Costi di chiusura
I costi di chiusura sono le spese, oltre al prezzo della proprietà, che normalmente gli acquirenti e i venditori devono sostenere per completare una transazione immobiliare.
I costi sostenuti possono includere commissioni di originazione di prestiti, punti di sconto, commissioni di valutazione, ricerche di titoli, assicurazioni di titoli, sondaggi, tasse, spese di registrazione di atti e spese di relazione di credito. I costi prepagati sono quelli che si ripetono nel tempo, come le tasse sulla proprietà e l'assicurazione dei proprietari di case. Il creditore è tenuto per legge a dichiarare tali costi in una "stima in buona fede" entro tre giorni dalla richiesta di un mutuo per la casa.
Comprensione dei costi di chiusura
I costi di chiusura si verificano quando il titolo della proprietà viene trasferito dal venditore all'acquirente. L'importo totale in dollari dei costi di chiusura dipende da dove viene venduta la proprietà e dal valore della proprietà da trasferire. Gli acquirenti di case in genere pagano tra il 2% e il 5% del prezzo di acquisto, ma i costi di chiusura possono essere pagati dal venditore o dall'acquirente. Una transazione immobiliare è un processo alquanto complesso con molti attori coinvolti e numerose parti in movimento. Alcuni stati (e alcuni prodotti in prestito) richiedono determinate ispezioni oltre l'ispezione di base che si paga direttamente a un ispettore domestico di propria scelta. Poi ci sono tasse di proprietà e di trasferimento, nonché la copertura assicurativa e varie spese aggiuntive.
Gli acquirenti di case negli Stati Uniti pagano, in media, $ 4.876 per i costi di chiusura, secondo un recente sondaggio di ClosingCorp, una società di dati sui costi di chiusura immobiliare. L'indagine ha rilevato i costi di chiusura medi più elevati in alcune parti del Nord-Est, tra cui il Distretto di Columbia ($ 12.573), New York ($ 9.341), Delaware ($ 8.663), Maryland ($ 7.211) e Vermont ($ 6.839). Gli stati con i costi di chiusura medi più bassi includevano Missouri ($ 2, 905), Indiana ($ 2, 934), South Dakota ($ 2, 996), Iowa ($ 3, 138) e Carolina del Nord ($ 3, 206).
Le leggi impongono ai finanziatori di fornire una stima del prestito che rivela i costi di chiusura della proprietà. Ai sensi della Real Estate Settlement Procedures Act (RESPA), i prestatori sono tenuti per legge a fornire questa stima, nota anche come stima in buona fede, entro tre giorni dalla data in cui il prestatore ha preso la domanda di prestito del debitore. Almeno tre giorni prima della chiusura, il prestatore dovrebbe anche fornire una dichiarazione di chiusura che delinea tutte le commissioni di chiusura. Le commissioni elencate potrebbero essere cambiate rispetto alla stima del prestito.
Key Takeaways
- I costi di chiusura sono commissioni e spese dovute alla chiusura di una transazione immobiliare, in eccesso rispetto al prezzo di acquisto della proprietà. I venditori possono anche essere soggetti a costi di chiusura.
- Esempi di costi di chiusura comuni includono le commissioni relative all'origine e alla sottoscrizione di un'ipoteca, commissioni immobiliari, tasse, assicurazioni e archiviazione dei registri.
- I costi di chiusura devono essere resi noti dalla legge ad acquirenti e venditori e concordati prima che un affare immobiliare possa essere completato.
Esempi di costi di chiusura
Le commissioni di origine sono commissioni addebitate dalla banca per la creazione di un prestito. La commissione in genere ammonta all'1% del mutuo. L'acquirente può acquistare anticipatamente i punti di sconto per ridurre il tasso di interesse applicato dalla banca. Sebbene la banca richieda un rapporto di credito e una richiesta di prestito, queste commissioni sono negoziabili e possono essere coperte dalla banca. L'assicurazione sui mutui privati è una commissione aggiuntiva applicata a qualsiasi acquisto con un acconto inferiore al 20%.
L'assicurazione del titolo protegge il prestatore da pretese nei confronti della casa e protegge l'acquirente da precedenti appaltatori che presentano reclami contro la proprietà. I finanziatori richiedono spesso una valutazione, che può costare fino a $ 400 nella maggior parte delle aree. I governi locali addebitano tasse e imposte di registrazione per registrare la vendita di proprietà. Queste tasse di trasferimento variano da stato a stato.
Tutti i costi di chiusura saranno dettagliati sulla stima del prestito e sull'informativa di chiusura. Ecco le tariffe standard che puoi aspettarti di vedere:
Tassa d'iscrizione
- Una commissione addebitata dal prestatore per elaborare la domanda di mutuo. Chiedere al prestatore per i dettagli prima di richiedere un mutuo.
Commissione legale
- Una commissione addebitata da un avvocato immobiliare per preparare e rivedere contratti e contratti di acquisto di abitazioni. Non tutti gli stati richiedono un avvocato per gestire una transazione immobiliare.
Commissione di chiusura
- Conosciuta anche come "commissione di deposito a garanzia", questa viene pagata alla parte che gestisce la chiusura: la società del titolo, la società di deposito a garanzia o un avvocato, a seconda della legge statale.
Commissione del corriere
- Se firmi documenti cartacei, questa tariffa aiuta ad accelerare il loro trasporto. Se la chiusura avviene in modo digitale, potresti non pagare questa commissione.
Commissione per il rapporto di credito
- Un addebito (da $ 15 a $ 30) da parte di un finanziatore per estrarre i rapporti di credito dai tre principali uffici di segnalazione. Alcuni istituti di credito potrebbero non applicare questa commissione perché ricevono uno sconto dalle agenzie segnalanti.
Deposito a garanzia
- Alcuni istituti di credito richiedono di depositare due mesi di imposta sulla proprietà e di pagamenti di assicurazione ipotecaria alla chiusura.
Premio di assicurazione ipotecaria FHA
- I prestiti FHA richiedono un premio assicurativo ipotecario anticipato (UPMIP) pari all'1, 75% dell'importo del prestito base da versare alla chiusura (oppure può essere applicato al mutuo). C'è anche un pagamento MIP annuale pagato mensilmente che può variare dallo 0, 45% allo 0, 85%, a seconda della durata del prestito e dell'importo base.
Commissione per la determinazione e il monitoraggio delle alluvioni
- Una tassa addebitata a un ispettore di inondazioni certificato per determinare se la proprietà si trova in una zona di inondazione, che richiede un'assicurazione contro le alluvioni (separata dalla polizza assicurativa del proprietario della casa). Parte della tariffa include l'osservazione in corso per monitorare i cambiamenti nello stato di alluvione della proprietà.
Commissione di trasferimento dell'associazione dei proprietari di abitazione
- Se acquisti un condominio, una casa a schiera o una proprietà in uno sviluppo pianificato, devi unirti all'associazione dei proprietari di case di quella comunità. Questa è la commissione di trasferimento che copre i costi del passaggio di proprietà, come i documenti. Se il venditore o l'acquirente paga la tassa può o meno essere nel contratto; dovresti controllare in anticipo. Il venditore deve fornire la documentazione che mostra gli importi delle quote HOA e una copia dei rendiconti finanziari, delle comunicazioni e dei verbali della HOA. Chiedi di vedere questi documenti, lo statuto, le alleanze, le condizioni e le restrizioni (o CC & R) e le regole della HOA prima di acquistare la proprietà per assicurarti che abbia una buona reputazione finanziaria ed è un posto dove vuoi vivere.
Assicurazione sulla casa
- Un prestatore di solito richiede il pagamento anticipato del premio assicurativo del primo anno alla chiusura.
Assicurazione sul titolo del prestatore
- Una commissione una tantum, una tantum, pagata alla società del titolo che protegge un finanziatore in caso di controversia sulla proprietà o pegno che non è stato trovato nella ricerca del titolo.
Ispezione della vernice al piombo
- Una tassa pagata a un ispettore certificato per determinare se la proprietà ha vernice a base di piombo pericolosa.
Punti
- I punti (o "punti di sconto") si riferiscono a un pagamento anticipato opzionale al prestatore per ridurre il tasso di interesse sul prestito e quindi ridurre il pagamento mensile. Un punto equivale all'1% dell'importo del prestito. In un ambiente a basso tasso, questo potrebbe non farti risparmiare molti soldi.
Assicurazione sul titolo del proprietario
- Questa politica ti protegge nel caso in cui qualcuno contesti la tua proprietà della casa. Di solito è facoltativo ma altamente raccomandato dagli esperti legali.
Commissione di origine
- Questa commissione copre i costi amministrativi del finanziatore per elaborare la commissione ed è in genere l'1% dell'importo del prestito. Alcuni istituti di credito non addebitano commissioni di origine, ma di solito applicano un tasso di interesse più elevato per coprire i costi.
Ispezione dei parassiti
- Una tassa che copre il costo di un'ispezione professionale di parassiti per termiti, marciume secco o altri danni correlati ai parassiti. Alcuni stati e alcuni prestiti assicurati dal governo richiedono l'ispezione.
Addebiti di interessi giornalieri prepagati
- Un pagamento per coprire eventuali interessi sul mutuo che matureranno dalla data di chiusura fino alla data del primo pagamento del mutuo.
Assicurazione ipotecaria privata (PMI)
- Se l'anticipo è inferiore al 20%, il prestatore potrebbe richiedere PMI. Potrebbe essere richiesto di effettuare il pagamento PMI del primo mese alla chiusura.
Commissione di valutazione della proprietà
- Una commissione richiesta pagata a una società di valutazione immobiliare professionale per valutare il valore di mercato equo della casa utilizzato per determinare il rapporto prestito / valore (LTV).
Imposta patrimoniale
- Alla chiusura, si aspettano di pagare tutte le tasse di proprietà dovute entro 60 giorni dall'acquisto della casa.
Tariffa blocco tariffa
- Una commissione addebitata dal prestatore per averti garantito un determinato tasso di interesse per un periodo di tempo limitato, in genere dal momento in cui ricevi una preapprovazione fino alla chiusura.
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Commissione di registrazione
- Una tassa addebitata dall'ufficio di registrazione locale, di solito città o contea, per la registrazione dei registri dei terreni pubblici.
Commissione di indagine
- Una commissione addebitata da una società di rilevamento per verificare le linee di proprietà e recinzioni condivise per confermare i confini di una proprietà.
Commissioni di monitoraggio fiscale e stato fiscale
- Una commissione di terze parti per tenere d'occhio i pagamenti delle tasse sulla proprietà e per informare il prestatore di eventuali problemi con i pagamenti delle tasse sulla proprietà, come pagamenti in ritardo o non riusciti.
Commissione per la ricerca del titolo
- Una commissione addebitata dalla società del titolo per analizzare i registri di proprietà pubblica per eventuali discrepanze di proprietà. La società del titolo ricerca i documenti di proprietà e si assicura che non esistano controversie o privilegi in sospeso sulla proprietà.
Tassa di trasferimento
- Una tassa riscossa per trasferire il titolo dal venditore all'acquirente.
Commissione di sottoscrizione
- Una commissione addebitata dal creditore per la sottoscrizione del prestito. La sottoscrizione è il processo di ricerca per la verifica delle informazioni finanziarie, reddito, occupazione e credito per l'approvazione del prestito finale.
Commissione di finanziamento VA
- Se sei un mutuatario VA, questa commissione, addebitata come percentuale dell'importo del prestito, aiuta a compensare i costi del programma di prestito ai contribuenti statunitensi. L'importo della tassa di finanziamento dipende dalla classificazione del servizio militare e dall'importo del prestito; la commissione può essere pagata alla chiusura o convertita nell'ipoteca. Alcuni membri militari sono esenti dal pagamento della tassa.
Un'altra grande tassa: le commissioni immobiliari. I compratori non pagano questa tassa, comunque; i venditori lo fanno. In genere, la commissione è compresa tra il 5% e il 6% del prezzo di acquisto della casa ed è suddivisa equamente tra l'agente del venditore e l'agente dell'acquirente.
Come ridurre i costi di chiusura
Potrebbe sembrare che non ti puoi permettere tutte queste tasse oltre all'acconto, alle spese di trasloco e alle riparazioni nella tua nuova casa. Tuttavia, ci sono modi per negoziare queste commissioni.
- Guardarsi intorno. Questo vale per i prestatori e i servizi di terzi, come le polizze assicurative del proprietario di abitazione e le società di proprietà. Molti acquirenti di case non si rendono conto di poter risparmiare denaro significativo sui costi di chiusura confrontando le commissioni da un prestatore all'altro. Inoltre, non è necessario utilizzare la società del titolo, l'ispettore dei parassiti o l'agente assicurativo del proprietario di casa suggerito dal tuo prestatore. Fai alcuni compiti, e potresti risparmiare un po 'di soldi su quelle tasse.
- Chiusura programmata alla fine del mese. Una data di chiusura prossima o alla fine del mese aiuta a ridurre gli addebiti di interessi giornalieri anticipati. Un prestatore può eseguire questo scenario per farti capire quanto potresti risparmiare.
- Richiedere aiuto al venditore. Potresti essere in grado di indurre un venditore a ridurre il prezzo di acquisto o a coprire una parte (o tutto - se sei davvero fortunato) dei tuoi costi di chiusura. Ciò è più probabile se il venditore è motivato e la casa è sul mercato da molto tempo con poche offerte. In molti mercati immobiliari caldi, tuttavia, le condizioni favoriscono i venditori, in modo da poter ottenere un respingimento o un “no” totale se si chiede l'aiuto di un venditore. Non fa male chiedere.
- Confrontare la stima del prestito e la chiusura dei moduli informativi. Quando ottieni il preventivo di prestito iniziale, esaminalo con un pettine a denti fini. Se non sei sicuro di ciò che comporta una commissione o del motivo per cui viene addebitata, chiedi al prestatore di chiarire. Un prestatore che non è in grado di spiegare una commissione o che si ritira quando viene interrogato dovrebbe essere una bandiera rossa. Allo stesso modo, se si notano nuove commissioni o si notano aumenti notevoli di alcune commissioni di chiusura, chiedere al prestatore di guidarti attraverso i dettagli. Non è insolito che i costi di chiusura oscillino dalla pre-approvazione alla chiusura, ma grandi salti o aggiunte sorprendenti potrebbero influire sulla tua capacità di chiusura.
- Negoziare commissioni specifiche per il prestito. Se sospetti che un creditore stia aggiungendo commissioni non necessarie, conosciute come "tasse spazzatura", sul tuo prestito, parla. Chiedi al prestatore di rimuovere o ridurre le tasse se noti duplicazioni. Lo shopping comparativo può essere il tuo alleato nel ridurre i costi di chiusura, oltre a trovare termini e tariffe competitivi. Prestare particolare attenzione alle spese eccessive di elaborazione e documentazione.
- Inserisci i costi di chiusura nel tuo mutuo (come ultima risorsa). In alcuni casi, i finanziatori si offriranno di pagare i costi di chiusura o di inserirli nel prestito. Ma non sei fuori dai guai; i finanziatori tendono ad addebitare tassi di interesse più elevati per pagare se stessi per aver assorbito le commissioni di chiusura, il che significa che alla fine si finisce per pagare gli interessi sul prestito e sui costi di chiusura.
Ipoteca a costo zero
I mutui a costo zero eliminano tutte le commissioni anticipate per l'acquirente al momento della chiusura. Questi tipi di mutui sono vantaggiosi a breve termine ma probabilmente comportano tassi di interesse più elevati. I costi di chiusura possono anche essere sepolti nell'ipoteca totale, il che significa che l'acquirente paga nel tempo gli interessi sui costi di chiusura. Pertanto, mentre i mutui a costo zero sono utili per ridurre l'esborso iniziale di capitale, ci sono ramificazioni finanziarie a lungo termine da considerare.