Giudizio di carenza

Che cos'è un giudizio di carenza

Una sentenza di carenza è una sentenza emessa da un tribunale nei confronti di un debitore inadempiente su un prestito garantito, indicando che la vendita di un immobile per rimborsare il prestito non ha coperto integralmente il debito residuo. È principalmente un privilegio messo sul debitore per ulteriori soldi.

RIPARTIZIONE Giudizio di carenza

Associato principalmente a pignoramenti ipotecari, il principio legale di un giudizio di carenza potrebbe applicarsi a qualsiasi prestito garantito in cui la proprietà vende per un importo inferiore all'importo del prestito dovuto, come un prestito auto.

I mutui casa sono progettati per evitare la possibilità di carenza imponendo ai mutuatari di effettuare acconti e basando i prestiti sul valore stimato della proprietà. In teoria, tali garanzie assicurano che il creditore possa vendere la proprietà per recuperare un prestito. Ma in una crisi immobiliare come avvenuta dopo il crollo del mercato del 2008, i valori delle case possono scendere al di sotto del valore del prestito in essere.

Ad esempio, considera una casa, acquistata per $ 300.000 con un tasso di interesse del 4% e incluso un acconto di $ 30.000. Il mutuatario si imposta automaticamente sul prestito di $ 270.000 dopo due anni, lasciando un saldo principale di $ 256.000. La banca vende la casa per $ 245.000, quindi chiede un giudizio di carenza nei confronti del mutuatario per $ 11.000 in sospeso.

Un alto livello per le sentenze di carenza

Molti stati vietano le sentenze di carenza dopo una preclusione. Laddove consentito, i finanziatori generalmente devono dimostrare, attraverso elenchi e valutazioni comparabili, che il prezzo di vendita è equo. Questa protezione impedisce a una banca di accettare un'offerta lowball e di chiedere il saldo al mutuatario. Le leggi statali contro i reclami del giudizio di carenza di solito non si applicano ai mutui secondari come i prestiti di capitale proprio.

Anche ove consentito, un giudizio di carenza non è automatico. Il tribunale lo considera solo se il creditore fa una mozione o chiede la sua concessione. Se il creditore non effettua la mozione, il tribunale ritiene sufficienti i soldi guadagnati dalla proprietà preclusa.

Al di là dei pignoramenti, la maggior parte degli Stati ammette giudizi di carenza nelle cosiddette vendite allo scoperto, che è quando una banca accetta di consentire a un mutuatario di vendere la sua casa a un prezzo inferiore all'importo del prestito. Questa vendita a basso prezzo può avvenire quando i prezzi degli immobili stanno scendendo e una banca cerca di mitigare la sua perdita attraverso una vendita rapida, piuttosto che passare attraverso la preclusione. Allo stesso modo, le sentenze di carenza sono generalmente consentite in una transazione nota come atto anziché pignoramento, quando la banca accetta di prendere il titolo di un immobile invece di pignorare.

Un debitore che riceve un giudizio di inadempienza può chiedere un'esenzione dal creditore o da altri creditori, presentare una mozione per far sì che il giudizio venga annullato o, se necessario, dichiarare fallimento. In ogni caso, quando un debitore viene “liberato” dal rimborso completo di un prestito, il debito perdonato è considerato reddito dall'IRS e soggetto a imposte.

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