Che $ 200.000 compreranno nel mercato immobiliare di Atlanta

Il prezzo medio di listino ad Atlanta è ora di $ 184.900, in crescita del 12, 1% rispetto all'anno precedente, secondo il National Trend Trend Report di febbraio 2014, pubblicato da Realtor.com. Ciò pone Atlanta leggermente al di sotto del prezzo di listino mediano nazionale di $ 199.000. Dove Atlanta brilla, tuttavia, è nell'inventario: si trova vicino alla cima delle 146 regioni del rapporto in termini di numero totale di elenchi. Le proprietà immobiliari attualmente quotate in vendita su Realtor.com variano da meno di $ 10.000 per immobili in difficoltà a $ 15, 9 milioni per una lussuosa proprietà nella lussuosa Buckhead, la "Beverly Hills of the South". Ecco cosa puoi acquistare per $ 200.000. (Per ulteriori informazioni sull'acquisto di una casa, consultare: Una guida per l'acquisto di una casa negli Stati Uniti)

Panoramica di mercato

I prezzi delle case ad Atlanta hanno raggiunto il picco a metà del 2007, per poi scendere per diversi anni, toccando il fondo all'inizio del 2012. Da allora, i prezzi si sono lentamente ripresi. Il più recente Beige Book, il rapporto economico completo pubblicato otto volte l'anno dalla Federal Reserve, indica diversi fattori favorevoli nel mercato immobiliare di Atlanta: aumento delle vendite di case, aumento della domanda di mutui residenziali, aumento delle nuove costruzioni di case, forte costruzione plurifamigliare e calo del rifinanziamento dei mutui.

Cosa compreranno $ 200.000

Con prezzi ancora inferiori ai massimi del 2007, gli acquirenti possono trovare un buon affare in molti quartieri della città e dei sobborghi circostanti. "L'area metropolitana di Atlanta è ampia e diversificata e ciò che può costare $ 200.000 può variare", afferma Maura Neill di Maura Neill & Associates, RE / MAX Around Atlanta. "A partire da lunedì 24 marzo 2014, una ricerca di $ 200.000 case nel MLS ci dà 95 risultati distaccati (unifamiliari) e sette risultati annessi (condominio, residenza cittadina, plurifamiliare)."

"Nelle case unifamiliari, si prevede che le proprietà siano tra i 1.500 e i 2.000 piedi quadrati", afferma Neill. Pagare $ 200.000 offre agli acquirenti un'ampia varietà di scelte, riferisce. "Una sbirciatina in alcuni di questi elenchi ha trovato un cottage ristrutturato degli anni '40 con tre camere da letto, due bagni (1.900 piedi quadrati) nell'East Lake e un ranch di mattoni degli anni '60 con tre camere da letto, due bagni - nel seminterrato (1.800 piedi quadrati) in East Cobb (Marietta) che necessitava di un piccolo aggiornamento: lo stesso prezzo avrebbe acquistato anche un ranch in mattoni di tre camere da letto, due bagni, anni 90 (1.600 piedi quadrati) in un quartiere lacustre di Duluth o un più grande tre camere da letto, due bagni A due piani in stile Charleston con doppi portici anteriori (1.800 piedi quadrati) in Grant Park / Peoplestown. " Molte delle proprietà a questo prezzo presentano pavimenti in legno, cabine armadio, cortili recintati e caminetti. Alcuni offrono garage o posti auto coperti e aggiornamenti sulla cucina, come elettrodomestici in acciaio inossidabile e ripiani in granito. Inoltre, molte case sono raggiungibili a piedi sia dai mezzi pubblici che dalle scuole della zona.

Gli acquirenti interessati alle case annesse troveranno che "da 1.100 a 1.400 piedi quadrati e due o tre camere da letto sono la norma", afferma Neill, citando una casa a schiera con due camere da letto e due bagni (1.300 piedi quadrati) in vendita sul Westside di Atlanta. Spesso incluso: pavimento in legno; aggiornamenti della cucina, inclusi ripiani in granito e alzatine in piastrelle di vetro; cabine armadio; posti auto assegnati e servizi di comunità, come piscine, servizio lavanderia e spazi verdi.

"Il mercato di Atlanta è ancora notevolmente abbordabile", afferma Neill, che sottolinea che poco più di 20.000 case sono in vendita nell'area metropolitana di Atlanta (esclusi gli elenchi in vendita da parte del proprietario). Sebbene le 104 case offerte esattamente a $ 200.000 siano solo la metà dell'1% dell'inventario, "ci sono una miriade di scelte per gli acquirenti nei punti di prezzo circostanti e davvero qualcosa per tutti nel diverso mercato di Atlanta", aggiunge.

Ottieni il massimo dalla casa per i tuoi soldi

Dopo la crisi finanziaria del 2008, il mercato di Atlanta - insieme a innumerevoli altri a livello nazionale - è stato inondato di pignoramenti. "I pignoramenti e le vendite allo scoperto erano la risposta per ottenere più casa per i tuoi soldi nell'area metropolitana di Atlanta", afferma Neill. Le dichiarazioni di preclusione per Atlanta, tuttavia, sono diminuite in modo significativo nell'ultimo anno, con una diminuzione delle aste del 33, 3% e un calo del 26, 4% delle proprietà di proprietà bancaria, secondo RealtyTrac.com, una società di informazioni immobiliari online e un mercato di proprietà precluse nel Stati Uniti. Attualmente, Metro Atlanta si colloca vicino alla media nazionale, con una su ogni 1.162 case in preclusione (rispetto a circa una su 1.170 case in tutta la nazione).

Ecco come ottenere oggi il massimo della casa per i tuoi soldi: "Acquista in un'area in cui ti senti a casa e non temere un piccolo aggiornamento cosmetico - non solo facendo pittura e illuminazione, ma anche sostituendo pavimenti e infissi (come i rubinetti), pomelli delle porte, ecc.), rimozione di carta da parati e impostazione del budget per i nuovi apparecchi. " Ovviamente, è importante prevedere un budget per eventuali spese anticipate, tenendo conto di ciò che può aspettare (i pomelli della porta, per esempio) e ciò che l'acquirente vorrebbe fare subito (ad esempio, sostituendo il tappeto shag e tirando giù lo sfondo obsoleto ). Acquistare al massimo della propria fascia di prezzo rende difficile affrontare i progetti di aggiornamento, quindi è sempre una buona idea assicurarsi che ci sia spazio nel budget per gli aggiornamenti che l'acquirente considera essenziali.

Gli acquirenti che possono visualizzare il potenziale di una casa e sono disposti a svolgere alcuni lavori possono finire con più casa per i loro soldi, anche dopo che gli aggiornamenti sono stati pagati. "Gli acquirenti veramente esperti - o gli acquirenti con un agente immobiliare di cui si possono fidare - possono vedere i difetti cosmetici del passato e gli apparecchi datati alle" ossa "della casa: la pianta del pavimento, le dimensioni della stanza, il potenziale. Questo ti farà guadagnare di più i soldi ", dice Neill.

Acquista o noleggia?

In tutta la nazione, il divario tra i costi di affitto e acquisto si è ridotto, in parte a causa dell'aumento dei tassi di interesse e dei prezzi delle case. Il rapporto Rent vs. Buy di Trulia, pubblicato dall'aggregatore immobiliare online Trulia.com, ha mostrato che un anno fa era più economico del 44% acquistare una casa che affittare una casa; oggi il dato è sceso al 38%. Il rapporto confronta i costi per un periodo di sette anni, utilizzando cinque calcoli:

1. Il prezzo medio di affitto e vendita per un insieme identico di proprietà;
2. I costi mensili iniziali iniziali di proprietà (ipotizzando una riduzione del 20% e un'ipoteca a tasso fisso di 30 anni con un interesse del 3, 5%, nonché spese annuali di manutenzione, assicurazione, servizi pubblici e imposte sulla proprietà) e l'affitto (affitto mensile più assicurazione del locatario) ;
3. I futuri costi mensili totali di proprietà e affitto;
4. Costi e proventi una tantum (per il possesso, questo include costi di chiusura e imposta sulle plusvalenze del 15% per guadagni superiori all'esclusione annuale di $ 500.000; per l'affitto, questo include un deposito cauzionale di un mese); e
5. Il valore attuale netto (VAN) per tenere conto del costo opportunità del denaro (confronta i flussi di cassa nel tempo).

La decisione di acquistare o affittare dipende da una serie di fattori, tra cui per quanto tempo hai intenzione di vivere in casa, il tuo tasso ipotecario e la fascia fiscale. Ad esempio, se garantisci un prestito a tasso fisso del 30% del 4%; sono nella fascia fiscale del 15% e hanno in programma di vivere in una casa per sette anni, potrebbe essere più economico del 28% rispetto all'affitto ad Atlanta, secondo il calcolatore Rent o Buy su Trulia.com. Se prevedi di rimanere sul posto solo per due anni, tuttavia, il noleggio sarà più economico del 20% rispetto all'acquisto, tutti gli altri fattori rimarranno invariati.

La linea di fondo

Gli acquirenti di case Atlanta possono trovare un inventario adeguato al prezzo di $ 200.000 e significativamente più proprietà se espandono la loro ricerca leggermente al di sopra e al di sotto di tale cifra. Le case in questa fascia di prezzo tendono ad essere ben tenute e aggiornate nella gamma da 1.500 a 2.000 piedi quadrati per case unifamiliari e nella gamma da 1.100 a 1.400 piedi quadrati per case adiacenti, tra cui condomini e case a schiera. Gli acquirenti disposti a guardare oltre i difetti estetici di una casa possono finire per ottenere più casa per i loro soldi.