Equity Stripping lascia i creditori a mani vuote

Lo stripping azionario - il processo di riduzione del valore azionario di un bene immobiliare - è una delle più antiche strategie di protezione patrimoniale. Fondamentalmente, comporta il gravare su una proprietà di debito a tal punto che vi è poco o nessun capitale da acquisire per i creditori. Dando a un'altra parte un reclamo contro la proprietà, i proprietari mantengono il controllo sui flussi di cassa e sull'uso del bene, rendendo la proprietà poco attraente per coloro che cercano di perfezionare qualsiasi tipo di giudizio legale. Sebbene questo sia un approccio apparentemente semplice, ci sono alcuni requisiti che devono essere soddisfatti per garantirne l'efficacia. Vari modi di attuare questa strategia offrono livelli crescenti di beneficio per i proprietari.

Nozioni di base sull'equity stripping

Da non confondere con la truffa del rimedio di pignoramento, lo stripping azionario o la garanzia, viene effettuata al fine di salvaguardare la proprietà dei beni immobili rendendo il patrimonio netto di tali beni senza valore agli occhi dei creditori. Sebbene esistano molte diverse strategie di stripping azionario, tutte implicano il controllo delle attività immobiliari senza avere grandi partecipazioni in esse. Rendendo difficile o costoso ottenere l'equità nella proprietà, i proprietari sperano di isolare le loro case e altri beni dall'attaccamento in procedimenti legali. L'idea è semplice: mantenere il controllo e il godimento di una proprietà, ma lasciare poca o nessuna equità per un creditore. (Per ulteriori informazioni, leggi Come evitare le truffe di preclusione .)

Allo stesso tempo, come con qualsiasi tipo di strategia di protezione patrimoniale, lo stripping azionario deve essere eseguito con largo anticipo rispetto al momento in cui è richiesta la protezione. L'esecuzione di qualsiasi strategia di proiezione di attività durante una procedura legale sarà generalmente considerata impropria dai tribunali. Ad esempio, tentare di inserire beni nel nome di qualcun altro sarebbe considerato un trasferimento fraudolento, fatto al solo scopo di nascondere i beni.

Tradizionalmente, la forma più comune di stripping azionario (nota come stripping sponsale) era quella di rinunciare al titolo a un coniuge, che aveva meno probabilità di essere citato in giudizio per motivi finanziari. Questa strategia precedentemente efficace non viene più utilizzata poiché il divorzio è oggi una minaccia maggiore per le attività rispetto a una responsabilità legale.

Utilizzando HELOCs

In questi giorni, il modo più comune per ridurre la probabilità di attaccamento è prendere in prestito contro l'attività e dare a un'altra parte un vincolo per l'obbligazione di debito. La forma più comune di indebitamento è la linea di credito di equità domestica (HELOC). Con un HELOC, il prestatore riceve un pegno contro l'equità della proprietà, che funge da garanzia per il prestito. Anche un prestito azionario non finanziato ridurrà in modo significativo il capitale proprio on-the-book senza creare rischi significativi per il mutuatario. La maggior parte delle linee di credito azionarie non applicano commissioni per il mancato utilizzo dei fondi e sono molto economiche (se non gratuite) da istituire. Gli HELOC rendono molto più difficile e costoso per un creditore ottenere l'equità effettiva in una proprietà e spesso dissuaderanno i creditori dall'avviare azioni legali, senza influire sul flusso di cassa del mutuatario.

Posizionare un HELOC non finanziato su un pezzo di proprietà immobiliare è la prima linea di difesa per qualsiasi proprietà; fornisce inoltre una fonte di fondi che può essere utilizzata per emergenze o altri obblighi finanziari imprevisti. Se rimane non finanziato, l'HELOC non aggiungerà alcun rischio finanziario sotto forma di interessi richiesti o rimborsi principali. Poiché i creditori non possono dire quanto è effettivamente dovuto alla banca, questa strategia può essere efficace nel scoraggiare una parte dall'andare dietro la proprietà, ma è meno efficace se il creditore decide di andare in tribunale.

Tirando una seconda ipoteca

Un mezzo più efficace, sebbene più rischioso, di protezione è utilizzare prestiti finanziati sotto forma di HELOC o seconda ipoteca. Quando il prestito è finanziato, il prestatore riceve un privilegio prioritario, cioè un credito nei confronti del patrimonio netto per l'importo preso in prestito, che sostituisce il giudizio di qualsiasi creditore. In questo caso, l'equità nella proprietà è effettivamente ridotta dell'importo del capitale preso in prestito, che non può essere recuperato con mezzi legali, riducendo ulteriormente la motivazione di un creditore a citare in giudizio.

Utilizzo delle esenzioni per la famiglia

Molti stati hanno esenzioni di proprietà, che limitano l'importo del patrimonio netto di una casa che un creditore può cogliere per soddisfare un obbligo finanziario. Tuttavia, per la maggior parte delle persone, l'esenzione per la casa proteggerà solo una parte del valore azionario di una casa. Ad esempio, una casa da $ 400.000 senza ipoteca e un'esenzione da $ 100.000 per la casa avrebbero $ 300.000 di patrimonio netto esposti a potenziali richieste legali. In questa situazione, avrebbe senso mantenere un qualche tipo di prestito sulla proprietà, in modo che il capitale proprio non sia mai superiore a $ 100.000. Se succede qualcosa e viene inserito un giudizio, un creditore esamina i registri immobiliari, valuta il valore della casa e decide che c'è poco da guadagnare con costose azioni legali.

Tuttavia, il problema con il finanziamento del prestito è duplice. Uno, il proprietario deve trovare un uso per il capitale che sarà altrettanto o più produttivo dell'investimento in proprietà immobiliari. In secondo luogo, il proprietario deve essere in grado di mantenere il prestito tramite il capitale mensile necessario e i pagamenti di interessi o la preclusione del rischio da parte del prestatore. Ci sono molti conti di proprietari di immobili che privano le loro proprietà di capitale e le investono nel mercato azionario. Celebrata nei mercati rialzisti, questa strategia ha alimentato i tassi di preclusione durante lunghi periodi di declino del mercato. Quando si considera questa strategia, molte persone non riescono a pensare a come utilizzare o investire correttamente i proventi che hanno estratto dalle loro proprietà. (Per informazioni di base, consulta la nostra caratteristica speciale di Investopedia: i mutui subprime .)

Strategia di prestiti amichevoli

Per ridurre il rischio di preclusione, alcuni proprietari ottengono un prestito amichevole da un'azienda o fiducia controllata da qualcuno che conoscono personalmente. A causa della relazione personale, i proprietari presumono che il creditore non precluderà in caso di un periodo di pagamenti del prestito lenti o inesistenti. Molti di questi prestiti amichevoli vengono infine liquidati come fraudolenti perché non sembrano essere autentici.

Sebbene ogni giurisdizione abbia i propri regolamenti specifici, per essere raccolta, il prestito deve essere fatto per uno scopo economico specifico, deve essere adeguatamente documentato e il privilegio del mutuo deve essere depositato. Ancora più importante, il pagamento del capitale e degli interessi deve essere effettuato in tempo e in conformità con i documenti di prestito. Molti prestiti concessi per la protezione della proprietà sono respinti dai tribunali perché il mutuatario non ha mai fatto o documentato la realizzazione di pagamenti ipotecari.

Cross-Garanzia da pegno

La garanzia collaterale è un'altra strategia di protezione patrimoniale che incombe sul patrimonio netto di una proprietà, con tale capitale utilizzato come garanzia per più altre attività. Anche se potrebbe non avere un privilegio eccezionale, non può essere allegato perché protegge l'interesse di un altro prestito o garanzia.

Funziona così: supponiamo che due società appartenenti allo stesso gruppo abbiano proprietà. La società n. 1 concede un prestito alla società n. 2 e utilizza la sua proprietà come garanzia. La società n. 2 utilizza quindi i proventi del prestito per dare alla società n. 1 un prestito equivalente e si impegna a garantire la sua proprietà come garanzia. Senza alcun denaro che esca dallo stesso gruppo di proprietà, entrambe le proprietà hanno privilegi di proprietà e ora sono protette dai creditori. Se la società n. 1 viene citata in giudizio e viene emesso un giudizio nei confronti della proprietà, quest'ultima può essere comunque utilizzata senza problemi.

Alla fine, quando viene venduto, i proventi vengono utilizzati per ripagare il prestito ipotecario esistente, lasciando il creditore senza ricorso nei confronti della proprietà. Sebbene questo sia un esempio molto semplicistico e trasparente, strutture più complesse, che utilizzano entità offshore e trust privati, sono spesso utilizzate per rendere difficile per i creditori determinare la vera proprietà o dimostrare che le transazioni non sono in buona fede.

LLC immobiliari

Possedere immobili in affitto è uno sforzo ad alto rischio. È molto difficile proteggere l'attività dalla responsabilità legale di possedere e gestire la proprietà. Tuttavia, attraverso l'uso di LLC immobiliari, i proprietari hanno trovato un metodo per proteggere le loro altre attività dalle loro attività immobiliari e viceversa. Possedendo la proprietà all'interno di una LLC a singola attività, solo la proprietà stessa può essere citata in giudizio, il che isola i proprietari di altre attività dall'allegato.

Poiché una LLC è un'entità legale, i creditori che desiderano citare in giudizio il proprietario possono perseguire solo l'interesse del proprietario nella LLC. Al fine di isolare ulteriormente le attività, le LLC a singola attività sono spesso di proprietà di una holding di LLC gestita registrata in uno stato come il Nevada, che consente un ordine di addebito come unica modalità di attacco dell'entità. Poiché l'ordine di addebito consente solo ai creditori di intervenire come membro, non riceveranno mai alcuna distribuzione del reddito dal gestore ma incorreranno in obblighi fiscali; questo è insostenibile finanziariamente. È interessante notare che la maggior parte delle strategie basate su LLC suggeriscono anche di spogliare l'equità tramite un HELOC, usando i fondi per investire o aggiornare altre proprietà immobiliari.

La linea di fondo

Se fatto nell'ambito di un piano elaborato e ben elaborato, lo stripping azionario può essere uno strumento di protezione patrimoniale molto potente. Viene spesso utilizzato al meglio con altre strategie di protezione, come la struttura LLC immobiliare, che protegge sia la proprietà che il proprietario. Queste strategie devono prendere in considerazione l'uso strategico dei proventi del prestito ed essere eseguite con largo anticipo rispetto alla necessità di esse, in modo da evitare di essere considerate trasferimenti fraudolenti da parte dei tribunali. Come con qualsiasi strategia di protezione patrimoniale, un avvocato con conoscenza in questo settore dovrebbe essere consultato prima di eseguire qualsiasi prestito o documento legale. (Per saperne di più, consulta il nostro tutorial sulle nozioni di base sui mutui .)