La defeasance riduce le commissioni immobiliari commerciali

Gli investitori immobiliari commerciali che preferiscono il finanziamento del debito a tasso fisso si trovano occasionalmente a dover pagare penalità di pagamento anticipato quando estinguono il debito prima delle scadenze dei prestiti. Tra le diverse opzioni di pagamento anticipato, la defeasance è quella che offre la massima flessibilità e potenziali guadagni finanziari quando i tassi di interesse sono in aumento.

Che cos'è la defeasance?

La defeasance, come suggerisce il nome, è un metodo per ridurre le commissioni richieste quando un mutuatario decide di pagare anticipatamente un prestito immobiliare commerciale a tasso fisso. Invece di pagare in contanti al prestatore, l'opzione di defeasance consente al mutuatario di scambiare un'altra attività in liquidità con la garanzia originale sul prestito.

La nuova garanzia (normalmente titoli del Tesoro) è generalmente molto meno rischiosa rispetto alle attività immobiliari commerciali originali. In questo scenario, il finanziatore sta molto meglio perché riceve lo stesso flusso di cassa e in cambio riceve un investimento molto migliore, adeguato al rischio. Sebbene il beneficio della defeasance per il creditore sia evidente, anche i mutuatari possono trarne un beneficio significativo. Se i tassi di interesse sui prestiti aumentano a un tasso superiore a quello del mutuo, i mutuatari possono creare valore e mettere in contanti in contanti al pagamento anticipato. Poiché la defeasance è un'opzione offerta durante la negoziazione di un prestito immobiliare commerciale, i mutuatari dovrebbero considerarla al fine di preservare la possibilità di creare valore con il loro finanziamento.

Razionale della defeasance

I prestiti immobiliari commerciali a tasso variabile sono un metodo adeguato per finanziare esigenze a breve termine come il finanziamento di costruzioni o ponti, che è il capitale prestato ai proprietari immobiliari nella fase di leasing; viene rimborsato quando la proprietà alla fine genera un flusso di cassa.

Sebbene il rischio di tasso di interesse sia elevato e non vi siano limiti al ribasso finanziario, alcuni mutuatari assumeranno finanziamenti a lungo termine a tasso variabile. Ciò accade spesso quando esiste un'alta probabilità che una proprietà con flusso di cassa venga venduta prima della scadenza del prestito.

I mutuatari utilizzano finanziamenti a tasso variabile per molte ragioni. Un motivo significativo è quello di aggirare le penalità di pagamento anticipato richieste dai prestatori sui pagamenti anticipati del debito a tasso fisso. Per quanto riguarda il finanziamento a tasso variabile, i finanziatori non corrono rischi di reinvestimento perché i tassi sui prestiti fluttuano con il mercato. Quando rimborsati, i fondi possono essere prestati di nuovo, agli stessi tassi di mercato.

Rischi per i finanziatori

Il finanziamento a tasso fisso ha il potenziale per creare perdite finanziarie o la riduzione del rendimento di un prestatore quando il capitale viene rimborsato e poi prestato a tassi di mercato più bassi. A causa del potenziale rischio di reinvestimento, i prestatori di solito richiedono una sorta di penalità di pagamento anticipato da parte di coloro che prendono in prestito a tasso fisso. Inizialmente, i finanziatori richiedevano un "mantenimento del rendimento", che imponeva ai mutuatari di pagare il differenziale di tasso (tra il tasso di prestito e il tasso di mercato prevalente) sul capitale prepagato per il periodo rimanente fino alla scadenza del prestito. Poiché vi sono opportunità e costi finanziari associati alla creazione di nuove attività ipotecarie, la defeasance è stata concepita come un modo per eliminare il rischio di reinvestimento e la necessità di prestare nuovamente capitale prepagato.

La defeasance consente ai mutuatari di sostituire le garanzie sui loro prestiti con attività che forniscono gli stessi flussi di cassa del prestito originale. Questo scambio di attività consente ai finanziatori di continuare a ricevere il rendimento atteso per tutta la durata del prestito senza dover trovare nuove opportunità di prestito per sostituire il capitale prepagato. Come accennato in precedenza, lo scambio di un'attività meno rischiosa (titoli del Tesoro USA al posto di un immobile commerciale) riduce il rischio complessivo dell'investimento del prestatore. Questo è un vantaggio ancora maggiore per le istituzioni che cartolarizzano questi mutui. Aumentando la probabilità che gli investitori ricevano tutti i pagamenti contrattati di interessi e capitale, la defeasance aumenta notevolmente il valore dei titoli garantiti da ipoteca, nonché i profitti dei finanziatori.

Vantaggi e problemi per i mutuatari

A differenza del mantenimento dei rendimenti, la defeasance offre un potenziale al rialzo per i mutuatari quando i tassi di mercato superano il tasso di prestito contrattato. La manutenzione del rendimento viene definita penalità, poiché i mutuatari sono soggetti a un qualche tipo di pagamento, indipendentemente dalla direzione in cui si muovono i tassi di mercato. Di solito è strutturato come il maggiore tra il calcolo del mantenimento del rendimento o una percentuale dell'importo prepagato. Poiché la defeasance richiede l'acquisto di buoni del Tesoro, la variazione dei tassi influisce direttamente sui costi di tali attività e determina se la defeasance sarà un costo o una manna prima del pagamento anticipato.

Nella maggior parte dei casi, la defeasance comporta l'acquisto di buoni del Tesoro con scadenze pari alla durata residua del prestito, con tassi cedolari che forniscono le entrate necessarie per compensare gli interessi periodici contrattati e i pagamenti di capitale. Queste obbligazioni vengono quindi assegnate a un fondo fiduciario che passa i flussi di cassa periodici al prestatore fino a quando le obbligazioni non maturano. A seconda della differenza tra i tassi delle obbligazioni necessarie per disinnescare i prestiti e i tassi di mercato, i buoni del Tesoro verranno scambiati con uno sconto o un premio.

Quando i tassi aumentano, i buoni del tesoro (o qualsiasi investimento a reddito fisso) perdono valore e diventano più economici. Quando ciò accade, i mutuatari sono in grado di acquistare le obbligazioni richieste per un importo inferiore a quello necessario per il pagamento anticipato del prestito, con conseguente ulteriore liquidità nelle loro tasche. Nella situazione opposta, quando i tassi scendono, gli investimenti a reddito fisso diventano più costosi. Ciò richiede al mutuatario di pagare un importo superiore al saldo del prestito al pagamento anticipato. Il rovescio della medaglia, il calcolo del mantenimento del rendimento si tradurrà nello stesso importo esatto di capitale aggiuntivo necessario per estinguere il prestito. Ciò non tiene conto di eventuali costi di transazione che verrebbero sostenuti per l'acquisto delle obbligazioni necessarie per estinguere il prestito. Questi costi variano a seconda dello spread bid-ask o delle forze di offerta e domanda per le obbligazioni. Sul lato positivo, la defeasance è vantaggiosa mentre il mantenimento del rendimento richiederà ancora una penalità da pagare.

L'opzione defeasance offre ai mutuatari a tasso fisso vantaggi rispetto a coloro che scelgono il mantenimento del rendimento o finanziamenti a lungo termine a tasso variabile. È una buona decisione tattica per i mutuatari che sentono di avere la capacità di prevedere i movimenti dei tassi di interesse. È anche una buona scelta per gli investitori immobiliari che sanno che saranno tenuti a vendere le loro proprietà a breve termine, ma sono preoccupati per i potenziali aumenti del servizio del debito se scelgono di utilizzare il debito a tasso variabile.

I mutuatari che utilizzano un debito a livello di portafoglio (un prestito garantito da più proprietà commerciali) scoprono che i prestatori a volte richiedono ai mutuatari di rimborsare una percentuale maggiore di un prestito rispetto al contributo di valore di un'attività al portafoglio. Questa situazione si verifica quando il creditore ritiene che un debitore stia vendendo un'attività che è meno rischiosa rispetto alle attività rimanenti nel portafoglio. Poiché il portafoglio diventa più rischioso quanto meno di un'attività meno rischiosa che possiede, i finanziatori richiederanno un importo di pagamento anticipato che li compenserà per il rischio maggiore che viene sopportato, riducendo efficacemente la leva finanziaria del portafoglio rimanente e riducendo il rendimento con leva dell'investitore.

Poiché la defeasance comporta lo scambio di un'attività meno rischiosa rispetto alla garanzia, i mutuatari possono mantenere la stessa percentuale di debito nel portafoglio dopo la vendita di un'attività. Con l'accordo del prestatore potrebbe essere possibile aumentare la percentuale di debito sulle attività rimanenti quando viene eseguita la defeasance.

Un altro vantaggio per i mutuatari è che i prestatori di solito non richiedono alcun tipo di pagamento, né in anticipo né aumentando i tassi di prestito, al fine di ricevere l'opzione di defeasance. Se i tassi aumentano, esiste un potenziale di creazione di valore per il mutuatario; pertanto, è ipotizzabile che i finanziatori possano chiedere un risarcimento per la vendita dell'opzione.

La linea di fondo

I mutuatari devono essere consapevoli delle loro opzioni di pagamento anticipato in modo che possano prendere le giuste decisioni sulla gestione patrimoniale. Ad esempio, in periodi di significativi aumenti dei tassi di interesse, potrebbe essere preferibile vendere un'attività commerciale non ottimale a causa del valore creato dalla violazione del prestito. Al rovescio della medaglia, può avere senso trattenere un'attività, anche dopo l'ottimizzazione del valore. Il tempo rimasto sul prestito al pagamento anticipato influenza direttamente i costi del pagamento anticipato. A parità di condizioni, le penalità di pagamento anticipato si dissipano nel tempo.

Nel negoziare i termini di un prestito immobiliare commerciale, i mutuatari dovrebbero chiedere la possibilità di disinnescare i loro prestiti a tasso fisso anche se non hanno intenzione di pagare anticipatamente l'obbligazione prima della scadenza. Il netto vantaggio offerto dalla defeasance rispetto ad altre opzioni di pagamento anticipato è significativo a causa della sua capacità di creare un evento generatore di reddito quando i tassi di interesse di mercato aumentano. È ipotizzabile che durante i periodi di aumento dei tassi di interesse, i proprietari di immobili che preferiscono finanziamenti a tasso fisso possano produrre plusvalenze sui loro debiti che possono più che compensare le diminuzioni dei valori immobiliari. Gli investitori che utilizzano la leva finanziaria per acquistare immobili da fissare e poi vendere dovrebbero considerare il finanziamento a tasso fisso con l'opzione di defeasance come attraente alternativa al finanziamento a breve termine a tasso variabile.