Ipoteca di 30 o 15 anni: qual è la differenza?

Una varietà sconcertante di mutui può essere disponibile, ma per la maggior parte degli acquirenti di case, in pratica, ce n'è solo una. L'ipoteca a tasso fisso di 30 anni è praticamente un archetipo americano, la torta di mele di strumenti finanziari. È il percorso che generazioni di americani hanno intrapreso per la prima volta proprietà della casa.

Secondo Freddie Mac nel 2017, il 90 percento degli acquirenti di case ha scelto il mutuo a tasso fisso di 30 anni. Ma molti di quegli acquirenti avrebbero potuto essere meglio serviti se avessero optato invece per un mutuo a tasso fisso di 15 anni.

I prestiti sono strutturalmente simili: la differenza principale è il termine. Un prestito a breve termine significa un pagamento mensile più elevato, il che rende il mutuo a 15 anni meno conveniente. Ma il termine più breve rende il prestito più economico su più fronti. In effetti, per tutta la durata di un prestito, un'ipoteca di 30 anni finirà per costare più del doppio dell'opzione di 15 anni.

In che modo la durata del mutuo influisce sul costo

Un'ipoteca è semplicemente un particolare tipo di prestito a termine, garantito da proprietà immobiliari. Per un prestito a termine, il mutuatario paga gli interessi calcolati su base annua a fronte del saldo residuo del prestito. Sia il tasso di interesse che il pagamento mensile sono fissi.

Poiché il pagamento mensile è fisso, la parte destinata a pagare gli interessi e la parte destinata a pagare il capitale cambiano nel tempo. All'inizio, poiché il saldo del prestito è così elevato, la maggior parte del pagamento è costituita da interessi. Ma man mano che il saldo si riduce, la quota di interesse del pagamento diminuisce e la quota che va al capitale aumenta.

Ipoteca di 30 anni

In un prestito di 30 anni, ovviamente, tale equilibrio si riduce molto più lentamente - in effetti, il mutuatario sta noleggiando la stessa quantità di denaro per più del doppio. (È più del doppio del tempo piuttosto che solo del doppio perché, per un mutuo di 30 anni, il saldo principale non diminuisce rapidamente come per un prestito di 15 anni.) Maggiore è il tasso di interesse, maggiore è il divario tra i due mutui. Quando il tasso di interesse è del 4 percento, ad esempio, il mutuatario effettivamente paga quasi 2, 2 volte più interesse per prendere in prestito lo stesso importo di capitale in 30 anni rispetto a un prestito di 15 anni.

Il vantaggio principale di un mutuo di 30 anni è il pagamento mensile relativamente basso. E anche se l'accessibilità economica non è un problema, ci sono altri vantaggi:

• Il pagamento più basso può consentire a un mutuatario di acquistare più casa di quella che potrebbe permettersi con un prestito di 15 anni poiché lo stesso pagamento mensile consentirebbe al mutuatario di stipulare un prestito più grande in 30 anni.
• Il pagamento più basso consente a un mutuatario di accumulare risparmi.
• Il pagamento più basso libera fondi per altri obiettivi.

Ipoteca di 15 anni

Poiché i prestiti a 15 anni sono meno rischiosi per le banche rispetto ai prestiti a 30 anni, e poiché costa alle banche meno fare prestiti a breve termine rispetto ai prestiti a più lungo termine, un'ipoteca a 30 anni viene generalmente con un tasso di interesse più elevato. I consumatori pagano di meno con un mutuo di 15 anni, ovunque da un quarto del percento a un percento (o punto) in meno, e nei decenni che possono davvero sommare.

Le agenzie sostenute dal governo che sostengono la maggior parte dei mutui, come Fannie Mae e Freddie Mac, impongono commissioni aggiuntive, chiamate adeguamenti dei prezzi a livello di prestito, che rendono i mutui a 30 anni più costosi. Queste commissioni si applicano in genere ai mutuatari con punteggi di credito inferiori, acconti più piccoli o entrambi. La Federal Housing Administration applica anche premi assicurativi ipotecari più elevati ai mutuatari di 30 anni.

"Alcuni degli aggiustamenti dei prezzi a livello di prestito che esistono su un periodo di 30 anni non esistono su un periodo di 15 anni", afferma James Morin, vicepresidente senior del prestito al dettaglio presso Norcom Mortgage ad Avon, CT. La maggior parte delle persone, secondo Morin, inserisce questi costi nel loro mutuo come parte di un tasso più elevato, piuttosto che pagarli completamente.

Immagina, quindi, un prestito di $ 300.000, disponibile al 4 percento per 30 anni o al 3, 25 percento per 15 anni. L'effetto combinato dell'ammortamento più rapido e del tasso di interesse più basso significa che prendere in prestito il denaro per soli 15 anni costerebbe $ 79.441, rispetto a $ 215.609 in 30 anni, o quasi due terzi in meno.

Certo, c'è un problema. Il prezzo per risparmiare così tanti soldi nel lungo periodo è un esborso mensile molto più elevato; il pagamento sull'ipotetico prestito di 15 anni è di $ 2.108, $ 676 (o circa il 38 percento) in più rispetto al pagamento mensile per il prestito di 30 anni ($ 1.432).

Se un investitore può permettersi il pagamento più elevato, è nel loro interesse optare per il prestito più breve, soprattutto se si stanno avvicinando alla pensione quando dipenderanno da un reddito fisso.

Per alcuni esperti, essere in grado di permettersi il pagamento più elevato include avere un fondo per la giornata di pioggia nascosto. Secondo Bob Walters, direttore operativo e presidente di Quicken Loans, i tuoi risparmi liquidi dovrebbero ammontare a un reddito di almeno un anno. Quello che piace ai pianificatori finanziari dell'ipoteca a 15 anni è che si tratta effettivamente di un "risparmio forzato" sotto forma di capitale proprio in un'attività che normalmente apprezza (anche se, come le azioni, le case aumentano e diminuiscono di valore).

Poiché i prestiti a 15 anni sono meno rischiosi per le banche rispetto ai prestiti a 30 anni, e poiché costa alle banche meno fare prestiti a breve termine rispetto ai prestiti a più lungo termine, un'ipoteca a 30 anni viene generalmente con un tasso di interesse più elevato.

Altri usi per i soldi

Ci sono alcuni casi in cui un mutuatario può avere un incentivo a investire quei soldi altrove, come ad esempio in un conto 529 per le tasse universitarie o in un piano 401 (k) differito dalle tasse, soprattutto se il datore di lavoro corrisponde ai contributi del mutuatario. E con tassi ipotecari così bassi, un investitore esperto e disciplinato potrebbe optare per il prestito di 30 anni e collocare la differenza tra i pagamenti di 15 e 30 anni in titoli a rendimento più elevato.

Utilizzando l'esempio precedente, se un pagamento mensile di prestito di 15 anni era di $ 2.108 e il pagamento mensile di prestito di 30 anni era di $ 1.432, un mutuatario potrebbe investire quella differenza di $ 676 altrove. Il calcolo del retro della busta indica quanto (o se) il rendimento dell'investimento esterno, meno l'imposta sulle plusvalenze dovuta, supera il tasso di interesse sull'ipoteca dopo aver contabilizzato la detrazione degli interessi sull'ipoteca. Per qualcuno nella fascia fiscale del 25 percento, la detrazione potrebbe ridurre il tasso d'interesse ipotecario effettivo, ad esempio dal 4 percento al 3 percento.

In linea di massima, il mutuatario viene in vantaggio se i rendimenti degli investimenti dopo le tasse sono superiori al costo del mutuo al netto della detrazione degli interessi.

Questa mossa, tuttavia, richiede una propensione al rischio, secondo Shashin Shah, un pianificatore finanziario certificato a Dallas, in Texas, perché il mutuatario dovrà investire in titoli volatili. "Attualmente non ci sono investimenti a reddito fisso che produrrebbero un rendimento sufficientemente elevato per far funzionare questo", afferma Shah. Richiede anche la disciplina di investire sistematicamente l'equivalente di quei differenziali mensili e il tempo di concentrarsi sugli investimenti, che, aggiunge, mancano alla maggior parte delle persone.

Un'opzione best-of-Both-Worlds

Evidentemente anche la maggior parte dei mutuatari manca - o almeno pensa di non avere - il mezzo per effettuare i pagamenti più elevati richiesti da un mutuo di 15 anni. Ma esiste una soluzione semplice per catturare gran parte dei risparmi del mutuo più breve: è sufficiente effettuare i pagamenti più grandi di un programma di 15 anni sul mutuo di 30 anni, supponendo che il mutuo non abbia penalità di pagamento anticipato.

Un mutuatario ha il diritto di indirizzare i pagamenti extra al capitale e, se i pagamenti sono coerenti, il mutuo sarà pagato in 15 anni. Se i tempi si riducono, il mutuatario può sempre ricorrere ai normali pagamenti inferiori del programma di 30 anni.

Key Takeaways

• Molti acquirenti potrebbero essere meglio serviti optando per un mutuo a tasso fisso di 15 anni rispetto a un mutuo di 30 anni.
• I consumatori pagano meno con un'ipoteca di 15 anni, ovunque da un quarto del percento a un intero percento (o punto) in meno.
• Per alcuni esperti, essere in grado di permettersi il pagamento più elevato di un mutuo di 15 anni include avere un fondo per i giorni di pioggia nascosto.