Pre-chiusura
Pre-preclusione si riferisce alla situazione giuridica in cui si trova una proprietà durante le prime fasi del recupero. Il raggiungimento dello stato di preclusione inizia quando il prestatore presenta un avviso predefinito sulla proprietà, che informa il proprietario della proprietà che il creditore perseguirà un'azione legale verso la preclusione se il debito non viene pagato.
A questo punto, il proprietario può estinguere il debito in essere, può invertire lo stato di default compensando i pagamenti in ritardo in modo che la casa non sia più in pre-preclusione, o può vendere la proprietà prima che vada in pignoramento.
01:25Le insidie dell'acquisto di una casa preclusa
Come funziona la preclusione
Quando un acquirente di case prende un prestito per acquistare una proprietà, firma un contratto con l'istituto di credito per rimborsare il prestito in rate mensili. Queste rate mensili coprono una parte del capitale e i pagamenti di interessi sul mutuo. Si dice che sia inadempiente se non riesce a effettuare pagamenti per almeno tre mesi. La preclusione non può iniziare fino a quando non è delinquente almeno tre mesi.
Riceverà un avviso di inadempienza, che sarà anche una questione di dominio pubblico. Questa azione avvia il processo di preclusione.
Il periodo di preclusione può durare da tre a 10 mesi. Un'asta pubblica o una vendita di fiduciari è organizzata alla fine di questo periodo.
considerazioni speciali
Una casa di preclusione che va in vendita viene generalmente definita vendita allo scoperto. La vendita può essere una transazione privata tra il proprietario della casa e l'acquirente, ma l'offerta dell'acquirente deve essere approvata dalla banca prima che la vendita possa essere finalizzata. Il prezzo di acquisto potrebbe essere inferiore al saldo del prestito in essere, motivo per cui si dice che la vendita sia "corta". Tuttavia, non tutte le vendite allo scoperto sono pre-pignoramenti. I proprietari di case a volte scelgono di vendere le loro proprietà con ogni mezzo possibile prima che i loro valori predefiniti raggiungano questo stadio.
Una casa pre-preclusa può essere ispezionata dall'acquirente prima di fare un'offerta sulla casa. L'acquirente potrebbe essere un investitore che desidera acquistare la proprietà a un prezzo inferiore al suo valore di mercato completo, per poi venderlo a un prezzo più elevato per un profitto.
Se il proprietario della casa elenca la proprietà in vendita tramite un agente immobiliare, i potenziali acquirenti contatteranno l'agente di quotazione. La banca che concede il prestito deve approvare qualsiasi vendita allo scoperto e assumerà uno o più broker immobiliari per preparare un Broker Price Opinion (BPO), un valore di mercato stimato basato su un'analisi di case simili che hanno recentemente venduto sul mercato locale. Il valore di mercato stimato aiuta la banca a decidere se il prezzo di vendita proposto è accettabile.
I proprietari di case che si trovano di fronte al pignoramento possono contattare il programma federale Making Home Affordable al 888-995-HOPE (888-955-4673) per assistenza nel mantenere le loro case o trasferirsi in una nuova casa se ciò non è possibile.
- La preclusione inizia quando il prestatore presenta un avviso di default sulla proprietà perché il proprietario della casa è insolvente di almeno tre mesi con i pagamenti del mutuo.
- Un proprietario di abitazione potrebbe avere la possibilità di vendere la sua casa di preclusione come una vendita allo scoperto dopo l'approvazione del prestatore.
- Se il proprietario della casa non copre i pagamenti scaduti e non vende la casa durante il periodo di preclusione, il prestatore alla fine venderà la proprietà, in genere all'asta.
Vantaggi e svantaggi della preclusione
Una casa che viene venduta durante la fase di preclusione può essere vantaggiosa per tutte e tre le parti coinvolte. Il proprietario della casa è in grado di vendere la proprietà evitando i danni che una preclusione avrebbe sulla sua storia creditizia. L'acquirente potrebbe essere in grado di impadronirsi della proprietà per un valore di mercato inferiore. L'istituto di credito è in grado di trasferire efficacemente il mutuo all'acquirente ed evitare il costo di una preclusione.
Ma gli acquirenti di case pre-precluse dovrebbero essere consapevoli di eventuali privilegi di proprietà o tasse non pagate su queste case perché queste possono potenzialmente diventare le loro responsabilità dopo aver acquistato le proprietà. L'acquirente dovrebbe anche tenere conto dei costi delle riparazioni e delle ristrutturazioni se la casa pre-preclusa si trova in uno stato sfavorevole o potrebbe rischiare di finire con spese che superano il suo budget.
Se il proprietario della casa non copre i pagamenti dovuti e non vende la casa durante il periodo di preclusione, il prestatore alla fine venderà la proprietà, in genere all'asta. La banca possiede la proprietà a questo punto ed è più probabile che provi a vendere la proprietà a un prezzo ancora più basso piuttosto che mantenere le sue spese correnti, come tasse e assicurazioni.