Tasso di capitalizzazione
Il tasso di capitalizzazione (noto anche come tasso di capitalizzazione) è utilizzato nel mondo degli immobili commerciali per indicare il tasso di rendimento che si prevede sarà generato su un investimento immobiliare. Questa misura è calcolata in base al reddito netto che la proprietà dovrebbe generare ed è calcolata dividendo il reddito operativo netto per il valore del patrimonio immobiliare ed è espressa in percentuale. Viene utilizzato per stimare il potenziale ritorno dell'investitore sul proprio investimento nel mercato immobiliare.
Sebbene il tasso limite possa essere utile per confrontare rapidamente il valore relativo di investimenti immobiliari simili nel mercato, non dovrebbe essere utilizzato come unico indicatore della forza di un investimento perché non tiene conto della leva finanziaria, del valore temporale del denaro, e flussi di cassa futuri da miglioramenti di proprietà, tra gli altri fattori. Non ci sono intervalli chiari per un tasso di capitalizzazione buono o cattivo, e dipendono in gran parte dal contesto della proprietà e del mercato.
Key Takeaways
- Il tasso di capitalizzazione è calcolato dividendo il reddito operativo netto di una proprietà per il valore corrente di mercato.
- Questo rapporto, espresso in percentuale, è una stima del potenziale ritorno di un investitore su un investimento immobiliare.
- Il tasso di capitalizzazione è particolarmente utile come confronto del valore relativo di investimenti immobiliari simili.
Comprensione del tasso di capitalizzazione
Il tasso di capitalizzazione è la misura più popolare attraverso la quale vengono valutati gli investimenti immobiliari per la loro redditività e potenziale di rendimento. Il tasso limite rappresenta semplicemente il rendimento di un immobile nell'arco di un anno, supponendo che l'immobile venga acquistato in contanti e non in prestito. Il tasso di capitalizzazione indica il tasso di rendimento intrinseco, naturale e senza leva della proprietà.
Formula del tasso di capitalizzazione
Esistono diverse versioni per il calcolo del tasso di capitalizzazione. Nella formula più popolare, il tasso di capitalizzazione di un investimento immobiliare viene calcolato dividendo il reddito operativo netto della proprietà (NOI) per il valore di mercato corrente. Matematicamente,
Tasso di capitalizzazione = reddito operativo netto / valore di mercato corrente
dove,
Il reddito operativo netto è il reddito annuo (atteso) generato dalla proprietà (come gli affitti) e si ottiene deducendo tutte le spese sostenute per la gestione della proprietà. Queste spese includono il costo pagato per la manutenzione regolare della struttura e le tasse sulla proprietà.
Il valore di mercato attuale dell'attività è il valore attuale della proprietà secondo i tassi di mercato prevalenti.
In un'altra versione, la cifra viene calcolata in base al costo di capitale originale o al costo di acquisizione di una proprietà.
Tasso di capitalizzazione = reddito operativo netto / prezzo di acquisto
Tuttavia, la seconda versione non è molto popolare per due motivi. In primo luogo, fornisce risultati non realistici per le vecchie proprietà acquistate diversi anni / decenni fa a prezzi bassi e, in secondo luogo, non può essere applicato alle proprietà ereditate in quanto il loro prezzo di acquisto è pari a zero, rendendo impossibile la divisione.
Inoltre, poiché i prezzi degli immobili oscillano ampiamente, la prima versione che utilizza l'attuale prezzo di mercato è una rappresentazione più accurata rispetto alla seconda che utilizza il prezzo di acquisto originale a valore fisso.
Esempi di tasso di capitalizzazione
Supponiamo che un investitore abbia $ 1 milione e stia considerando di investire in una delle due opzioni di investimento disponibili: una, può investire in titoli del Tesoro emessi dal governo che offrono un interesse nominale nominale del 3% e sono considerati gli investimenti più sicuri e due, può acquistare un edificio commerciale con più inquilini che dovrebbero pagare l'affitto regolare.
Nel secondo caso, supponiamo che l'affitto totale ricevuto sia di $ 90.000 e che l'investitore debba pagare un totale di $ 20.000 per vari costi di manutenzione e tasse sulla proprietà. Lascia il reddito netto dell'investimento immobiliare a $ 70.000. Supponiamo che durante il primo anno, il valore della proprietà rimanga stabile al prezzo di acquisto originale di $ 1 milione.
Il tasso di capitalizzazione sarà calcolato come (Risultato operativo netto / Valore della proprietà) = $ 70.000 / $ 1 milione = 7%.
Questo rendimento del 7 percento generato dalle tariffe di investimento immobiliare migliori del rendimento standard del 3 percento disponibile dai buoni del tesoro privi di rischio. Il 4 percento in più rappresenta il rendimento del rischio assunto dall'investitore investendo nel mercato immobiliare rispetto all'investimento in buoni del tesoro più sicuri che comportano un rischio zero.
Gli investimenti immobiliari sono rischiosi e possono esserci diversi scenari in cui il rendimento, come rappresentato dalla misura del tasso di capitalizzazione, può variare notevolmente.
Ad esempio, alcuni degli inquilini possono trasferirsi e il reddito locativo dalla proprietà può diminuire a $ 40.000. Riducendo i $ 20.000 verso vari costi di manutenzione e tasse sulla proprietà e supponendo che il valore della proprietà rimanga a $ 1 milione, il tasso di capitalizzazione arriva a ($ 20.000 / $ 1 milione) = 2%. Questo valore è inferiore al rendimento disponibile dalle obbligazioni prive di rischio.
In un altro scenario, supponiamo che il reddito locativo rimanga ai $ 90.000 originali, ma i costi di manutenzione e / o l'imposta sulla proprietà aumentino significativamente, per dire $ 50.000. Il tasso di capitalizzazione sarà quindi ($ 40.000 / $ 1 milione) = 4%.
In un altro caso, se l'attuale valore di mercato della proprietà stessa diminuisce, per esempio $ 800.000, con il reddito da locazione e vari costi che rimangono gli stessi, il tasso di capitalizzazione aumenterà a $ 70.000 / $ 800.000 = 8, 75%.
In sostanza, i diversi livelli di reddito che vengono generati dalla proprietà, le spese relative alla proprietà e l'attuale valutazione di mercato della proprietà possono modificare in modo significativo il tasso di capitalizzazione.
Il surplus di rendimento, teoricamente disponibile per gli investitori immobiliari oltre agli investimenti in titoli del Tesoro, può essere attribuito ai rischi associati che portano agli scenari sopra menzionati. I fattori di rischio includono:
- Età, posizione e stato della proprietà
- Tipo di proprietà: multifamiliare, ufficio, industriale, commerciale o ricreativo
- Solvibilità degli inquilini e entrate regolari degli affitti
- Durata e struttura dei contratti di locazione
- Tasso di mercato complessivo della proprietà e fattori che influenzano la sua valutazione
- Fondamenti macroeconomici della regione e fattori che incidono sulle attività degli inquilini
Interpretazione del tasso di capitalizzazione
Poiché i tassi massimi si basano sulle stime previste delle entrate future, sono soggetti a scostamenti elevati. Diventa quindi importante capire cosa costituisce un buon tasso di capitalizzazione per un investimento immobiliare.
Il tasso indica anche la durata del tempo necessario per recuperare l'importo investito in un immobile. Ad esempio, una proprietà con un tasso massimo del 10% impiegherà circa 10 anni per recuperare l'investimento.
Tassi di capitalizzazione diversi tra proprietà diverse o tassi di capitalizzazione diversi in orizzonti temporali diversi sulla stessa proprietà rappresentano diversi livelli di rischio. Uno sguardo alla formula indica che il valore del cap rate sarà più elevato per gli immobili che generano un reddito operativo netto più elevato e hanno una valutazione più bassa, e viceversa.
Supponiamo che ci siano due proprietà simili in tutti gli attributi tranne che per essere geograficamente separati. Uno si trova in una zona elegante del centro città, mentre l'altro si trova nella periferia della città. A parità di condizioni, la prima proprietà genererà un affitto più elevato rispetto alla seconda, ma queste saranno parzialmente compensate dal maggior costo di manutenzione e dalle tasse più elevate. La proprietà del centro città avrà un tasso di copertura relativamente inferiore rispetto al secondo a causa del suo valore di mercato significativamente elevato.
Indica che un valore inferiore del tasso di capitalizzazione corrisponde a una migliore valutazione e una migliore prospettiva di rendimenti con un livello di rischio inferiore. D'altro canto, un valore più elevato del tasso di capitalizzazione implica prospettive relativamente inferiori di rendimento degli investimenti immobiliari, e quindi un livello di rischio più elevato.
Mentre l'esempio ipotetico di cui sopra rende una scelta facile per un investitore andare con la proprietà nel centro della città, gli scenari del mondo reale potrebbero non essere così semplici. L'investitore che valuta un immobile sulla base del tasso di capitalizzazione deve affrontare il difficile compito di determinare il tasso di capitalizzazione adeguato per un determinato livello di rischio.
02:00Tasso di capitalizzazione
Rappresentazione del modello Gordon per Cap Rate
Un'altra rappresentazione del tasso di capitalizzazione viene dal Gordon Growth Model, che è anche chiamato modello di sconto sui dividendi (DDM). È un metodo per calcolare il valore intrinseco del prezzo delle azioni di una società indipendentemente dalle attuali condizioni di mercato e il valore delle azioni viene calcolato come valore attuale dei futuri dividendi di un'azione. Matematicamente,
Valore delle azioni = Flusso di cassa del dividendo annuale previsto / (Tasso di rendimento richiesto dall'investitore - Tasso di crescita del dividendo atteso)
Riorganizzare l'equazione e generalizzare la formula oltre il dividendo,
(Tasso di rendimento richiesto - Tasso di crescita atteso) = Flusso di cassa atteso / Valore patrimoniale
La rappresentazione sopra corrisponde alla formula base del tasso di capitalizzazione menzionato nella sezione precedente. Il valore del flusso di cassa atteso rappresenta il reddito operativo netto e il valore del bene corrisponde al prezzo corrente di mercato della proprietà. Ciò porta al tasso di capitalizzazione equivalente alla differenza tra il tasso di rendimento richiesto e il tasso di crescita atteso. Cioè, il tasso di capitalizzazione è semplicemente il tasso di rendimento richiesto meno il tasso di crescita.
Questo può essere usato per valutare la valutazione di un immobile per un determinato tasso di rendimento atteso dall'investitore. Ad esempio, supponiamo che il reddito operativo netto di una proprietà sia di $ 50.000 e che dovrebbe aumentare del 2% annuo. Se il tasso di rendimento atteso dell'investitore è del 10 percento all'anno, il tasso di capitalizzazione netto raggiungerà il (10% - 2%) = 8%. Usandolo nella formula sopra, la valutazione delle attività arriva a ($ 50.000 / 8%) = $ 625.000.
Confronta i conti di investimento Nome del fornitore Descrizione Descrizione dell'inserzionista × Le offerte che compaiono in questa tabella provengono da società di persone da cui Investopedia riceve un compenso.