Assicurazione sul titolo
L'assicurazione del titolo è una forma di assicurazione di indennità che protegge il titolare da perdite finanziarie subite da difetti di un titolo a un immobile. Il tipo più comune di assicurazione del titolo è l'assicurazione del titolo del prestatore, in cui il mutuatario acquista la copertura solo per proteggere il prestatore. L'assicurazione del titolo del proprietario è spesso pagata dal venditore per proteggere il patrimonio netto dell'acquirente nella proprietà ed è disponibile separatamente.
Key Takeaways
- L'assicurazione del titolo è una forma di assicurazione di indennità che protegge il titolare da perdite finanziarie subite da difetti di un titolo a un immobile.
- I reclami più comuni presentati nei confronti di un titolo sono le imposte arretrate che erano state perse da una società del titolo, i privilegi (da prestiti ipotecari, linee di credito di equità domestica, agevolazioni) e volontà contrastanti.
- Una tassa una tantum pagata per l'assicurazione del titolo copre costose spese amministrative per ricerche approfondite di dati sul titolo che potrebbero risalire agli inizi del 1800.
Come funziona l'assicurazione del titolo
Un titolo chiaro è necessario in ogni transazione immobiliare. Le società di proprietà dei titoli devono effettuare una ricerca su ogni titolo al fine di verificare eventuali pretese o privilegi di qualsiasi tipo nei loro confronti prima di poter essere emessi.
Una ricerca del titolo è un esame dei registri pubblici per determinare e confermare la proprietà legale di una proprietà e per scoprire se ci sono reclami sulla proprietà. Indagini errate e violazioni irrisolte del codice edilizio sono due esempi di imperfezioni che possono rendere "sporco" un titolo.
L'assicurazione del titolo protegge sia i proprietari di immobili che i finanziatori da perdite o danni derivanti da privilegi, ingombri o difetti nel titolo o dall'effettiva proprietà di un immobile. A differenza dell'assicurazione tradizionale, che protegge da eventi futuri, l'assicurazione del titolo protegge dai reclami per eventi passati.
La polizza assicurativa del titolo base di un proprietario di base in genere copre i seguenti pericoli:
- Proprietà di un'altra parte
- Firme errate sui documenti, nonché falsificazioni e frodi relative ai documenti relativi al titolo
- Registrazione difettosa (record difettosi o conservazione dei registri)
- Alleanze restrittive (termini che riducono valore o godimento), come servitù non registrate
- Impegni o sentenze contro la proprietà, come cause legali in sospeso o privilegi
Al posto dell'assicurazione del titolo, alcune transazioni private possono comportare una garanzia del titolo, che è una garanzia da un venditore ad un acquirente che il venditore ha il diritto di trasferire la proprietà e nessun altro ha diritti sulla proprietà.
Assicurazione titolo d'acquisto
Un agente di garanzia o di chiusura avvia il processo assicurativo al completamento del contratto di acquisto di proprietà. Esistono cinque principali sottoscrittori di assicurazioni sui titoli statunitensi, di cui l'agente o l'avvocato in genere ne consiglia uno:
- Fidelity National Financial
- First American Corp.
- Old Republic National Title Insurance Co.
- Stewart Title Guaranty Co.
- Varie società indipendenti regionali
L'assicurazione del titolo del proprietario di solito costa circa l'1% del prezzo di acquisto della proprietà, sebbene ciò possa variare da stato a stato. Ad esempio, l'assicurazione del titolo del proprietario per una proprietà di $ 500.000 in California dovrebbe costare tra $ 1.200 e $ 2.000.
Tipi di assicurazione del titolo
Esistono due tipi di assicurazione del titolo: l'assicurazione dei prestatori e l'assicurazione dei proprietari (comprese le polizze estese). Quasi tutti i finanziatori richiedono al mutuatario di acquistare una polizza assicurativa sul titolo del finanziatore per proteggere il prestatore nel caso in cui il venditore non fosse legalmente in grado di trasferire il titolo dei diritti di proprietà. La politica di un finanziatore protegge solo il creditore dalle perdite. Una politica emessa indica il completamento di una ricerca del titolo, offrendo una certa garanzia all'acquirente.
Poiché le ricerche di titoli non sono infallibili (alcune brevi ricerche nelle transazioni residenziali risalgono a una sola azione) e il proprietario rimane a rischio di perdita, è necessaria una protezione aggiuntiva sotto forma di polizza assicurativa del titolo di un proprietario. L'assicurazione del titolo del proprietario, spesso acquistata dal venditore per proteggere l'acquirente da difetti nel titolo, è facoltativa.
Il tipo più comune di assicurazione del titolo è una polizza di base del prestatore, che viene acquistata da banche e altri istituti finanziari per coprire i privilegi dei meccanici e altri privilegi non registrati, servitù non registrate / diritti di accesso e difetti / altri documenti non registrati.
Spesso, la polizza di un finanziatore e la polizza del proprietario sono richieste insieme per garantire che tutti siano adeguatamente protetti. Alla chiusura, le parti acquistano un'assicurazione per il titolo pagando una tantum. Per prevenire abusi, la Real Estate Settlement Procedures Act (RESPA) vieta ai venditori di richiedere l'acquisto da un vettore assicurativo specifico.
Rischi di non avere l'assicurazione del titolo
La mancanza di un'assicurazione per il titolo espone le parti contraenti a rischi significativi nel caso in cui sia presente un difetto del titolo. Considera un acquirente di casa che cerca la casa dei suoi sogni solo per trovare, dopo aver chiuso, le tasse di proprietà non pagate dal precedente proprietario. Senza l'assicurazione del titolo, l'onere finanziario di questa richiesta di tasse arretrate è esclusivamente a carico dell'acquirente. O pagheranno le tasse di proprietà in sospeso o rischiano di perdere la casa per l'entità fiscale.
Nello stesso scenario con l'assicurazione del titolo, la copertura protegge l'acquirente fintanto che possiede o ha interesse per la proprietà.
Allo stesso modo, l'assicurazione del titolo del prestatore copre le banche e altri finanziatori da privilegi non registrati, diritti di accesso non registrati e altri difetti. In caso di inadempienza di un mutuatario, in caso di problemi con il titolo della proprietà, un finanziatore sarebbe coperto fino all'importo del mutuo.
Gli investitori immobiliari dovrebbero assicurarsi che un immobile non abbia un titolo negativo prima di procedere con qualsiasi acquisto. Le case in preclusione, ad esempio, possono avere una serie di problemi in sospeso. Gli acquirenti possono prendere in considerazione l'acquisto dell'assicurazione del titolo del proprietario per proteggersi da pretese impreviste contro il titolo.
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