4 modi per valutare un immobile in affitto

Ci sono diverse domande che gli investitori devono porsi quando si tratta di investire i loro soldi guadagnati duramente. Quanto tornerà l'investimento? Quanto costa? Ma soprattutto, gli investitori dovrebbero preoccuparsi del suo valore. Ciò è particolarmente vero quando si considera l'acquisto di un investimento immobiliare.

Il reddito derivante da investimenti immobiliari è ai massimi storici. Gli affitti offrono una crescente fonte di entrate ed è un modo costante per fare soldi. Ma prima di entrare nel gioco di affitto immobiliare, come si fa a fare valutazioni?

Continua a leggere per scoprire alcuni dei modi più comuni per valutare la proprietà in affitto di alto livello.

Key Takeaways

• Determinare il costo e il rendimento di un investimento immobiliare è importante tanto quanto capire il suo valore.
• Gli investitori possono utilizzare l'approccio del confronto delle vendite, il modello di valutazione delle attività in conto capitale, l'approccio del reddito e l'approccio dei costi per determinare i valori degli immobili.
• Non esiste una soluzione unica per tutti, quindi potrebbe essere necessario applicare una combinazione di questi fattori.

4 modi per valutare un immobile in affitto

L'approccio al confronto delle vendite

L'approccio del confronto delle vendite (SCA) è una delle forme più riconoscibili di valutazione degli immobili residenziali. È il metodo più utilizzato dai periti e dagli agenti immobiliari quando valutano le proprietà. Questo approccio è semplicemente un confronto di case simili che hanno venduto o affittato localmente in un determinato periodo di tempo. La maggior parte degli investitori vorrà vedere un SCA in un arco di tempo significativo per raccogliere eventuali tendenze potenzialmente emergenti.

SCA si basa su attributi o caratteristiche per assegnare un valore di prezzo relativo. Questi valori possono essere basati su determinate caratteristiche come il numero di camere da letto e bagni, garage e / o passi carrai, piscine, ponti, caminetti, tutto ciò che rende unica una proprietà e si distingue. Il prezzo per piede quadrato è una metrica comune e di facile comprensione gli investitori possono utilizzare per determinare dove la loro proprietà dovrebbe essere valutato. In altre parole, se una casa a schiera di 2.000 piedi quadrati viene affittata per $ 1 / piede quadrato, gli investitori possono ragionevolmente aspettarsi un reddito in quel campo da gioco, a condizione che anche le case a schiera comparabili nell'area lo facciano.

Tieni presente che SCA è in qualche modo generico, ovvero ogni casa ha un'unicità che non è sempre quantificabile. Compratori e venditori hanno gusti e differenze unici. Lo SCA intende essere un'opinione di base o ragionevole, e non un perfetto predittore o strumento di valutazione per il settore immobiliare. È anche un metodo che dovrebbe essere usato per confrontare case relativamente simili. Quindi non funziona se hai intenzione di valutare la proprietà che ti interessa, ovvero 2.000 piedi quadrati con un garage, una piscina, sei camere da letto e cinque bagni completi con un'altra proprietà che ha la metà del numero di camere da letto, nessuna piscina ed è solo 1.200 piedi quadrati.

È inoltre importante che gli investitori utilizzino un perito certificato o un agente immobiliare quando richiedono un'analisi comparativa del mercato. Ciò mitiga il rischio di valutazioni fraudolente, che si sono diffuse durante la crisi immobiliare del 2007.

Il modello dei prezzi delle attività in conto capitale

Il modello di valutazione delle attività in conto capitale (CAPM) è uno strumento di valutazione più completo. Il CAPM introduce i concetti di rischio e costo opportunità applicati agli investimenti immobiliari. Questo modello esamina il potenziale ritorno sull'investimento (ROI) derivante dal reddito da locazione e lo confronta con altri investimenti che non presentano rischi, come i buoni del tesoro degli Stati Uniti o forme alternative di investimento nel settore immobiliare, come i fondi comuni di investimento immobiliare (REIT) .

In breve, se il rendimento atteso per un investimento privo di rischio o garantito supera il potenziale ROI derivante dal reddito locativo, semplicemente non ha senso finanziario assumersi il rischio di affittare un immobile. Per quanto riguarda il rischio, il CAPM considera i rischi inerenti l'affitto di beni immobili.

Ad esempio, tutte le proprietà in affitto non sono uguali. La posizione e l'età della proprietà sono considerazioni chiave. Affittare immobili più vecchi significa che i proprietari probabilmente dovranno sostenere spese di manutenzione più elevate. Una proprietà in affitto in un'area ad alto crimine richiederà probabilmente più precauzioni di sicurezza rispetto a un affitto in una gated community.

Questo modello suggerisce di tener conto di questi rischi prima di considerare il proprio investimento o quando si stabilisce una struttura di prezzi di noleggio. CAPM ti aiuta a determinare quale rendimento ti meriti per mettere a rischio i tuoi soldi.

L'approccio al reddito

L'approccio del reddito si concentra su ciò che il potenziale reddito per gli immobili in affitto produce rispetto all'investimento iniziale. L'approccio del reddito è utilizzato frequentemente per investimenti immobiliari commerciali.

L'approccio del reddito viene utilizzato frequentemente con investimenti immobiliari commerciali.

L'approccio del reddito si basa sulla determinazione del tasso di capitalizzazione annuale per un investimento. Questo tasso è il reddito annuo previsto dal moltiplicatore dell'affitto lordo diviso per il valore corrente della proprietà. Quindi, se un edificio per uffici costa $ 120.000 per l'acquisto e il reddito mensile previsto dagli affitti è di $ 1.200, il tasso di capitalizzazione annuale previsto è:

14.400 ($ 1.200 x 12 mesi): $ 120.000 = 0, 12 o 12%

Questo è un modello molto semplificato con poche ipotesi. Più che probabile, ci sono spese per interessi su un mutuo. Inoltre, i futuri redditi da locazione potrebbero essere più o meno preziosi tra cinque anni rispetto a oggi.

Molti investitori hanno familiarità con il valore attuale netto del denaro. Applicato al settore immobiliare, questo concetto è anche noto come flusso di cassa scontato. I dollari ricevuti in futuro sono soggetti al rischio inflazionistico e deflazionistico e sono presentati in termini scontati per tenerne conto.

Approccio moltiplicatore dell'affitto lordo

Questo approccio valorizza una proprietà in affitto in base all'importo dell'affitto che un investitore può incassare ogni anno. È un modo semplice e veloce per misurare se un immobile vale l'investimento. Questo, ovviamente, è prima di considerare eventuali tasse, assicurazioni, servizi pubblici e altre spese associate alla proprietà, quindi dovrebbe essere preso con un granello di sale.

Sebbene possa essere simile all'approccio del reddito, l'approccio del moltiplicatore dell'affitto lordo (GRM) non utilizza il reddito operativo netto come tasso massimo, ma l'affitto lordo. Il tasso di capitalizzazione del moltiplicatore degli affitti lordi è maggiore di uno, mentre il tasso di capitalizzazione per l'approccio del reddito è un valore percentuale. Al fine di ottenere un confronto mele-mele, dovresti guardare i GRM e il reddito locativo di altre proprietà simili a quello a cui sei interessato.

Diciamo che una proprietà commerciale venduta nel quartiere che stai cercando per $ 500.000, con un reddito annuo di $ 90.000. Per calcolare il suo GRM, dividiamo il prezzo di vendita per il reddito annuo da locazione: $ 500.000 ÷ $ 90.000 = 5, 56. Puoi confrontare questa cifra con quella che stai guardando, purché tu conosca il suo reddito da locazione annuale. Puoi scoprire il suo valore di mercato moltiplicando il GRM per il suo reddito annuale. Se è superiore a quello venduto di recente, ovvero per $ 500.000, potrebbe non valerne la pena, quindi considera di andare avanti.

L'approccio ai costi

L'approccio dei costi alla valutazione degli immobili afferma che gli immobili valgono solo ciò per cui possono essere ragionevolmente utilizzati. Si stima combinando il valore del terreno e il valore ammortizzato di eventuali miglioramenti.

I periti di questa scuola spesso sposano l'uso più alto e migliore per sintetizzare l'approccio dei costi alla proprietà immobiliare. Viene spesso utilizzato come base per valutare i terreni liberi.

Ad esempio, se sei uno sviluppatore di appartamenti che cerca di acquistare tre acri di terra in una zona sterile per convertirla in condomini, il valore di quella terra sarà basato sul miglior uso di quella terra. Se la terra è circondata da campi petroliferi e la persona più vicina vive a 20 miglia di distanza, il miglior uso e quindi il valore più alto di quella proprietà non sta convertendo in appartamenti, ma forse espandendo i diritti di trivellazione per trovare più petrolio.

Un altro argomento di uso migliore riguarda la suddivisione in zone della proprietà. Se la futura proprietà non viene suddivisa in zone per scopi residenziali, il suo valore viene ridotto, in quanto lo sviluppatore dovrà sostenere costi significativi per essere rezonato. È considerato il più affidabile se utilizzato su strutture più recenti e meno affidabile per le proprietà più vecchie. È spesso l'unico approccio affidabile quando si osservano le proprietà d'uso speciali.

La linea di fondo

Non esiste un modo per determinare il valore di una proprietà in affitto. Gli investitori più seri esaminano i componenti di tutti questi metodi di valutazione prima di prendere decisioni di investimento in merito a immobili in affitto. Imparare questi concetti di valutazione introduttivi dovrebbe essere un passo nella giusta direzione per entrare nel gioco degli investimenti immobiliari. Quindi, una volta trovata una proprietà che può darti un reddito favorevole, trova un tasso di interesse favorevole per la tua nuova proprietà usando un calcolatore di ipoteca. L'uso di questo strumento ti darà anche dati più concreti su cui lavorare quando valuti una potenziale proprietà in affitto.