Definizione di prestito conforme
Un prestito conforme è un mutuo pari o inferiore all'importo in dollari stabilito dal limite di prestito conforme stabilito dalla Federal Housing Finance Agency (FHFA) e soddisfa i criteri di finanziamento di Freddie Mac e Fannie Mae. Per i mutuatari con un credito eccellente, i prestiti conformi sono vantaggiosi a causa dei bassi tassi di interesse ad essi applicati.
Come funziona un prestito conforme
La Federal National Mortgage Association (FNMA o Fannie Mae) e la Federal Home Loan Mortgage Corporation (FHLMC o Freddie Mac) sono entità sponsorizzate dal governo che guidano il mercato dei prestiti immobiliari. Queste agenzie quasi governative hanno creato regole e linee guida standardizzate a cui i mutui devono conformarsi. Il termine "conforme" è spesso usato quando si parla in particolare dell'importo del mutuo, che deve rientrare in un certo limite, noto come limite del prestito conforme, fissato dalla Federal Housing Finance Agency (FHFA). Per il 2019 questo limite è di $ 484.350, un aumento da $ 453.100 nel 2018. Nei mercati ad alto costo il limite è più alto. Il nuovo massimale per le proprietà di una unità nella maggior parte delle aree ad alto costo, come San Francisco e New York City, è di $ 726.525, ovvero il 150% di $ 484.350. Il Housing and Economic Recovery Act (HERA) richiede che il limite di prestito conforme di base sia adeguato ogni anno per Fannie Mae e Freddie Mac per riflettere la variazione del prezzo medio delle case negli Stati Uniti.
Oltre all'entità del prestito, altre linee guida conformi ai prestiti aderiscono per includere il rapporto prestito / valore del mutuatario (cioè l'entità dell'acconto), il rapporto debito / reddito, il punteggio e la cronologia del credito, i requisiti di documentazione, ecc. Un prestito conforme attraverso Fannie o Freddie può avere un acconto pari al 3% e il mutuatario deve essere un acquirente per la prima volta a casa. Inoltre, sul prestito è richiesta un'assicurazione per i mutui privati (PMI) di circa l'1, 05% all'anno per i prestiti trentennali fino a $ 484.350. Parte o tutto il costo dell'assicurazione è deducibile dalle tasse se il reddito lordo corretto per la famiglia del debitore (AGI) non è superiore a $ 109.000.
I prestiti conformi sono vantaggiosi a causa dei loro bassi tassi di interesse.
In che modo i finanziatori utilizzano prestiti conformi?
È importante notare che Fannie Mae e Freddie Mac non emettono mutui. Invece, assicurano i mutui emessi da istituti di credito, creando più spazio per le banche per emettere più prestiti di quanti non sarebbero altrimenti in grado di fare senza l'assicurazione. Per questo motivo i finanziatori preferiscono lavorare con prestiti conformi, in quanto possono essere facilmente impacchettati in pacchetti di investimento e venduti nel mercato ipotecario secondario, liberando la capacità di prestare di più agli acquirenti di case.
Prestiti conformi vs prestiti non conformi
Sia Fannie Mae che Freddie Mac acquistano solo prestiti conformi per riconfezionare nel mercato secondario, rendendo molto meno la domanda di un prestito non conforme. I mutui che superano il limite del prestito conforme sono classificati come mutui non conformi o jumbo. I termini e le condizioni dei mutui non conformi possono variare ampiamente da prestatore a prestatore, ma i tassi ipotecari e l'acconto minimo per i prestiti jumbo sono in genere più elevati perché comportano un rischio maggiore per un creditore.
Considerazioni speciali per prestiti conformi
L'FHFA, che stabilisce il limite del prestito conforme su base annuale, ha una supervisione normativa per garantire che Fannie Mae e Freddie Mac realizzino le loro carte e missioni di promozione della proprietà della casa per gli americani a basso reddito e della classe media. L'FHFA utilizza l'aumento / la riduzione percentuale da ottobre a ottobre dei prezzi medi delle abitazioni nell'indagine mensile sui tassi di interesse (MIRS) per adeguare i limiti di prestito conformi per l'anno successivo.
Per condurre questo sondaggio, FHFA chiede a un campione di istituti di credito ipotecario di riferire i termini e le condizioni su tutti i prestiti unifamiliari, completamente ammortizzabili, di acquisto di denaro, non agricoli che chiudono negli ultimi cinque giorni lavorativi del mese. L'indagine fornisce informazioni mensili su tassi di interesse, condizioni di prestito e prezzi delle abitazioni per tipo di proprietà, tipo di prestito (tasso fisso o tasso variabile) e tipo di istituto di credito, nonché informazioni sui prestiti a tasso fisso di 15 e 30 anni.