personalmente, ma ti darà perdite passive da cancellare.

Se la gestione attiva non ti attira o l'AGI è troppo elevato, trascorri più tempo in cabina e trasformalo in una proprietà a uso misto anziché in una proprietà di investimento. Ciò significa che le tasse cambiano con il cambio di designazione - principalmente che non è possibile utilizzare perdite passive. Ma sarai in grado di richiedere una percentuale degli interessi sui mutui e delle tasse sulla proprietà come detrazioni dall'imposta sul reddito.