6 prerequisiti finanziari per l'acquisto di una casa
Che tu sia nel mercato di un acquirente o di un venditore, una volta trovata una casa che sembra di essere a casa, ti consigliamo di acquistarla il prima possibile. Tuttavia, non è così semplice. Molti problemi finanziari determineranno se sarai in grado di acquistare la casa, nonché i termini del tuo mutuo. Conoscere queste informazioni in anticipo ti aiuterà a prendere decisioni migliori e farà sì che il tuo processo di approvazione dei mutui proceda senza intoppi e rapidamente.
Prerequisito finanziario n. 1: disporre di un acconto sufficiente
Il tuo sogno di proprietà della casa può essere rapidamente troncato se non puoi fornire una quantità adeguata di denaro per il tuo acconto.
"I finanziatori hanno inasprito i requisiti dalla crisi economica del 2008", afferma Karen R. Jenkins, un banchiere ipotecario certificato che è presidente e CEO di KRJ Consulting a Columbia, nella Carolina del Sud. "Di conseguenza, i potenziali mutuatari che desiderano acquistare una casa devono avere un po 'di" skin in the game "per qualificarsi per una casa", afferma Jenkins, la maggior parte dei programmi di prestito richiede un acconto minimo del 3, 5%.
Potresti aver conosciuto persone che hanno acquistato case in passato senza acconto, o potresti essere stata anche una di quelle persone. Questo è uno scenario molto meno probabile oggi, poiché le banche stanno cercando di limitare il rischio di insolvenza dei mutuatari. "Un mutuatario con skin nel gioco ha meno probabilità di essere inadempiente quando il gioco si fa duro", afferma Stacey Alcorn, proprietario e Chief Happiness Officer di LAER Realty Partners, con sede a Boston. Ad esempio, quando i valori immobiliari diminuiscono, un mutuatario che ha risparmiato la vita in quella proprietà ha maggiori probabilità di aggrapparsi e cavalcare la tempesta, in attesa che i valori delle proprietà aumentino di nuovo, dice Alcorn. D'altra parte, "un mutuatario che ha messo giù zero soldi è probabile che si allontani dalla proprietà e lasci che la banca prenda il pignoramento".
Prerequisito finanziario n. 2: trovare un tasso di interesse accessibile
Prerequisito finanziario n. 3: avere un punteggio di credito minimo accettabile
Il tuo punteggio FICO si rifletterà se stai esaurendo le tue carte di credito e pagando in ritardo le tue bollette, che può essere un altro ostacolo finanziario per i potenziali proprietari di case che necessitano di un mutuo. “I punteggi FICO indicano alla banca la tua capacità di pagare le bollette mensilmente e l'importo complessivo del debito che hai. Se sei al massimo su tutte le tue carte di credito, il tuo punteggio FICO sarà basso e questo danneggerà le tue possibilità di ottenere finanziamenti perché le banche non vogliono prestare a qualcuno che vive di carte di credito ", dice Alcorn.
Cos'è considerato un punteggio FICO accettabile? Amy Tierce, vicepresidente regionale di Wintrust Mortgage a Needham, Massachusetts, osserva che sebbene l'FHA offra finanziamenti ai mutuatari con un punteggio di credito inferiore a 500, la maggior parte dei finanziatori ha aggiunto le proprie esigenze. Quindi sarà una sfida trovare un finanziatore che lavorerà con un mutuatario con un punteggio di credito inferiore a 640. (Per ulteriori informazioni, leggi: Cos'è un buon punteggio di credito? )
Tuttavia, le carte di credito esaurite non sono la vostra unica preoccupazione. "Se sei costantemente in ritardo di 30, 60 o 90 giorni sulle altre tue bollette, i tuoi punteggi di credito saranno di nuovo bassi e le banche non vorranno prestare denaro a qualcuno che dovranno chiedere costantemente per i loro soldi", dice Alcorn, aggiungendo che "incassi, bancarotta o pignoramento sul tuo credito indicano alla banca che non hai problemi a rinegoziare i tuoi impegni di debito e, per dirla semplicemente, non vogliono essere il prossimo".
Prerequisito finanziario n. 4: avere un rapporto debito / reddito inferiore o uguale al 43%
I proprietari di abitazione che si allungano troppo possono finire a mangiare noodles Ramen ogni giorno in una casa che alla fine potrebbero perdere. È importante essere realistici su ciò che puoi permetterti.
"Le banche utilizzano un rapporto debito / reddito per determinare se un mutuatario può permettersi di acquistare una casa", afferma Alcorn. “Ad esempio, supponiamo che un mutuatario guadagni $ 5.000 al mese. La banca non vuole che il tuo debito totale, incluso il nuovo pagamento del mutuo, oltre ai pagamenti della tua auto, pagamenti con carta di credito e altri obblighi mensili, superi una certa percentuale di quel reddito. ”Nel gennaio 2014, l'Ufficio di protezione finanziaria dei consumatori ha introdotto le regole affermando che il rapporto debito / reddito non può superare il 43%. (Per ulteriori informazioni, vedi: Che cos'è considerato un buon rapporto DTI? )
Tuttavia, Alcorn avverte che solo perché la banca ritiene che tu possa permetterti un particolare pagamento del mutuo non significa che puoi farlo. “Ad esempio, la banca non sa che hai una famiglia numerosa, né costi di assistenza all'infanzia o genitori anziani che ti stai prendendo cura. È importante avere una conversazione sincera sui pagamenti mensili con il team dei mutui in modo da non lasciarti andare. "
Jenkins è d'accordo, aggiungendo che "ci sono spese aggiuntive legate al possesso di una casa che potresti non dover sostenere durante il noleggio. Assicurati di calcolare tutte le spese e i debiti mensili e lascia che il tuo budget prenda la decisione finale su ciò che puoi permetterti comodamente di pagare".
Prerequisito finanziario n. 5: avere la possibilità di pagare i costi di chiusura
Ci sono numerose commissioni associate a un mutuo per la casa e potresti avere un brusco risveglio finanziario se non sai in anticipo cosa aspettarti.
Sebbene i costi di chiusura variano da prestatore a prestatore e da stato a stato, "i mutuatari pagano per la valutazione, il rapporto di credito, le spese legali / di agenzia di chiusura, le spese di registrazione e le spese di elaborazione / sottoscrizione", afferma Alcorn, aggiungendo che i costi di chiusura sono in genere l'1% di l'importo del prestito.
Tuttavia, Jenkins afferma che le commissioni potrebbero arrivare al 3%. "I finanziatori sono ora tenuti a fornire una" stima in buona fede "completa delle commissioni che dovrai sostenere per un prestito specifico. Le regole sono anche più rigorose nelle stime del prestatore e c'è molto poco spazio per le commissioni citate da cambiare al tavolo di chiusura. ”Raccomanda agli acquirenti di case di rivedere la stima in buona fede e fare domande se non si è sicuri di ciò che rappresenta una commissione specifica .
Prerequisito finanziario n. 6: sono richiesti documenti finanziari
Una documentazione insufficiente può ritardare o addirittura interrompere il processo di approvazione del prestito, quindi è necessario scoprire cosa è necessario portare al tavolo.
"Il tuo finanziatore dovrebbe avere un elenco di controllo completo e completo della documentazione richiesta per supportare la domanda di prestito in base alla tua situazione lavorativa e di reddito", afferma Tierce. “Se stai iniziando con una pre-approvazione, assicurati che il creditore richieda tutta la documentazione per il processo poiché una pre-approvazione senza un'attenta revisione della documentazione è inutile. Si può perdere qualcosa che potrebbe comportare il declino del prestito in un secondo momento se il processo di pre-approvazione non è estremamente ben documentato. "
Che cos'è la pre-approvazione? Secondo Jenkins, si tratta di "approvazione preliminare basata su ciò che il mutuatario" ha dichiarato "sulla domanda (reddito, debito, attività, lavoro, ecc.). Il processo di approvazione effettivo convalida il reddito, le attività e il debito utilizzando vari metodi come la retribuzione mozziconi, dichiarazioni dei redditi, estratti conto bancari, W2 e verifiche di assunzione. "
Tierce aggiunge che "in mercati competitivi, venditori e agenti immobiliari non prenderanno nemmeno in considerazione un'offerta senza sapere che l'acquirente è pre-approvato". Ulteriori documenti potrebbero essere richiesti in un secondo momento o durante l'intero processo. "Il processo di sottoscrizione è esaustivo e alcuni documenti possono sollevare domande o dubbi che richiedono ulteriore documentazione. Fai un respiro profondo e dai al creditore tutto ciò che chiedono, il più rapidamente possibile, per ottenere la tua approvazione completata. "
La linea di fondo
Prima di poter pensare all'acquisto della casa dei tuoi sogni, devi essere sicuro che le tue finanze siano in ordine e che tu ti sia preparato in modo saggio e accurato prima ancora che inizi il processo di approvazione dei mutui.